香洲区项目介绍珠海中原事业部ZhuHai.05.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1银行限贷银行限贷上一波的政策本次政策严厉程消化周期仅一度史无前例.上年,主要是因升至政治层面为中国要应对(民生和谐),甚金融风暴带来至是利益集团做经济危机,大空市场形成垄断幅扩大货币政的谋略.因此本策。次政策消化期至少2年房价持续上涨2007-2009珠海整体市场环境回顾wholemarketing成交均价（元/平销售面积12499米）（万平米）52.7449.5689138813二套房贷政策出台房地产刺激政策，房价上涨成交量变化较大成交开始上升4080007677房价开始调整，金融危机成交量出现低谷30700026.45558205000471418.36434015.9615.1114.021040004.951-2月5月9月1-2月5月9月1-2月5月9月1-2月4月2007年2008年2009年成交均价销售面积房价持续上涨2007-2009珠海整体市场环境回顾wholemarketing成交均价（元/平销售面积12499米）（万平米）52.7449.5689138813二套房贷政策出台房地产刺激政策，房价上涨成交量变化较大成交开始上升4080007677珠海楼市对房价政策反开始调整，金融危机应略缓于一线城市,但发成交量出现低谷307000展的方向不会变26.4,目前珠海成交量明显下降5558205000471418.36434015.9615.1114.021040004.951-2月5月9月1-2月5月9月1-2月5月9月1-2月4月2007年2008年2009年成交均价销售面积“量在价先”的市场规律决定房价将在成交量出现萎缩之后有可能趋于下行2010年整体市场两会召开4.147月？N个月……“动真格”“试一试”抑制新需求，只是“节流”的办法囚徒困境，持房价暴涨，标，导致整体楼市有环节税？保志今年第一年观望，房价僵持障性住房执行调控失败，交易量大幅萎？新一轮调控缩？短期长期对国家通过“开源”增加土调控失地供应，把存量房去信心推向市场，一旦存量房闲置过多，经济出现危机2010年整体市场两会召开4.147月？N个月……“动真格”“试一试”抑制新需求，只是“节流”的办法囚徒困境，持房价暴涨，标，导致整体楼市有环节税？保志今年第一年中原观点：全国一线城市成交量急观望，房价僵持剧萎缩，价格开始松障性住房动，发展执态势行调控失败，交易量大幅萎？新一轮调控比2008年更加严峻，不可能在短期内回转。缩？项目销售周期大环境不容乐观，做好打硬仗的准备短期长期对国家通过“开源”增加土调控失地供应，把存量房去信心推向市场，一旦存量房闲置过多，经济出现危机如何实现突围?如何转危为机?从奥巴马获选看如何突破市场困境这个这个被被讥讽为讥讽为“菜“菜鸟鸟”和“零政治家”的黑人，最”和“零政治家”的黑人，最终终无无争议争议地地战胜对战胜对手，成手，成为为了白了白宫宫的主人。的主人。奥奥巴巴马马的的胜胜利，利，实际实际上是上是用“用“Change”Change”来实现来实现价价值值创创新的新的胜胜利！利！中原的观点CHANGE！（改变！）通过CHANGE，实现金地红山楼项目的整体销售战略创新，从而突破困局，转危为机！要寻求改变,首先应清楚我们项目面临情况?拥有什么?区域情况客户群产品我们的所在区域的情况?AreasituationCHAPTER11区域整体情况在售竞争对手项目分析未来竞争对手项目分析品牌竞争的年代区域市场分析areamarketing新香洲职能定位为：珠海市的行政、文化、体育中心，融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的城市中心区区位优势明显区域市场分析areamarketing区域商业、生活配套较为完善，商业主要集中在人民西路一带梅溪牌坊石溪风景区香洲人民检察院市地税局市司法局市图书馆广播电视中心一中高中部科技中心珠海电视台市公安局林业科研所市交警支队市人民检察院电信大楼市体育中心区教育局前山第二中学山场派出所公汽总站希望之星实验学校结核病防治所香洲区人民法院香洲区人民政府恒隆学校新闻出版局市公路局市武警支队竞争项目分析competition云顶澜山珠江投资尚东领域华发云湖翠谷五洲花城期本项目2菁华名苑2期香山人家路一带梅华西御景国际线路沿万科金域华府银桦线西路沿人民仁恒星园中珠上城2期招商花园城在售项目未售项目销售价格主力户型预计货量仁恒星园12000元/平米94-132平米2万御景国际13000元/平米81-143平米12万招商花园城10500元/平米60-167平米30万云顶