：地块上海宝山淞宝海军东海舰队评估二营房地块土地评估报告2010/8版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目目标通过前期与贵司的沟通了解，我们为本案成功目标确立了产品策略的三大原则：原则一：风险最小化控制原则二：快速销售实现销售目标原则三：产品打造下的一定价格溢价期望2项目背景地块宝山区淞宝名称海军东海舰队上海训练基地二营房地块地块东至塘后路，南至水产路，北至已建成小四至区海江二村，西至已建成小区预申挂请牌————公示期告号限居住：占地32000㎡性面积商住商业：质(㎡）20685㎡?淞宝板块，传统的成熟生活区，把握区域价值；居住：建筑容51200㎡居住：1.6面积积商业：商业：2.0（㎡）率?小体量，投资适中；抓准客户需求；41370㎡建筑限高25米40%?商住用地，商业体量较大，合理产品定位规划；密度3项目策略从思考原点进行逻辑发散，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？本次产品策略的关键点：深入理解区域价值，在合理规划的同时抓准客户，从而获得最大的利润！4宏观研判区域属性分析项目市场分析区域客户解析项目定位、规划方案项目经济测算5本轮宏观调控解读此次房地产调控,从本质上已经不只是经济领域,而是成为一项政治任务定性在2011年的政府换届敏感时期,房价平稳将成为一项重要的考核业绩被严重2010年经济能够保持相对快速增长的情况,人民币升值周期至少会在一年以上更热的2011年热钱极有可能更大量进入房地产行业，导致房价更疯狂脱离百姓的承受能力还在后头加上全球金融危机的阴影逐渐缓和,各种指标已渐恢复正常,可以承受打压房价造成的阵痛扛得住因此,我们预计此次调控政策在2010年底之前都将得到严格的执行所以开打新国十条出台的短短一个多月中，全球市场和国内市场上演了两台大戏，先是国内股市一轮深度暴跌，紧接着欧元危机引发了市场对经济“二次探底”的恐慌。内忧外患下，政策进入敏感时期。胡锦涛(接见德国总统克勒时讲话)、温家宝(考察天津时讲话)近日的讲话！胡锦涛关于"复苏仍不牢固，各国应继续坚持刺激经济举措表明中国的刺激经济举措也不会退出"温家宝关于"宏观调控面临两难问题，应防止多项政策叠加的负面影响"的讲话也暗示宏观调控政策面临两难处境！目前国内楼市“量跌价僵”政府控制房价快速上涨的目的已经初步达到，未来不会出台更加严厉的调控政策但仍有两个靴子尚未落地1、上海细则2、房产税难产的上海细则：国务院楼市新政已经已久，各地细则也随之纷纷推出，在一线城市中，京沪深无疑是此轮楼市调控的关注点，调控是否显效，这三个城市的动态走势具有绝对的风向标意义。但是，时至今日上海版新政却始终只闻其声，未见其样。全国已“落地”政策一览4.174.234.264.305.065.065.115.135.145.185.185.215.21重庆“国10条”青岛海南北京深圳西安镇江浙江厦门常州苏州广州“14条”“11条”“12条”“13条”“16条”“意见”“意见”“18条”“意见”“意见”“24条”“10条”青岛暂停发放购三套房及以上贷款，延续国务院对于楼市的调控方针?从严到松，从北到南，从北京到广州，地海南实行商品住房买卖合同网上签约制，全面打击炒房行为方政策细则的力度在逐渐减弱；?北京同一家庭只能购买一套商品住房从5月份全国房地产市场来看，虽然成交深圳暂停三套房贷，未现限购令量明显下滑，但房价仍处高位，个别企业西安发力保障性住房建设的降价并未带动价格的全面松动。?时至目前，上海的地方细则仍旧没有出台。浙江每套房明码标价，二套房认定标准有待明确镇江购90平米以下住房享1%补贴厦门在10日内一次性公开全部房源，一房一价常州90平米以下住房不再免契税苏州房价公示三个月内不得调高广州加大供应量，暂不实行限购措施重庆严禁向别墅供地，首套房按揭提供补助上海细则的猜想依据重点城市3-4月库存环比变动和库存消化时间?市场情况：全国冷热不均的市场，需要地方行政主管部门审时度势，出台适应自己城市市场的政策；?政策的时序性：在面对新政出台一个多月的时间内，各地细则的力度越来越弱的情况下，上海细则的震撼力不会超过北京；?供求关系：上海的房产泡沫相对于北京较低，且近几个月来库存充足，相较于北京供求矛盾极度紧张的态势来说较为缓和；?政策时机：考虑到其他城市细则出台后市场的反应以及世博期间上海的社会稳定层面，细则的力度不会强过北京；?全国地位：上海在全国地位突出，政策具有表率和风向标作用。上海细则：严不过北京松不过广州上海细则的现实意义结合以上分析，我们认为“上海细则”力度上：严格不过北京，“温柔”不过广州举措上：二三套房贷进一步收紧，限制外地居民贷款，但不会出台临时性限定购房套数措施房产税：5月31日，国务院批转了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。