无锡2012年上半年房地产市场报告政经法规城建规划土地市场报告框架商品住宅区域市场项目追踪后市预判政策法规调控背景无锡政策无锡信贷政策背景中央调控从严基调不变，地方政府微调不断，中央地方博弈日趋白热化中央中央地方地方11月月温温家家宝宝重申重申巩巩固固调调控成果控成果中山上中山上调调限价被叫停限价被叫停22月月温温家家宝宝明确强明确强调调政府政府对对房地房地产产行行业业的的调调控不能松控不能松上海上海户户籍放松被叫停，籍放松被叫停，芜芜湖湖减税补贴减税补贴被叫停被叫停33月月温温家家宝两会宝两会指出房价指出房价远没远没有回到合理价位有回到合理价位打微信信阳阳公公积积金政策松金政策松绑绑未被叫停未被叫停44月月温温家家宝两会宝两会指出房价指出房价远没远没有回到合理价位有回到合理价位压调大大连连、武、武汉汉等等1212城市公城市公积积金政策松金政策松绑绑未被叫停未被叫停55月月住建部住建部1010天天44次辟次辟谣谣房价房价调调控控驳驳房价房价调调控放松控放松扬扬州州减税补贴减税补贴未叫停，未叫停，1111城市公城市公积积金政策松金政策松绑绑66月月住建部、住建部、发发改委和央行在改委和央行在内内的中央部委一致强的中央部委一致强调调河南房河南房贷贷77折利率折利率楼楼市新政被叫停市新政被叫停“中央在房地“中央在房地产调产调控政策上的控政策上的总总基基调调不不变变””无锡政策坚持中央调控政策，紧随市场进行微幅调整，利好本地刚需释放无无锡锡限限购购令令??已有已有11套住房的本地家庭及能提供套住房的本地家庭及能提供证证明的外地人可新明的外地人可新购购11套套??对对已有已有22套以上住房的本地家庭和无法提供套以上住房的本地家庭和无法提供证证明的外地人停售明的外地人停售??暂暂停三套房公停三套房公积积金金贷贷款款公公积积金金贷贷款款??首次首次购买购买9090平米以下住房家庭，夫妻平米以下住房家庭，夫妻双双方方贷贷款款额额度最多可放度最多可放宽宽至至5050万元万元入入户户政策政策调调整整??20122012年元旦起，无年元旦起，无锡购锡购房落房落户门槛从户门槛从100100平米降至平米降至7070平米平米信贷政策无锡首套房基准利率回落且稳定在基准利率8.5-9折，首付比例30%；二套房信贷依旧从紧2011年12月无锡主要银行信贷情况20122012年年66月年信月年信贷贷整体整体状况状况招商交通江苏工商建设中国农业邮政首套房30%30%首付比例维系首付首套房基准利基准利上浮上浮基准利上浮基准利基准利基准利首套房基准利率8.5-9折率率5%5%率5%率率率二套房60%首付二套房二套房信贷状况维系基准利上调上调基准利上调基准利基准利基准利基准利率10%10%率10%率率率率无锡楼市政策从紧中央，微调利好刚需坚持中央调控商业贷款利率公积金政策松动落实限购细则已然下浮且稳定城建规划轻轨建设中心外拓轻轨建设1号及2号线建设稳步进行，2014年及2015年双线投入使用，无锡城区南北贯通大动脉1号线—南北贯穿无锡城区线路距离：29.42Km站数：24时速：80起点：惠山区堰桥终点：滨湖区雪浪开工：2009年11月竣工预期：2014年近期建设进度：后期机电安装途径重点区域惠山火车中心太湖太湖南北新城站商务广场新城区2号线—东西贯穿无锡城区线路距离：26.08Km站数：22时速：80起点：滨湖区梅园终点：锡山区安镇开工：2011年1月竣工预期：2015年近期建设进度：高架段完成60%，地下段完成40%途径重点区域河埒中心广益锡东东西口商商务新城新城圈区城中心外拓无锡中心城区外扩，南展北拓东延西进，重点增加公共措施及生活配套范围区域面积（平功能定位东至南至西至北至方公里）中心城北地区城市东门户沪宁高中心城东新光路机场路二泉路13.6城区快通道速公路中心城西地区社区慢家园沪宁铁五湖大城市由运河城往湖湾中心城南周新路金城路18.06路道城拓展的承接地中心城东地区运河钱桥324省商贸物流休闲居住复中心城西惠山20.1岸线大道道合功能沪宁高江海路沪宁高集居住、工作、游憩中心城北凤翔路20.79速北中路速于一体的综合性城区中心城南地区土地市场成交总量成交结构成交量价成交概况重点地块成交量?无锡上半年土地成交面积及成交金额连续3年走低?