序在本案报告中，基于前期市场调研及定位，我们对东、西区进行了差异化的产品设计，结合市场发展可能通过不同规模和倾向的方案考虑，旨在构筑综合景观、休闲、便利等多元因素的新型区域主题商业及社区商业，籍助远洋山水大型社区综合资源和影响力，构筑自然与欢乐的街区商业环境。目录1．前言12．项目产品设计定位22.1西区产品设计22.1.1主题概念诠释32.1.2A区域产品设计32.1.3B、C区域产品设计102.1.4D区域产品设计132.1.5E区域产品设计162.2东区产品设计172.2.1产品设计方案一172.2.1.1产品设计定位及产品主题诠释172.2.1.2商业组团分布建议182.2.1.3设计方向192.2.1.4产品设计形式建议202.2.1.5商业业态分布建议242.2.1.6方案一产品设计小结252.2.2产品设计方案二262.2.2.1设计主题概念诠释262.2.2.2项目概况262.2.2.3项目自身产品设计建议262.2.2.4其它商业物业形式452.3商业物业物业管理建议452.3.1物业管理的职能462.3.2零售管理负责之工作472.3.3物业管理公司的入市时机492.4产品报告总结501.前言通过市场调研、项目分析等环节，我司从市场和项目自身两个角度对本项目进行了详细的论证，并确定了远洋山水西区社区商业、东区中高档购物中心及酒店物业为主的中等规模综合性商业中心的总体定位。在本策划书中，我司将在项目定位的基础上，结合项目自身特点，以提高本商业物业竞争力为前提，促进商铺顺利销售为目的，围绕项目主题为贵方提供相应的店铺分割、功能分区、装饰装潢等产品建议。我司坚信，通过科学的设计与合理的创新，将为后期商场经营奠定优越的软、硬件基础，使商场在激烈的市场竞争中拥有旺盛的生命力，从而使本项目商铺价值得以最大限度的提升，进而必将有效的推动商铺的推广和销售工作的顺利完成。2.项目产品设计定位“没有不好的市场，只有不好的产品”，从这句话中可以看出，不同的地段、不同的定位、不同的买家层面都是项目自身素质的映射，产品的设计将对项目的发展起到最为关键的作用。远洋山水整体商业物业共分为东区和西区两个部分，其中西区市场定位以社区商业为主，东区则是以建立集购物、休闲、娱乐为一体的中等规模商业中心（含概酒店物业）为主题定位。由于东西区不同的市场定位及功能设置，所以表现在产品设计上会有较大的差异，在以下报告中我司将针对东西区分别加以阐述。2.1西区产品设计2.1.1主题概念诠释远洋山水西区商业以社区商业为主题定位，其商业形式以建设空间形态而言以底商式为主。随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展，居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。因此，伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，底商式社区商业衍生出另一种形式--特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。其功能主要分为两种：服务于社区内部和服务于社区外部（如：永乐小区、鲁谷新居、五芳草园小区等）。前者主要以满足本社区居民日常生活所需为主，服务种类齐全。而后者则改变以往纯粹的商业配套服务功能，以特色商业街为表现形式突出商业项目自身的风格魅力，以此扩大辐射范围，吸引更多的消费人群。基于西区商业功能的要求在产品设计中紧扣定位主题，通过商场软、硬件的细节处理（主要包括装饰装潢、特色设置、产品招商控制等），营造西区社区商业整体氛围。通过产品差异化设计为后期经营提供良好的商业环境，从而提升项目整体物业价值，推动项目销售、租赁的顺利进行，保证项目商铺及住宅的开发取得利润最大化。西区共分5个区域，在产品风格上A区，D区及其它分为三类，下面就此分别做以阐述：2.1.2A区产品设计A区位于鲁谷路和鲁谷西路交汇处的十字路口东南角，双向临街，地上总建筑面积18560平方米，共三层；地下总建筑面积9596平方米，共二层。其作为第一期开发的项目在商业上的展示效果及对周边商业氛围的培育，都将对远洋山水的后期项目产生深远的影响。由于A区在业态分布上存在两套方案：方案一：还建商业为“大中电器城”；方案二：还建商业不为“大中电器城”；鉴于“大中电器城”作为连锁商业对于内部装潢的统一安排，我司仅方案二做产品设计。2.1.2.1项目自身产品设计建议A、外部装潢建议商场的外部特征作为顾客初次经过商场是对其形成的首要感受，在一定程度上决定顾客是进入该店还是匆匆而过，商场正是通过它的外部设计向大众传递各种信息，包括商场的规模档次、风格、经营特色、经营理念及各种经营主体，而这种信息能够促进顾客的购买。?