14房产税特点：起征点较高，而征收税率位于国际平均水准的下限。目前披露的房产税版本是折中的产物，主要目的在于抑制投资，而对既有的房产较为宽松。根据披露的信息，房产税征收采取“新老划断”，仅对新购入房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”，如对超出200平方米部分才征收;建议征收税率为0.6%。目前流传的房产税对于投资者进入市场有一定的抑制作用，但较低的税率对于房价不会产生太大的冲击，主要原因是风险固定可控。我们的观点本轮调控：2010年底之前都将得到严格的执行上海细则：严不过北京松不过广州房产税：征收房产税对于房价不会产生太大的冲击，主要原因是风险固定可控综上考虑，我们认为今年下半年，尤其是三、四季度楼市面临较大的困难，甚至不排除有10%以上的下跌，但我们认为2011年年中之后，随着经济增速放缓、政策力度有所放松，房地产市场将会逐步有所回暖。调控政策下的土地市场土地更易取得在整体市场信心受到严重打击的情“危”中包含着大量的机会，调控况下，土地市场已经比较理性，土愈严厉，土地更加易于获取，当前地价格价格也比较便宜。是进行低成本土地储备的绝好时机。17宏观研判区域属性分析项目市场分析区域客户解析项目定位、规划方案项目经济测算18地块区位在传统认知上，宝山市场是缺乏关联的，早期的发展多体现为各现状自为战，这影响了宝山区整体楼市的发展板块板块起步期板块描述早期动迁户集中流入区域，目前区域成熟度较高，区位认知度大华板块90年代中较高。宝山行政中心，完全依托宝钢发展自成一体，区域成熟度高但淞宝板块90年代中相对封闭，未来市场发展空间有限。在90年代末上大进驻大场区域后逐渐起步，但受交通条件限制，上大板块90年代末发展缓慢，目前的区域成熟度依旧不是很高。早期的动迁集中户流入区域，目前区域成熟度较高，区位认知共富板块90年代末度较高。早期的动迁集中户流入区域，目前区域成熟度较高，区位认知淞南高境板块90年代末度相对较高。早期属于封闭区域，在1号线和3号线延伸段通车之后与市区的杨行板块02年左右联系加强，区域成熟度还有待提升。顾村板块05年左右传统认识上的动迁房基地，小环境不佳，交通不便。依托北欧新镇的规划起步，高起点高定位，但随着“一城九镇”罗店板块05年左右的搁浅和“1966”城镇体系的发展滞缓导致板块发展严重受阻。19地块区位从宝山区的市场成交份额来看，宝山区已成为上海商品住宅成交现状大区之一，10年上半年仅次于松江、浦东成为全市成交第三名年份06年07年08年09年10年上半年合计宝山区上市量13452177181400915259411064548（套）全市上市量1108421105179981911472550507486410（套）所占份额12.14%16.03%14.03%13.30%8.14%13.27%宝山区成交量13385242411232019696333772979（套）全市成交量1208021543817070414047326040512400（套）所占份额11.08%15.70%17.42%14.02%12.81%14.24%宝山区成交均价706176529978119501678753428（元/㎡）全市成交均价91271004812960149451925366333（元/㎡）全市排名第四第三第二第二第三20地块区位从各板块成交份额情况看，06年至今淞宝板块供应591套，成交现状853套，只占宝山市场1%；处在供应极度缺乏的情况2006年至今宝山各板块供应份额2006年至今宝山各板块成交份额1%11%大场板块2%12%20%19%大场板块大华板块大华板块顾村板块4%21%4%顾村板块罗店板块20%罗店板块罗径板块淞宝板块淞宝板块21%22%淞南高境板块15%淞南高境板块17%杨行板块5%杨行板块4%月浦板块月浦板块张庙板块张庙板块1%0%1%而从各板块成交份额情况看，06年至今淞宝板块供应591套，成交853套，只占宝山市场1%；处在供应极度缺乏的情况。21地块区位淞宝是众多板块中唯一全部依靠区域客的板块现状客源导入区域板块目前主力产品主力辅助两房：80-90左右淞宝板块板块区域客宝山区域客三房：130-140左右两房：80-90左右大华城市西、北区宝山、嘉定区域客三房：110-130左右两房：70-80左右共康宝山区域客市区轨道沿线（以北区为主）三房：100-120左右两房：80-100左右高境淞南板块区域客市区轨道沿线（以东、北区为主）三房：100-120左右两房：80-90左右杨行市区轨道沿线（以北区为