金達利筑地2010-11-18序：浅谈旅游地产只要想一想有了房和车的中国人还能干什么？你就明白旅游地产的前景该有多光明？旅游：观光——休闲度假地产：景观资源——持续的乐趣度假地产市场将越来越细分化旅游度假地产：周期性行业的高周期性奢侈品容易受到房地产整体形势的波动，波幅较大海口北纬18°三亚香水君澜三亚半山半岛海口观澜湖博鳌宝莲城丽江雪山纳里令人耳目一区别于第一居所，度假图的就是新鲜和乐趣新的产品一见钟情的响当当的旅游大资源靓丽的局部小景观内外景观较低的总价“一流品牌，二流产品，三流价格”，总价是关键门槛门槛可观的升值度假更是投资，看得到的升值潜力是购买保障潜力独特生动都市人群梦寐以求的主题概念体验型的生动表达的营销概念一击即中的分散的客户怎样聚拢考验渠道智慧，体验与打动成关键推广与现场初探千岛湖千岛湖度假地产解析千岛湖的度假情缘1、千岛湖——天下第一秀水，长三角后花园面积超过2500平方米的岛屿有1078个，良好的自然生态系统、甘甜的水质，清新的空气，让人地处仙境，独特的旅游资源已经成为杭州，乃至整个长三角的后花园2、千島湖度假产業大利多休闲地产进入膨胀期：随着中国经济的发展，09年浙江省人均GDP已逼近6500美元，根据国际经验，人均GDP达到5000美元，休闲度假产业开始急剧增长，浙江将是休闲地产的庞大潜在市场。　杭黄高铁拉近地域距离：随着杭黄高铁的开建，2013年高铁通车后将大大缩短千岛湖与杭州之间的距离。3、千島湖的尷尬Q:千島湖有哪些不滿意??有特色的地方少有特色的地方少//晚晚上沒地方去上沒地方去沒有年輕人感興趣的地方沒有年輕人感興趣的地方商業氛圍不集中商業氛圍不集中,,是一個很無聊的城市是一個很無聊的城市沒有購物沒有購物..休閒休閒為為一體的地方一體的地方沒什沒什麼麼好玩的好玩的沒有適合家庭休閒娛樂享受的地方沒有適合家庭休閒娛樂享受的地方交通不便交通不便4、千島湖能否成為浙江的小三亞?千島湖三亞氣候亞熱帶季風，與內地差異性不大熱帶氣候、避寒勝地，擁有全國唯一性優勢距杭州129公里、距上海350公里飛機為主要交通方式地段高速公路為主要溝通管道交通成本高交通成本低擁有世界紀錄的湖島景觀魅藍熱帶海洋旅遊資源水產、天然氧吧、著名水質，海洋活動、高爾夫、完整城市配套，機能成熟房產價值杭州與浙滬地區的世外桃花源中國僅有的熱帶海洋旅遊資源城市主力客戶浙、滬富人中國富人，僧多粥少、資源相形稀缺購買因素投資、度假投資、資源佔有房價1.5-2萬4-8萬知名度省級→國家級國家級→世界級更適合周休2日旅遊偏向高端度假旅遊度假特性自駕游所佔比例更高富人聯合炒作的陽謀留不住人、遊客回籠率低過度開發，引發環境惡化與房價過高問題點氣候魅力限制了客源距離界線房產使用率不高、維護不便相較浙江周邊更為知名的旅遊品牌機會點富人在泛三亞區買房已成圈層常態更便利和可到达，可以是使用率高的度假房產5、千岛湖能吸引到哪些人度假投资投机度假客：长三角地区的高端休闲人群，以度假休闲为购置的主要目的，同时也兼顾一定　　　　　　　　　　　的投资，如日后的转手考虑等。投资客：抢占稀缺资源，看重度假地产以及千岛湖将来的长远发展，投资兼度假，以　　　　长远的前景投资和资产处置为主。投机客：温台著名的投资客，以快进快出的赚快钱方式为主，在市场形势大好下可考虑，　　　　但在市场弱势下，这部分客户不作为主要对象。喜歡千島湖的人，會率先擁有千島湖。尋找潛力客群:來“玩”的人群中，哪些可能變成來“住”的人群?交通距離資源配套物業湖、景距杭州酒店自有住宅水產火車大巴自駕車特色活動少星級酒店一般賓館產權公寓度假別墅3h以上2h10m1h30m夜間活動少情侶吸引力较大朋友团體吸引力小家庭吸引力大較多較少最少目标对象层区隔旅遊投資居住欲求家庭消費的主要支配者,生活購物的主要族群女性追求时尚.流行510152025303540455055需求尋求刺激.娛樂休閒男性家庭義務-賺錢(經營)-強調個人娛樂欲求外地人目前千島湖房產商品特性分佈概況感性(追求生活、彰顯身份)自用度假頂級豪華別墅資源佔有小大投資小戶型產權式度假酒店理性(投資)一般度假住宅物業一般居住式房型不講究景觀、不在乎服務、不考慮度假條件本地人千岛湖旅游度假地产解析1、千岛湖目前市场情况六合盛地块金基千啤地块天屿度假别墅富文地块千岛湖墅金基观岛阳光水岸度假公寓滨江千岛湖度假别墅金色阳光紫荆湖滨公寓★本案位置万向随园乌嘴洞地块书香名地:翡翠岛山水名墅2、2010年千岛湖镇最新土地出让情况：宗地编号竞得单位土地坐落成交日期用途面积（㎡）成交价（万元）杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中2010.02.2商住(商业占2010-148738.29098.4108心区A154‰)杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中2010.02.2商住(商业