做中国最有价值的房地产服务机构海南房地产住宅市场产品研究同致行顾问海口分公司2012年5月做中国最有价值的房地产服务机构TobethemostvaluablerealestateserviceagenciesintheChina2contents目录海南房地产住宅市场产品研究Ⅰ规划篇2012年5月规划·容积率规划·绿化率规划·建筑密度同致行（中国）海口分公司出品Ⅱ建筑篇建筑·风格建筑·立面建筑·园林建筑·精装修Ⅲ配套篇配套·会所配套·车位配套·智能配套·物业服务同致行（中国）地产顾问有限公司Ⅳ户型篇海口分公司户型·分类户型·供求电话：0898-68555547?户型·典型案例地址：海口市滨海大道103号财富广场14G?Ⅴ绿色节能环保篇网站：http://www.tzh.cn/3规划篇住宅·规划注：由于本研究报告以后的章节会将建筑中的建筑风格、园林、户型等内容逐一进行详细的研究，因此，本章节规划篇只着重研究房地产中的技术经济指标，重点研究容积率，容积率关乎着一块地是否能做到充分的利用，土地利用价值的最大化，及产生的经济效益。规划·指标房地产项目规划三大重要指标——容积率、建筑密度、绿地率我们在面对一块地时，往往会考虑：容积率做到多高合适？建筑密度达到多少合适？绿地率要达到多少？就绿地率来说，虽然全国基本上一致要求35%，但实际操作起来，还是根据各地的城市管理的要求，举个例子，北京在旧城改造中要求绿地率达到30%，而成都、广州的绿地率可能就会更小，因为建筑密度大，日照间不大，就会导致建筑密度增加。建筑密度代表有多少空地可以算出来，空地可以停车、老人、小孩的的活动空间，所以必须要求有一个合理的建筑密度。而对于容积率而言，层数越高，容积率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33层就不错了，再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考虑的一项是，住宅的进深越大，容积率就越高，这就大大制约了容积率的提高。注：由于以下章节只对建筑的容积率做相关的研究规划·指标容积率?容积率为规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限与下限。容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限是防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。从人多、地少的特点考虑，应该鼓励向地下、地上空间发展的高容积率方向发展。高层建筑是有效提高容积率的具体方法，越高越有利于提高容积率。规划·指标建筑密度?建筑密度为规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑密度越大，空地越少。做为可持续发展的节能省地措施，降低建筑密度是发展方向。建筑密度与容积率息息相关?高容积率，带来高密度。但局部也可是低密度。?低容积率，可选择高密度，也可选择底密度。?建筑密度是直接影响住区品质的重要因素，密度低时，外部空间大。为创造良好的居住环境提供了必要条件，但若处理不当，会形成空荡无用的大草地或大花园，所以，不是密度越低越好。?对住区而言，低密度还意味着高效率。而高效率正是城市化所追求的目标。从这一点出发，本文认为所谓“山水城市”是骗人的谎言。城市就是城市，田园就是田园。现在有一种不好的趋势，北京向周边蔓延时从内向外，容积率逐渐降低，?由于建造成本的原因，致使低容积率的住区，普遍以建造小高层为主。这样就会形成一种相对高密度的格局。用不了多久原来的郊区就会和城区拥有差不多的密度，当然容积率是不同的。?低容积率，高密度是对土地资源一种浪费。规划·指标绿地率?绿地率为绿地面积与土地面积之比。目前很多技术的发展，已经可以将绿地引入建筑中，形成各种形式的空间绿化方式，绿化率的下限控制方式应该根据整体空间的绿化进行控制。既鼓励公共绿地、宅旁绿地、道路红线内的绿地、屋顶、晒台的人工绿地等各种方式增加城市绿化。海南明确要求：新建小区绿地率不得低于40%2010年3月1日实施的《海口市城镇园林绿化条例》规定：市政设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的一类居住用地绿地率不得低于45%，以中高层住宅为主的二类居住用地不得低于40%；旅游度假酒店不得低于45%；工业园区不得低于20%。一些工程项目（如旧城改造工程、政府拆迁安置房、廉租房等）绿地率无法达到规定标准又确实需要进行建设的，经批准可适当降低绿地率，但不得低于标准的80%。规划·指标容积率——开发决策过程中最核心要素，其所反映的问题不仅仅是数字那么简单那么，容积率决定了什么？?决决定不同的定不同的产产品品类类型之型之间间的配比的配比；；?决决定了不同的定了不同的产产品形品形态态；；?决决定了不同的面定了不同的面积区间积区间；；?决决定了不同的定了不同的产产品品户户型的使用型的使用功功能能；；?决决定了定了项项目的目的售售价和价和盈盈利表利表现现；；?