泰宝公司博山杏山项目项目市场调研、产品定位暨营销策划报告发展商：泰宝置业提案团队：天翔咨询汇报日期：2011年9月24日在地文化国际视野天翔咨询关于一处领地一片山水方式和一种休闲一家企业天翔咨询思考······如何在这片空白的区域内构思一张蓝图，实现对土地价值的深挖和提升？在城市快速发展的步伐中，如何定位符合市场需求的产品？如何定位项目，为项目寻找合适的客户来源？如何构思项目开发战略，降低市场风险？天翔带着对以上问题的思考，怀着使命感执笔此次报告。天翔咨询目录壹、大淄博概况贰、低密度物业市场分析叁、项目分析肆、项目开发模式伍、项目定位与发展战略陆、规划与产品建议柒、项目开发战略捌、全案策企划与营销推广原则天翔咨询壹：大淄博概况天翔咨询淄博区位及交通淄博位于鲁中腹地，是山东省重要的交通枢纽城市。?淄博位于山东中部鲁中山区与鲁北平原的交接地带，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临潍坊，西接泉城济南。?淄博市交通非常便利，胶济铁路、淄东铁路、张博铁路等铁路网密集，205国道、309国道、济青高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。天翔咨询淄博经济现状近几年淄博经济增速较快，旅游业蓬勃发展。单位：亿元60002010年全市实现地区生产总值(GDP)2866.7550002866.754000亿元，常住人口人均生产总值63464元，增长3000200013.5%，按年均汇率折算为9560美元。10000青岛烟台济南潍坊淄博济宁临沂东营泰安威海2010年全市接待国内外游客2561万人次，实旅游业第一产业第三产业213105.3现旅游总收入213亿元。其中五星级4家、四星级（不含旅游业）778.888家；旅行社100家；拥有A级旅游景区23处，其中4A级5处、3A级10处。第二产业1766.57单位：亿元天翔咨询淄博城市结构淄博市辖张店、淄川、博山、桓台等五区三县，以张店区为中心，将五城区和桓台城区呈“十字”状分布，形成一个组群式城市。?新区向西发展，周村向东发展，两者逐渐交汇，淄博连接的中心区域已达到东西30公里；?淄博高新区向北发展，桓台向南发展，高新区与桓台逐步相连；?文昌湖旅游度假区使淄博新区、周村、淄川开发区相连接。天翔咨询淄博旅游资源博山依托优美的景观资源，已经逐渐发展成为淄博休闲度假胜地的集中带。临淄推崇文化旅游，包含齐国历史博物馆、中国古车博物馆、东周殉马坑、田齐王陵、稷下学宫、孔子闻韶处、桓公台等景区。桓台以马踏湖为核心景观资源，其他旅游资源较少。博山拥有大量的景观旅游资源，植被覆盖率达到43%，其中以原山景区、五阳山景区等八大景区最为著名。天翔咨询贰：低密度物业市场分析天翔咨询站在大淄博的角度审视低密度物业天翔咨询淄博低密度物业分布图维纳锶温泉花园芦湖公馆鸿嘉星城淄博别墅市场包含六大居住板荷塘月色孝妇河居住区华侨城桓台板块及芦湖公馆、太公湖等别墅社块美林小镇紫园孝妇中心城河太公湖别墅区阳光榴园区板区，其中“桓台”、“孝妇河”、板块块阳光名筑艾伦庄园文昌湖“中心城区”三大板块距离淄博市文昌湖板块裕景山庄儒风印象中心城区较近，其它板块和别墅奥都庄园三龙山旅游度假山庄太河博水山库板云明山度假别墅区桃源小镇板块社区距离中心城区较远，各个板块梦泉风景块的特点和承载的功能各不相同翡翠山居。天翔咨询板块分析板块分类景观资源配套客群价格案例桓台板块?社区配套完善，并且?联排均价约8000元/㎡?以人造景观为主可享受张店和桓台的城?以高端和顶端客户为主?鸿嘉星城?独栋16000-26000元/㎡区配套中心板块?社区配套完善，并且?人造景观可享受中心城区的生活?以顶端客户为主?价格10000-20000元/㎡之?华侨城别墅配套间孝妇河板块?以人造景观为主，?以社区配套为主，可?联排均价7000元/㎡部分享有孝妇河景观?以高端客户为主?美林小镇享受乡镇的生活配套?独栋均价12000元/㎡文昌湖板块?人造景观为主，部?以社区配套为主，可?儒风印象分享有萌山水库景观享受乡镇和城区的生活?以高端客户为主?均价6000-8500元/㎡配套博山板块?享有山区或水库的?以社区配套为主，可??以高端和中端客户为主?预计均价10000元/㎡桃源小镇自然景观享受乡镇的生活配套太河水库板块?享有山区或太河水?社区配套不完善，以??以高端和中端客户为主?