序本报告是对远洋山水商业项目东区市场定位的集中论述，通过我司对该项目东区周边区域环境系统深入的前期调研工作，对东区可能发展的四种商业物业（酒店物业、写字楼物业、购物中心、社区商业）进行了系统的论证，并以此为基础按三种不同的组合方式来实现对东区商业发展的规划，进而对这三种商业物业组合方式所产生的投资规模、收益回报、运营风险、管理难度等方面的综合考量、通过其各自优劣势比较来确定远洋山水商业项目东区未来发展方向。目录远洋山水商业项目东区市场定位报告1.前言.................................................12.市场调研方式的确定.....................................22.1市场调研区域的界定...........................................22.2市场调研方法的确定...........................................32.2.1调研方式的制定...........................................32.2.2调研及分析方法的确定.....................................33.区域环境分析..........................................53.1东区自身技术指标......................................53.1.1地理位置分析.............................................53.1.2交通状况分析.............................................63.1.3地块性质分析.............................................93.1.4物业规模及各项技术指标..................................103.1.5总结分析.................................................103.2项目功能分析................................................113.2.1东、西区功能互动分析....................................113.2.2东区自身可能之各物业功能互动分析........................153.2.3东区商业物业功能定位....................................163.3商圈分析....................................................173.3.1商圈划分原则............................................173.3.2测定商圈之重要性........................................183.3.3商圈分析之重点因素......................................193.3.4本项目商圈分析..........................................194.项目SWOT分析.........................................314.1本项目东区商业优势分析......................................314.2本项目东区商业劣势分析......................................344.3本项目东区商业机会分析......................................374.4本项目东区商业威胁分析......................................394.5本项目东区优势与之机会点结合分析............................464.6本项目东区劣势与威胁结合分析................................475.东区商业物业发展可行性分析.................................505.1总体环境分析................................................505.1.1宏观市场分析............................................505.1.2总体市场分析.............................................505.2主题商业（购物中心）发展可行性分析..........................525.2.1交通分析................................................525.2.2区域供需关系分析........................................555.2.3租、售价格现状分析......................................595.2.4购物中心开发之可行性论证................................605.2.5总体规划思路与原则......................................615.2.6东、西区大型商业互动分析................................625.2.7规模确定................................................645.3酒店物业发展可行性论证......................................715.3.1外部环境分析.............................................715.3.2本项目酒店物业之发展规划................................765.3.3酒店物业之风险投资.......................................845.4写字楼物业发展可行性论证....................................865.4.1市场环境................................................865.4.2规划建议................................................875.4.3规模建议及定价..........................................885.5社区商业发展可行性论证......................................905.5.1外向型社区商业..........................................905.5.2内向型社区商业..........................................935.5.3关于社区商业街..........................................946.东区商业物业总体规划建议..................................976.1方案一.....................................................976.1.1基本业态布局............................................976.1.2酒店销售渠道、定价及收益................................986.1.3写字楼物业总体规划建议.................................1116.2方案二.....................................................1016.2.1购物中心总体规划建议...................................1016.2.2社区商业总体规划建议...................................1096.2.3品牌商家进驻之发展方案.................................1126.2.4方案二经济效益分析.....................................1136.3方案三....................................................1176.3.1主题及规模.............................................1176.3.2业态组合...............................................1176.3.3业态布局...............................................1176.3.4方案评述...............................................1227.东区发展规划总结................................