成交金额29.35亿，环比减幅73.5%；成交面积83.72万方，环比减幅66.4%成交结构?含居住类地块成交份额逐年降低，平均降幅28.6%?商业办公类地块成交份额3年来骤升，平均增幅28%，上半年份额3年来首次过半成交量价?含居住地块成交额及楼面价环比跌幅38.1%和88.3%?商业办公地块成交额额环比跌幅39%，楼面价环比增幅30.5%上半年成交状况?总推31宗，成交24宗，商业地块为主力成交?21宗地块0溢价，3宗溢价地块，平均溢价率为8.1%重点成交地块面积起始价成交总价楼面价区域地块名称土地位置容积率溢价竞得单位(㎡)(万元）(万元)(元/㎡)无锡高铁商务区锡沪路XDG-2011-51号锡山区南、东翔路（原新韵555782.2-2.5245002450017630地块路）东恒大地产集团有限公司XDG-2011-53号无锡高铁站商务区锡沪锡山区368742.2-2.5162001620017570地块路南、兴吴路东XDG-2011-95号滨湖区胡埭镇区人民东江苏富安投资滨湖区地块路与刘闾路交叉口西北154752.51.0-1.2350003500022620集团有限公司侧XDG-2011-99号惠山区洛城大道西侧、惠山区地块36480.41.0-1.898001010027693%高峰个人新盛路北侧整体下行、住宅遇冷、商业受捧居住类地块需求锐减底价成交为主商业地块需求主力楼面价保持走低趋势整体溢价低下楼面价稳中有保升商品住宅成交量价面积段走势总价段走势库存走势成交TOP10半年度量价走势?半年度成交达5年来第二高,环比量升价跌?商品住宅成交247.5万方，同比增幅52.5%；成交均价7613元/平米，同比减幅14.8%月度量价走势?成交量一季度阶梯状逐步攀升，5月成交达年度最高59.1万后成交量高位稳定运行?成交价整体运行稳健，3月达年度低谷后6月回升至年度第二高面积段年度走势?首置首改产品份额达近三年来最高点，占整体81.7%，同比增幅9.8%?再改产品连续3年份额下挫；高端产品份额同比减幅7.48%，达3年来新低面积段月度走势?首置首改成交绝对主力，平均份额分别为24.2%和57.5%?再改份额整体下行，6月仅5.63%，年度新低；高端份额整体回升，6月达12.93%，年度新高总价段年度走势?55万以下及55-100万成交份额环比上升，增幅为4.0%及12.6%?100万以上产品线环比成交份额不同程度下降，150-200及250万以上环比减幅为5.5%和7.3%总价段月度走势?55万以下份额二季度稳定在9%-10%；55-150万整体走势稳定，份额于75%上下微幅震荡?150-250万份额整体日渐回升，6月12.63%年度新高；250万以上持续低位徘徊难见回升库存分析?库存量整体持续下行，6月库存较1月减少42.8万方，减幅5.5%?库存周期一季度逐月减少，二季度逐渐稳定在13个月左右成交TOP10（按面积）?排名前10以品牌开发商为主、产品首置首改主力，同比降价幅度于15%-25%成交面积主力产品套均面积成交均价价格同比序号成交套数项目名称区域（平米）（平米）（平米）（元/平米）变化（%）1110000932太湖国际社区滨湖88、1401188800-16%279310625洛城水韵花园惠山90、120、1401275500-6%377984773中邦城市花园新区88、1201015500-20%475249633栖霞瑜憬湾滨湖90、1401198800-17%572040441龙湖滟澜艺墅新区90、165、2601637000-30%668611630万科魅力之城滨湖89、105、13010910000-15%767850556时代上城南长110、120、1381228000-25%866041481融创熙园滨湖89、135、1701379500-5%955363500复地悦城南长86、110、120、1401117500/1052463525金域缇香新区89、120、1381009800-18%总结1、供需比0.78，库存高企局面有所缓解2、以价换量明显，成交均价同比下降15%，成交量同比上升53%3、首置首改产品成交绝对主力，再改高端年中成交份额略有回升4、月度成交逐渐稳定在年度高位，成交价渐现稳中微升趋势