价格2000-4000元/㎡三龙山旅游度假区库的自然景观乡镇的生活配套为主天翔咨询低密度市场分析别墅分类城市别墅近郊别墅休闲别墅休闲养生别墅休闲度假别墅介于第一、介于第二、别墅功能第一居所第二居所第三居所第二居所之间第三居所之间置业动机日常居住日常、休闲居住休闲居住休闲、养生休闲、度假、养生与城市的距离20分钟以内车程30-40分钟车程1小时以内车程2小时以上客户群体城市顶级收入群体城市高收入群体城市高收入群体城市中高端收入群体全国高收入群体布局多室豪宅多室多室二室、三室多室景观以内部人造景观为主以内部人造景观为主内部、外部景观并重外部景观较好突出强调外部景观案例华侨城美林小镇儒风印象三龙山度假区海南、青岛度假别墅本项目位于博山五阳湖景区，距离市中心约1小时车程，具备介于第二、第三居所之间的别墅功能，依托杏山和五阳湖的景观资源，项目可初步定位为休闲养生类别墅地产。天翔咨询二、淄博休闲养生类别墅概况什么是休闲养生别墅？休闲养生别墅就是为了休闲养生活动服务的别墅地产，它以低密度别墅物业为主，融合了多种休闲养生设施。通俗讲就是在别墅物业的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲养生的元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲养生生活的地产类别。天翔咨询全民休闲时代：在政策激励措施与人民生活水平提高的影响下，淄博已经进入全民休闲时代?休闲养生需求的发展阶段与居民的收入水平息息相关，随着收入水平的提高，淄博休闲居所半径逐渐扩大10000美元?随着淄博由温饱型社7000美会向享受型社会过渡，元4000美休闲需求正在呈现井喷元式增长。2010年淄博人均GDP约9000美元天翔咨询休闲养生别墅发展历程：时间置业区域产品特点产品面积客户来源需求特点代表项目2003年至普通住宅、经住宅：60—80临淄、淄博山东沿海养老度假威海淄博村2007年济型别墅别墅：130—300市区博山、淄川山面积小，总价一层别墅：60—2003年至今淄博市区休闲居住三龙山、镇门裕地小产权低，设计简陋120平方米太河、博山山产品分化，大梦泉：100—140养老、度假、疗2010年至今地别墅面积别墅、经公寓：50—100——梦泉风景、桃源小镇养、休闲居住（大产权）济型别墅别墅：200—300淄博低密度物业发展规模较小，以城市和近郊别墅为主，休闲养生类别墅目前正处于起步阶段，以山地别墅为主，大部分为小产权产品，存在较大的市场空白。休闲地产的发展是大势所趋，项目此时进入博山开发休闲地产，时机是对的！天翔咨询三、分析结论产品面积的小型化和交通的便利性成为休闲养生地产的关键。1.城市和近郊别墅距离城区较近，可享受到城区完善的配套设施，内部景观以人造景观为主，产品面积大，总价高，户型舒适，社区配套高档，满足高端客群对高品质生活的要求，针对客群以中心城区企业老总、公司老板为主；2.休闲养生类别墅距离城区较远，周边配套设施滞后，依据优美的自然景观和安逸的生活环境吸引客户，针对客群以私营企业老板、单位中高层领导等中高端收入群体为主；天翔咨询3.淄博休闲养生类别墅以单层或两层小独栋产品为主，主力面积集中于50-140㎡之间，面积小、总价低，客户接受度较高，面积的小型化成为该类产品的发展趋势；4.目前淄博的休闲养生类别墅以山地别墅为主，针对客户大部分属于周边区县和外地客户，交通的便利性成为影响该类产品成功的关键因素。天翔咨询莱芜雪野湖低密度物业分析天翔咨询通过雪野湖物业的研究认清我项目的客户来源天翔咨询莱芜雪野湖别墅项目分布图恒大金碧天下山高绿城白马庄园雪野山居天翔咨询雪野湖项目分析项目规模建筑类型户型面积配套价格销售情况客群恒大8000亩独栋别墅酒店独栋1万/㎡别墅85%济南、莱芜金碧天下联排254—349㎡会所联排8000元/高层60%高层高层商业㎡80—170㎡高层5000元/㎡山高绿城4200亩联排——酒店内部认购售罄——高尔夫酒店白马庄园6000亩山地居住区——会所未开盘未开盘——马术温泉雪野山居已开发30乡村山地别墅90—240㎡山体景观20—70万/套销售25套济南、莱芜套天翔咨询莱芜市场总结?雪野湖距离莱城区约28公里，车程约20分钟左右，该区域景观优越，环境优美，既可以满足莱芜客户工作之余的休闲生活，又可以享受到莱城区的完善配套，区域内低密度项目承载了第一居所的功能。?雪野湖距离济南约58公里，车程约50分钟左右，该区域紧邻济莱高速，交通便利，依据优美的景观环境、五星级酒店的完善配套、便利的交通条件等因素吸引了绝大多数济南休闲度假客户。由此分析得出，济南、莱芜客户不是我项目的主力客户群体，我项目客户以大淄博客户群体为主。天翔咨询叁：项目分析天翔咨询区位属性?项目位于博山区石马镇芦家台村，紧邻博山风景区之一的石马水库（现名五阳湖）。?项目距离博山城区约23公里，距离淄川约40公里张店，距离张店约65公里，距离莱芜城区约45公里，淄川距离济南约130公里。博山项目本案莱芜项目本案天翔咨询项目交通状况项目所在区域石马镇向西由石和路连接莱芜市，接博莱高速莱芜和庄出入口，向东接省道博沂路（S236），向北由博石路连接博山城区，向南由北石路连接博山镇博