澜山11000元/平米60-160平米25万香山人家预计2010年8月推出150-180平米3.3万菁华名苑2期预计2010年12月推出90-130平米1.5万五洲花城2期预计2011年7月推出130-220平米29万中珠上城2期预计2012年推出未知未知华发云湖翠谷预计2011年底推出130-170平米26万万科金域华府预计2012年推出未知未知销售价格主力户型预计货量仁恒星园12000元/平米94-132平米2万御景国际13000元/平米81-143平米12万在售竞争约70万平米招商花园城10500元/平米60-167平米30万云顶澜山11000元/平米60-160平米25万香山人家预计2010年8月推出150-180平米3.3万菁华名苑2期预计2010年12月推出90-130平米1.5万五洲花城2期未预计来竞争约2011年7月推出70130-220万平米平米29万中珠上城2期预计2012年推出未知未知华发云湖翠谷预计2011年底推出130-170平米26万万科金域华府预计2012年推出未知未知销售价格主力户型预计货量仁恒星园12000元/平米94-132平米2万御景国际13000元/平米81-143平米12万在售竞争约70万平米招商花园城10500元/平米60-167平米30万品牌云集，推云顶澜山11000货元量大，/平米区60-160域平米竞争十分激烈25万香山人家预计2010年8月推出150-180平米3.3万菁华名苑2期预计2010年12月推出90-130平米1.5万五洲花城2期未预计来竞争约2011年7月推出70130-220万平米平米29万中珠上城2期预计2012年推出未知未知华发云湖翠谷预计2011年底推出130-170平米26万万科金域华府预计2012年推出未知未知区域市场分析小结政府重点打造区域，市场规划有力，高尚生活区品牌发展商云集，楼盘品质提升快、未来推盘量大，竞争激烈需求量大，中大户型为主中产阶级聚集地，公务员聚集地在售竞争对手项目分析仁恒星园案例佐证：3A住宅，以高品质建筑质量著称，吸引业内人士购买，依靠口碑传播，进一步吸纳珠海本地中高收入人士购买楼盘特色销售现状推广营销售情平米品定位舒适居家资源:景观资源交差，销况:94-132两产:房、三房，月加推“代居”型背靠仙峰山墓园有一定影526栋两户共106套，已售50%，实际响成交均价12000区域交通:紧邻人民西路广告诉求:阔宅阔生，新香洲华润万佳商圈，配活客户特点:珠海本地政套完善，交通便利府公务员及企业的高级管价格策略:低开热销，高理人员，自住为主推广活动:推广的频次较档盘卖中档盘的价格少，渠道选择比较常规，在社区配套:小区外围营销的各时间节点时发出短综合商业购物中心信消息，直接明确。09年8月推出楼王平墅时，举办过红酒品鉴会仁恒星园推售节奏6.268.138.2911.1309.12.122.243.113.274.95.817栋上市，平墅（楼王）平墅（楼王）样板房三期19、29三期二三期二三期B三期B组二期最后一接受诚意认购红酒品鉴开放发售栋接受批登记批发售组团VIP团发售批四房接受认筹登记诚意认购5.254.103.2707.119.1665.19二期精品4二期接受一期车一期二批单一期二一期第一期第一房发售VIP登记位认购位售罄，发批单位二批诚批发售售商铺发售意登记分期分批小量快节奏推出，不断加推开盘持续市场热点案例佐证：40万平米温情大社区，由于捂盘时间太长，加上新政招商花园城措施限制，一次性推量太大，利用高价继续捂盘，销售情况较差楼盘特色销售现状推广营销售情一期品定位万平米资源:无自然景观资销况:1070户产:40源，成交均价10500，销售率20%广告求家在情在区域交通:交通便利，周诉:边生活配套齐全客户特点:珠海本地客户居多，婚房目的推广活前期品牌布价格策略:利用价格调控动:发的刚性需求客户；，在年推广多，如销售范围，价格失准导致销会09较房展、电视广告、户外广告售较差等，因开盘时间一直后延，社区配套:会所、幼儿园在后期基本无营销动作，开、泳池、花园城商业中心、盘前夕也无任何宣传室外大型运动专区等招商花园城推售节奏09年5月1日8月7日11月28日10年4月20日4月24日4月25日参加电视台房展，在珠海度假村VIP客户验沃尔玛正式签3套样板房正式开盘开始VIP登记千禧宫举行品资升级约入驻二期开放，VIP注：开盘并未提前通知，属于突击开牌发布会再升级盘，4月24日晚上现场排队拿选房顺序号，先到先得。长时间捂盘让客户失去信心，不断拔高预计价位，超出客户心理承受价值御景国际案例佐证：以22万平米国际社区为主要诉求点，一期热销，后续单位价格偏高，销售滞缓楼盘特点销售现状推广营销资源:无自然景观资源，销售