决决定了定了项项目能否目能否盈盈利、利、盈盈利利难难度及度及如何盈如何盈利的利的问题问题。。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局规划·指标在开发项目时，需要考虑容积率的哪些问题？需考需考虑虑：：?当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？?容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？?如何从开发利润实现的角度去确定容积率？?在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。规划·指标容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定?利润最大化和市场依据战略、定位可实现度是确定物业基准方案推荐组合和容积率的追求目标；对基准测算方案进满足容积率上下指行变量分析标下的组合方案?企业自身资源状况和资金状况是限定条合理方案推荐上下极限方案件；进行经济效益对比?企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因进行市场实现评估素。确定主推组合方案并进行优化规划·指标谁在影响容积率？?社社区规区规模模的大小，地的大小，地块块的形的形状状？？?项项目目规划结构规划结构和和规划规划的的布布局形式？局形式？?项项目目产产品品类类型的型的组组合？合？?项项目所目所处区处区域域的的纬纬度？日照度？日照间间距距的的情情况况？？?户户型的型的设计设计和和组组合合问题问题？？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。规划·指标社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松规划·指标规划结构和布局形式——海口国瑞花园楼栋由南向北层层跌落的布局结构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低（0.8）规划地块··指区标域地块形状——地块形状如何影响容积率？?看地块与周边的相邻建筑的关系；?看地块的形状，以及需要退让的尺寸；?往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸。它往往决定：1.1.地地块与块与周周边边建筑的建筑的退退让关让关系；系；2.2.地地块块退退红线红线的的尺寸尺寸问题问题；；3.3.地地块内块内部的部的规划结构规划结构和建筑和建筑布布局局问题问题。。规划地块··指区标域建筑层数——由于建筑层数不同导致容积率的巨大差异纬度的影响日照间距的问题——保证冬至日两个小时的时间，纬度越高、间距越大?板楼一般基本的间距按照日照间距，计算公式：h=ctg（实际纬度+回归线到赤道纬度）?越是北方越大，同一纬度基本相同?回归线以内区域主要是满足通风、视线干扰问题，便可满足日照间距规划地块··指区标域户型组合形式问题——一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率举个例子，平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间；设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。规划地块··指区标域容积率决定物业型态容积率范围可能的物业型态组合价格区间（元/平米）海南典型案例雅居乐海南清水湾、东和0.3~0.5联排+独栋组合20000~40000福湾、顺泽福湾0.5~0.8双拼+联排15000~23000顺泽福湾、盛高荣域、宝安江南城、田德海泉湾0.8~1.2联排+花园洋房（或叠加）13800~23000、博鳌金湾、润德塞维阳光花园洋房+小高层（或纯花园洋1.2~1.58000~12500翡翠水城、森海湾房）西岸首府、海拓澜湾、平1.5~2.0花园洋房+小高层10800~18000海逸龙湾2.0~2.5小高层7200~16000观澜雅苑、海岸赛拉维天伦誉海湾、广物滨江海2.5~3.0高层+18层以上高层11000~13800岸外滩中心、海域阳光、椰3.0~6.0高层11000~20000岛广场6.0以上超高层21000海航国际广场规划·案例项目规划以广物滨江海岸为例规划·案例滨江海岸区域大——体现根本价值小——布局海甸溪安置房海甸溪和平大道规划·案例地块价值分析地块1：西面紧邻市区通往海甸岛的必经途径之一——和平桥，交通的喧闹对小区有影响，南面可观海甸溪32地块2：位于整个地块的中间，左右视1野受地块1、地块2的限制，仅有南面可观江景，但位于整个社区的中间又有享受内部景观园林的优势；地块3：整个项目最价值最大的地块，两面环江，视野开阔，享受丰富的远景、江景资源，且远离交通噪音影响。规划·案例容积率与产品如何实现价值最大化——“价值是需要被创造的”本项目容积率为2.99在将近3的容积率之下，可以产