环宇品阁二期市场策划报告新聚仁机构2010.09项目一期价值思考项目区位－－最靠近地铁站点个案远远洋洋时时代城代城岭岭湾湾峰峰尚尚万德万德悦悦城城本案本案凯伦国际凯伦国际新新青青年年会会山河秀景山河秀景左岸左岸经经典典随凯伦国际清盘（2010.10），项目是市场同类产品距离地铁站点最近的个案，区位优势明显。项目产品－－整体形象塑造力不强3.9米层高、LOFT户型社区管理、环境较差小户型、附加值高内部空间装修简单户型有一定附加值；物业、内部装修等整体形象差。项目价格－－市场价值低位水平市场均价远远洋洋时时代城代城项目名称装修状况物业状态（元/㎡）万德万德悦悦城城新青年汇（二期）精装修（1000）期房8000本案本案平层：6400-7000万德悦城精装修（1000）期房跃层：8000-9500凯伦国际凯伦国际左岸经典精装修（1200）期房8500新新青青年年会会凯伦国际部分精装修现房9000左岸经典左岸经典远洋时代城精装修（2000）期房--本案精装修现房（二手房）7200同类相比，市场价值低位水平；相比万德、新青年汇，区位优势价值并未体现。对于项目一期的理解：拥有区位、产品高附加值优势、但整体形象竞争力弱项目一期形象塑造力弱、市场价值尚未完全释放项目二期运作环境面临怎样的市场运作风险？面临怎样的市场运作机会？运作环境－－小户型后续供应体量大总体量已推体量去化体量未来供应项目名称面积段（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）岭湾峰尚40-90㎡407.77.532.5新青年汇30-60㎡7.73.83.83.9万德悦城30-62㎡3.83.83.70.1山河秀景59-66㎡6.0006.0左岸经典47-70㎡17.04.03.213.8远洋时代城22-33㎡2.5002.5凯旋国际49-71㎡4.44.44.20.2和顺人家29-59㎡210.31.7合计-83.424.722.760.7市场小户型供应分散、且量多。运作环境－－户型、装修特点突出，已进入品质时代立面风格多样、具备一定品质；左岸经典远洋时代城现代风格，时尚品质欧式新古典、品质力强高附加值、精致户型全配，户型卖点特色突出；万德悦城（56㎡）远洋时代城（22-33㎡）4.8米层高、跃层2000元装修家电全配项目运作风险思考：二期面临后续供应量大、市场产品品质、卖点突出运作环境，品质时代特征明显；运作机会－－两区合并、跨海大桥，开发区经济第二次飞跃金州新区小窑湾跨海大桥东海底隧道港区2010年4月金州、开发区管辖区合并；跨海大桥规划建设、拉近开发区与城区距离；区域面积扩大、各区功能定位更为明确共享市区完善的金融、服务配套；拉近与市中（金州偏居住商业、开发区偏工业）；心距离，促进经济快速增长；形象、交通进一步升级，带动区域价值、客群面发展。运作机会－－区域客源本身基础雄厚（产业客）产业园：拥有模具工业园、光电产业园、金石IT产业园等，截止2009年底区域企业数7000余家，在职员工数20余万；大学城：大连两大大学城之一，占地6.33K㎡，3-4所综合性大学、1-2所职业技术学校、1所职业中专、1所中学及1所科研中心；大窑湾港：中国四大国际深水中转港之一，东北地区主要的集装箱海运集散中心，远景规划为大连新市区现代化、多功能中转大港；区域自身具备港口、大学城、工业园综合产业支撑，产业客群量相对充足。运作机会－－客源具备长效补充性运作a.抓住国家沿海经济带发展战略，2009年起重点建设“小窑湾CBD”，城市产业、功能定位将进一步升级；b.大连汽车城：奇瑞配套园、曙光零部件制造基地、金港汽车零部件等9家汽车产业项目；c.英特尔公司：英特尔公司已迁入建设中；区域CBD、汽车城、国际大公司建设迁入，楼市客群得到长期补充。运作机会－－市场需求稳定、旺盛月均去化市场均价物业类型项目名称推盘时间推盘套数去化套数去化率主力户型（套）（元/㎡）一房：30-50㎡岭湾峰尚2010.0596390093%2255800住宅两房：70-90㎡左岸经典2010.0566765097%162730047-70㎡100%新青年汇2010.04931931（2010.8月售186700030-60㎡公寓馨）万德悦城2010.0547045296%110800030-52㎡面积控制合理，住宅、公寓产品去化同样快速稳定，月均去化100套以上。项目运作机会思考：产业客源雄厚，同时区域规划、产业升级发展，具备客源运作长效性；同时客源需求保持稳定旺盛态势，市场去化快速稳定。项目二期运作思考一期形象塑造力较弱，产品竞争力落后于市场品质时代表现，较弱的产品竞争力导致价格低位，市场价值不能完全释放；二期产品运作方向应在一期基础上全面升级，通过自身品质提升，以及拥有长效的客源运作基础及市场去化，有机会带动价值进一步冲高，全面释放项目应有的市场价值。