区域市场各区成交量同比分析上半年各区成交量价新区市场月度供需价惠山区市场月度供需价成交量环比变化?各区商品住宅成交量不同程度环比增加，平均增幅为50.3%?南长区环比增幅278.78%，排名第一；惠山区环比增幅分别为19.29%，排名最后成交量价?新区成交量63.8万方，较全市平均增幅85%；成交均价7259元/平米，较全市平均减幅5%?惠山区成交量44.57万方，较全市平均增幅29%；成交均价6125元/平米，较全市平均减幅20%全市成交均价761334.53各区平均成交量新区月度供需?3-6月月度供应小于需求，3月及5月供需比最低，分别为0.37及0.35，月度成交量?整体前低后高，3月成交爆发，环比增幅226%，二季度延续并维系高成交量?月度成交同比平均增幅为83%，3月成交同比增幅最高，达223%月度成交价?成交价震荡于7200-8000元/平米，3月中邦促销，成交价下探至6406元/平米年度底谷?成交价每月同比明显下降，降幅于10%-20%惠山区月度供需?1-4月供需比难现平衡，起伏较大；5月新增为零，6月供需比0.92，回归正常范围月度成交量?1-3月阶梯式稳定增长，3月达巅峰，4-5月有所回落，6月成交再度爆发，成交持平3月?月度同比平均增幅为19%，3月成交同比增幅最高，达167%月度成交价?一季度持续下行，3月达年度低谷，二季度有所反弹但保持在6200元/平米历史低位?年中较年初成交价同比降幅明显，1月同比降幅为3%。6月同比降幅达14%项目分析海天紫郡竞品洛龙湾壹号竞品典型项目海天紫郡核心竞品项目名称香梅人家3期花半里竞品分布总建面积竞品分布1630（万方）上品海天花半花园容积率2.01.71里紫郡物业形态小高层、高层、多层高层、小高层、多层规划户数15631954（户）物业管理费香梅（元/平1.61.94人家米·月）最新开盘2011年9月2011年11月63-116平米高层在售产品78-230平米洋房100-143平米洋房高层6500元/平米折后均价8000元/平米洋房7000-7500元/平米购房享2万抵5万，还优惠措施98折注：因上品花园为海天紫郡核心竞品且6月25日可赠送车位才开盘，故此案另立分析已推440套1332套总体去化率去化188套去化率85.2%去化率42.7%达安上品花园项项目目简况简况区区位位图图开盘开盘房源房源区域板块：无锡新区梅村板块、项目位置：金城东路与新友路交汇处西侧开发商：无锡常嘉房地产开发有限公司投资商：上海达安企业股份有限公司占地面积：45万平米建筑面积：60万平米绿化率：50%效果效果图图售售楼处楼处容积率：1.8物业类型：高层、小高层、洋房、别墅建筑风格：ARTDECO主力面积：2房67-98平米，3房102-133平米物业费：1.8元/平米/月装修标准：毛坯营销简况活动节点客户联谊会开盘优惠2012年4月——售楼处对外开放5月——客户推介及产品介绍6月——梅村片区散发项目宣传单6月21日——获得预售许可证6月25日——开盘（截至7月8日去化160沿路企划开盘促销室外广告套）客户接送车报广宣传2011/4/1——样板房公开2011/6/29——开盘优惠促销畅销产品分析—达安上品?“2+1”房、空中花园、低单价低总价达安上品花园A4户型达安上品花园B3户型物业类型：高层物业类型：小高层建筑面积：92-95平米建筑面积：113平米空中空中户型：户型：花园花园空中“2+1”房1厅1卫花园“2+1”房2厅2卫赠送面积：约8平米赠送面积：约8平米特点：特点：双卧室朝南，独立主卫赠送面积较多,可从2房空中花园升级为小3房阳台阳台畅销产品分析—花半里?三开间首改高舒适3房，入户花园及南向大面积露台赠送花半里C3户型花半里B3户型阳台物业类型：洋房阳台物业类型：洋房建筑面积：137.65平米建筑面积：130平米入户户型：3房2厅2卫花园户型：3房2厅2卫入户花园赠送面积：约14平米赠送面积：约12平米阳台阳台特点：特点：三卧室朝南，采光佳南北通透入户花园、露台赠送入户花园赠送动静分离，功能区划分双卧室朝南，次卧室东明确向露台客厅连接南向超大露台露台露台阳台阳台畅销产品分析—香梅人家?高层含空中花园“2+1”房；多层含入户花园紧凑3房香梅人家E5户型香梅人家G1户型阳台物业类型：洋房阳台物业类型：高层空中建筑面积：107平米建筑面积：95平米花园入户户型：花园户型：“3房2厅2卫2+1”房2厅1卫赠送面积：约10平米赠送面积：约5平米特点：特点：双卧室朝南，双卧室朝南客厅连接南向阳台，空客厅连接南向超大露台阳台间延展性好南北通透阳台洛龙湾壹号核心竞品项目名称洛城水韵花园百乐时代广场江溪公园城天奇盛世豪庭竞竞品分布品分布总建面积洛城水2716.4121.19韵花园（万方）容积率1.82.591.8天奇盛洛龙湾物业形态高层洋房别墅高层别墅高层世豪庭壹号洋溪公园城作规划户数当期549当期369为惠山区重点当期340规划项目，整一起售罄，二最新开盘2012-2-262011-9-25体占地2700亩期预计2013年，目前高端项物业管理费百乐时1.51.9目10号地块—1.1（元代广场—香缇半岛，高层118-142售楼处已经正高层95-183在售产品平米；洋房在建设中，未暂无江溪公别墅330-390园城128-155平米来与本案的竞争较大。