商场招牌商场的招牌是用来展示商店名字的标记。为了达到宣传的效果，门顶招牌应该体现在适当的位置，使之鲜明突出，引人注目。?外立面设计应结合其中档的定位在风格上尽量拉近和消费的距离，因此在外立面的装修上，我司建议以淡色调为主，采用玻璃幕墙。?建筑物外部灯光设计可结合本建筑物外部观光电梯的动态效果，突出商业物业形象加强展示效果，营造商业氛围。?户外广告位的设置本案地处地段缺乏商业气氛支持。为了吸引顾客，营造商业气氛，就更应该注意商场户外广告的设置。建议商场沿项目周边主要街道呈辐射状设置宣传横幅、灯箱广告等户外广告。B、内部装饰装潢建议?听觉效果主要表现为对外部噪音的隔离和内部背景音乐的设置，可以适当缓解消费者的心理压力、调节心情，为其营造一个舒适的购物环境。?视觉效果主要通过包括橱窗、指示牌、内部景观、内部灯光效果的建设营造商业氛围，方便顾客对商品的挑选和购买，合理组织人流。其中橱窗主要用于对商品进行展示功能，强调产品卖点及消费诉求，起到吸引消费者并引起其购买欲望的作用。指示牌则有助于引导消费者购物，形成合理的消费环流。内部景观的设计可以根据需要增强某一经营业态的商业氛围，调节消费者的消费情绪。C、项目硬件设置建议1、商场主出入口：宽度：8米数量：1个设置依据：与中庭连通利于商场形象展示，地上主要进出商场之场所。2、商场辅助入口：宽度：2.5-3米数量：2个设置依据：有利于商场人流、道路的组织，商场更加人性化，临近出入口商铺价值将得到一定程度的提升。3、人行通道：本商场主要通道宽度为2.5米，辅助（次）通道宽度1.5-2米为宜。4、电梯设置位置及数量：电梯设置的位置将决定未来商场的人流导向提高商场的便利、人性及舒适度。我司做如下建议：?滚梯：中庭设置6部（一上一下由地下一层到地上三层）?观光电梯：加强商场整体展示效果，由向下与地下二层地下停车场连通直至三层。?货梯：位于商场后部由地下一层5、商场基本建筑指标：项目单位（M）柱间距8B2层高5B1层高51F层高52F层高4.2-4.53F层高4.2-4.5我司对B2、B1的层高建议主要是综合考虑到B2存在的设备层所占用层高以及进出超市货车对层高的要求，而B1做为超市则是方便货架摆放及产品陈列（同时也为解决设备管道架设所占用层高的问题）。D、产品功能划分、店铺分割建议图表1：A区业态功能分布图图表1：A区客户支持图楼层业态布局目标客户地下一层超市超市发、万客隆地下二层停车场（商业专用）、设备区地上一层化妆品资生堂、欧莱雅、AUPPES皮具沙弛、鳄鱼钟表西铁城、SWATCH、雷达珠宝金象、周大福、恒信地上二层女士服装、服饰EQ：IQ、BIBA、MISS’K男士服装、服饰雅格儿、庄吉、依文地上三层儿童用品水孩儿、青蛙王子、MICKY运动休闲用品李宁、耐克、特步餐饮到家尝、好伦哥E、停车场设计建议停车位的设置在很大程度上会限制商场的对外辐射范围，但作为公共设施过大的面积投入又会影响投资回报。就一般规律而言停车场的面积应该为商业面积的1/4或1/5，因此A区停车场面积为商业面积的1/5，大约为4800平方米左右。按一个停车位所占用总面积为35-40平方米计算，可以设置120-137个停车位。由于此处停车场与超市共用，会在层高方面根据超市进货车的大小做相应调整，同时考虑作为地下二层会存在设备层，因此此处般停车场层高建议为5米。2.1.3B、C区域产品设计B区位于鲁谷路南侧，西侧紧邻A区，中间以一入口相隔，由两栋住宅楼底商联通而成。整体来看为一条长220米的带状临街物业，底商共设地上二层。C区双面临街，北面临鲁谷村路，东面临玉泉西路，东西直线距离为185m2，楼层分布分别为：西面是一独体商业配套建筑，楼层一层；中部为住宅底商，楼层二层；临玉泉西路有一独体商业配套楼，楼层二层。2.1.3.1项目自身产品设计建议A、外部装潢建议由于B、C区域商业物业均以临街二层底商为主，其中B区以购物为主，C区则主要提供包括金融服务、健身休闲在内的社区配套服务。正是由于两者在市场定位与功能设置上的相似，在其产品设计上也要求保证其建筑风格的统一。?外立面设计统一的外立面装饰使B、C区沿街物业给人整齐划一的感觉，有助于整体物业形象的提升。B区以购物和西餐为主营业态，为了充分发挥其临街展示效果，建议采用落地玻璃窗户。而C区的经营业态对于展示效果要求一般，可以户外广告位代替玻璃窗户。?商店招牌B、C区业态较多，因此会出现许多风格各异的商店招牌，，建议统一商店招牌的规格，同时应注意在各个商店招牌在设计风格、色彩搭配的合理过渡以避免这些招牌给人以杂乱无章的感觉从而影响整个物业的整体形象。?建筑物外部灯光设计建议充分利用B、C区物业在东西方向较大的跨度，可以形成一条灯光带。B、业态组合建议图表3：B区客户支持业态目标商户餐饮郭林、太熟