项目二期市场定位形象全面提升、品质力进一步升级小户型、高品质精品社区项目二期产品建议如何体现产品的升级？如何体现高品质形象？1.户?LOFT、复式……空间高附加值?创意loft公寓，充分发挥商业产权的型空间优势，打造专属个性空间。?平面……舒适多元化生活格调?个性平面空间，创造多元化生活格调。用地规划条件经济指标：14.38m12.96m总建筑面积：约9万方84.00m地上面积：约7.5万方地下面积：约1.5万方19.96m此次针对三栋楼的地上面积进行建议，在现有框架内，做足52.96m7.5万方，用足限高，作出产品特色。我们的方案1＃1F－27F（平层公寓）、2＃楼1F－13F（loft公寓）49㎡49㎡Loft户型层高4.5米49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡下层49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡49㎡85㎡85㎡85㎡85㎡上层1#楼2#楼（loft）我们的方案3＃楼1F－10F（平层）70㎡70㎡70㎡70㎡74㎡74㎡48㎡55㎡55㎡48㎡59㎡59㎡59㎡59㎡59㎡59㎡59㎡我们的方案3＃楼11F－28F（局部复式）下层上层70㎡70㎡74㎡74㎡48㎡55㎡55㎡48㎡11-28双数层剖面图示意70㎡155㎡155㎡70㎡74㎡74㎡复式户型，二层空间48㎡55㎡55㎡48㎡132㎡132㎡132㎡132㎡132㎡132㎡132㎡充分利用连廊挑空面积，塑造两房空间。11-28单数层面积配比面积段建筑面积面积配比套数套数比45-504029654％77665％64％55-60721010％12610％70-75946412％13211％80-8568009％807％36％130-135831611％635％复式150-15527904％182％总计74876100％1195100％2.装?公共空间……品质形象?两层挑高大堂?电梯厅修?走道?单元空间……智能生活?智能精装：2000元/平米公共空间——大堂?两层挑高大堂，彰显尊贵专属的大气品质形象；?装修风格注重家庭式的温馨与精致感，体现人居属性。?局部架空处理，建筑与景观完美融合公共空间——电梯厅公共空间——走道单元空间——智能精装倡导家居智能概念塑造专属专属的低碳智能生活理念装修标准：2000元/平米智能装修电热地膜采暖系统?电热地膜供暖系统以电热地膜为发热体，通电后触发自身产生远红外线，将热量以红外线辐射的形式送入空间。它产生的红外线首先加热房间四壁、地板，然后再由物体将热量传递给空气（可替代传统的中央空调）价格：180-220元/平米食物垃圾处理系统?清洁、卫生、方便，环保健康理念。价格：1000-1200元/个智能家居系统?智能家居系统由EIB欧洲总线子系统、智能安防子系统两个子系统构成。EIB欧洲总线子系统由智能灯光控制、电动窗帘控制、地加热采暖控制、电话网络远程控制、遥控控制、场景控制、空调通风控制、大堂灯光控制八个子系统构成。价格：更具具体控制内容而定智能家居详细配置?触控式场景面板——触摸控制面板配置欢迎与离家模式。?人体移动感应器——在天黑时一旦感应到人体的移动,灯光便会打开,无人时自动熄灭。?灯光场景设置——在不同场合,只需要启动其中的一个场景,灯光氛围将瞬间转化。?湿度传感器——当空气湿度过大时,自动启动空调的除湿功能。?CO2浓度传感器——当空气质量差时,自动启动新风系统换气。?采光窗口设置亮度传感器——夏季室外日照强烈,自动拉上窗帘遮阳。设置亮度感应器,在“自动”场景下,系统能根据室外自然光线的变化,自动调整室内灯光,使其始终保持在一个最舒适的恒定照度下。?窗帘定时控制功能——可自动结合场景控制,随时调整电动窗帘的工作状态。?集中控制和背景音乐集成——可根据背景音乐提供的RS-232控制接口,在触摸屏上控制音乐。家庭PBX电话系统?结合项目会所中心/物业管理中心，通过PBX电话系统连接服务中心，提供五星级服务，比如：代订牛奶、纯净水、报刊、车船机票，代缴话费，代请保姆、家教，有偿叫醒服务等价格：约4000-6000元/套（全楼系统）净水系统电子密码锁无线网络价格：2000-3000元/户价格：1200-1500元/户价格：200-300元/户总计：800-1000元/平米注：按50平米计算中央空调中央新风家庭报警价格：250-360元/平米价格：9000-9500元/套价格：110-125元/套基本装修?硬装：?墙面：环保、易洗乳胶漆，客厅电视背景墙适当造型；?天花：客餐厅、主卧根据户型考虑吊顶，配置灯带或筒灯，预留主灯位置客户自购；其余房间平顶，做角线，刷乳胶漆，预购主灯位置?地面：整体实木