8号别墅1.3万/高层5800地块洋溪绿园一期5000-6000折后均价平米，高层洋房7500目前暂未动工元/平米8000，有潜在威胁一次性付款96。优惠措施98折暂无折；贷款97折总推414套总推1568套总去化198套总体去化率总去化1141套一期售罄去化率48%去化·率73%洛城水韵花园?3月降价搏量，效果显著；二季度维持降价价格体系，月均稳定去化74套、0.93万方成交量价畅销户型?南北通透、独立主卫、首改再改舒适两房三房水韵花园K3户型水韵花园K7户型物业类型：高层物业类型：高层阳台阳台建筑面积：142平米建筑面积：120平米户型：户型：3房2厅2卫2房2厅2卫赠送面积：约8平米赠送面积：约6平米特点：特点：三开间朝南独立主卫南北双阳台，南北通透南北双阳台独立主卫南北通透阳台阳台典型项目—中邦城市花园?刚需大盘、团购降价、开盘时机契合刚需产品年度需求爆发期项项目目情情况况介介绍绍销销售售情情况况及及营销营销亮亮点点开发商：无锡中邦房地产开发有限公司销售情况：2012年3月9日推二期高层2#、3#、4#、6#四幢高区位：无锡新区江溪板块层，4800元/平米起，客户到访743组，去化452套房源，基本售罄。春阳路与太湖大道交汇处营销亮点：产品：建筑面积约55.4万方，容积率2.03，全高层1、降价促销，开盘以4800元/平米起的价格吸引客户眼球，所推房源单价产品，公寓主力86平米2房，120平米3房多在4800元/平—5700元/平之间，定价方面符合购房者的需求配套：欧尚、麦德龙、易买得、百安居、红星美凯龙2、联合搜房狂拍团，短时间内利用价格跳水效应汇聚大量客户畅销户型?常规两房、居住舒适度佳三房，整体性价比高物业类型：高层物业类型：高层建筑面积：87平米建筑面积：103平米户型：户型：2房2厅1卫3房2厅1卫赠送面积：约4平米赠送面积：约7平米特点：特点：低总价单价较低主卧客厅朝南居住舒适佳，性价高市场预判后市政策预测商品住宅下半年新增商品住宅成交量价走势土地市场预判后市政策?中央坚决抑制投资投机，楼市调控长期政策，江苏省紧跟中央调控，预计无锡调控保持从紧?CPI跌至3%以下，GDP跌至8%以下，宏观经济已然滞涨，预计货币定向宽松维系中中央央及江及江苏苏省近省近期期关键调关键调控控声声音音宏宏观经济观经济走走势势2012年5月31日2012年7月9日江苏省住房城乡建设厅表示不会进行楼市政策微调6月CPI近29月最低，同比2.2%2012年7月2日2012年7月李克强副总理：抑制投机投资性需求，二季度GDP为7.6%，环比下降0.5%稳定房地产市场调控政策.2012年7月7日温家宝总理：必须坚定不移做好调控工作抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策下半年预计新增?预计2012年下半年商品住宅拟推量在350-400万方20122012年下半年新增年下半年新增拟拟推推考考量因量因素素?2011年1-6月无锡房屋新开工量约1000万方，拟推最小值将在2012年下半年形成有效供应，供应充足?历年上下半年供需比约在0.5上下?库存达728万方，依旧处于历史高位，市场依旧处于库存去化期，开发商推出新房源整体持谨慎态度成交量价走势?预计下半年月度平均成交量维系上半年2季度成交，成交均价预计稳中微升调调控以控以来来市市场阶场阶段段性量价性量价变变化化表表阶段市场特征房企降价动作2011年6-9月量价齐跌仅局限大型房企领降降价房企数量增加，依旧2011年10月-2012年1量平价稳以大型房企为主，部分中月小企业参与降价促销2012年2-6月量升价跌全市范围项目参与促销成交均价已然筑底，成交量2月筑底后二季度回暖，市场探底期已过，已然进入市场回暖的上升期1、刚需信贷定向宽松，7、8月淡季去化接近6月成交量2、开发商金九银十积极推房，大批新增刺激成交量走高3、高成交量支撑价格上升，但市场库存依旧高企及地方坚持中央调控，预计房价筑底后上升幅度在微幅内震荡土地市场预判?预计下半年延续上半年状况，商业地块成交主力，住宅土地市场低位徘徊，溢价能力有限土土地市地市场场主主要影要影响负响负面因面因素素上半年无上半年无锡锡土土地成交地成交现状现状1、企业资金链主流依然紧而不崩，拿地资金匮乏1、整体成交额连续3