占2010-250811.379485.4208心区A254‰)杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中2010.02.2商住(商业占2010-335739.936671.8980心区A3510%)杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中2010.02.2商住(商业占2010-426753.244994.2708心区A454‰)2010.04.1商住(商业2010—9淳安县千岛湖镇周坑建材厂周坑口一号地块1105.76525.236720%)浙江黄氏新天地房地产开发原纤维板厂1号地2010.05.2商住(商业2010-2967569.0938公司块110%)58644浙江黄氏新天地房地产开发原纤维板厂2号地2010.05.22010-30住宅33118.41公司块1界首乡松源水湾东2010.05.22010-31GREATSURGELIMITED商业(旅游)48075.051223．4929侧2号地块1界首乡松源水湾东2010.05.22010-32GREATSURGELIMITED住宅539262669．3370侧3号地块1界首乡松源水湾东2010.05.22010-33GREATSURGELIMITED住宅55886.192766．3664侧4号地块1界首乡松源水湾东2010.05.22010-34GREATSURGELIMITED住宅57555.92849．0171侧5号地块1界首乡松源水湾东2010.05.22010-35GREATSURGELIMITED住宅54197.712682．7866侧6号地块1合计：533474.9/3、潜在出让土地2010年度淳安县经营性国有建设用地出让计划（单位:亩）序号地块名称土地坐落拟出让土地面积拟用途1原沪千厂地块千岛湖镇灰照山160商住2原老茶厂地块千岛湖镇浪达岭118住宅3阳光花园千岛湖镇阳光花园415商住4钱龙钓吧地块燕山林场260商住5进贤湾地块千岛湖镇进贤湾1200商服6界首区块界首乡松源村400商服7淳杨公路沿线地块排岭半岛隧道口40商服8十里香廊地块排岭半岛69商服9艺术LOFT的侧地块排岭半岛10.45商服10秀水山庄二期千岛湖镇青童村66住宅11珍珠大道南侧3宗地珍珠半岛84商住12姜家产业区块项目姜家产业区块1000商住13乡镇及其他地块210商住合计4032.45/　4、千岛湖未来供应量预测2011年淳安县商品房供应预测单位：万平米38.54025353026.52015.523.4925.0512.952518.6115201013.24141510105500别墅、排屋度假公寓普通公寓200820092010(10)2011(预)供应量推出已售阳光水岸的热销，使开发商们得到启发：开发度假类产品以获得更高的效益，在未来几年内千岛湖的一线度假物业将成为主角。度假别墅市场解析度假别墅楼盘分布图天屿度假别墅千岛湖墅金基观岛滨江千岛湖度假别墅★本案位置万向随园翡翠岛山水名墅1、金基观岛—临湖小院墅?项目规模：占地86亩，建筑面积12万㎡，容积率1.5?建筑类型：排屋?面积区间：排屋107㎡-153㎡?价格：预计一期销售价格20000元/㎡?营销动态：一期小院墅预计明年年初开盘?楼盘点评：南面临水，湖景资源优越，项目周边配套不足项目效果图2、千岛湖墅?项目规模：占地100亩，建筑面积3万㎡，容积率0.3?建筑类型：别墅?面积区间：800-1200㎡?价格：40000万元/幢?营销动态：共26套，内部开盘6套，已定3套，关系户为主?楼盘点评：南面临水，湖景资源优越，项目周边配套不足。项目实景3、千岛湖·滨江度假别墅?项目规模：占地495亩亩，建筑面积8万㎡其中（住宅5.1万、酒店2.9万）容积率：0.25?建筑类型：别墅、排屋、五星酒店（希尔顿）?面积区间：排屋200㎡-300㎡别墅440㎡-650㎡?开盘时间：一期2008年5月、二期2010.1.16?价格：一期销售均价14600元/㎡二期开盘预计价格在18600元/㎡千岛湖·滨江度假别墅项目实景?营销动态：一期销售已售完；二期已售20套，销售率53%。?楼盘点评：该楼盘位于千岛湖城中湖区域，是千岛湖唯一的座北朝南的项目，项目后期规划调整改为毛坯别墅。4、通盛?翡翠岛山水名墅?项目规模：占地约500亩?建筑面积：7万㎡，?容积率：0.21?建筑类型：别墅、排屋、五星级酒店（黄龙酒店）?面积区间：排屋220-280㎡别墅360-500㎡?开盘时间：一期：2006.8二期：2007.10三期：没有正式对外开盘?价格：一期别墅：700-1200万元/套二期别墅：600-1800万元/套三期排屋：13000-20000元/㎡?营销动态：一期售罄，二期别墅协议+合同115套，三期已售排屋1套。?楼盘点评：位于东南湖区翡翠岛上，远离城市