起源时代广场市场调查报告项目操盘思路项目操盘思路——成功之道取势取势项目属性市场分析开发方向市场定位体系明道明道商业模式构建优术优术平面布局体量配比建筑落位交通体系项目资源整合品牌资源整合合众合众客户资源整合资本资源整合践行践行招商执行销售执行运营管理市场调查逻辑思路市场调查逻辑思路提出问题分析问题解决方向城市发展分析项目属性商业环境分析区域环境分析市场调研总结核心问题市场分析非商业物业专项调查初步开发方向竞争项目分析客户研究专项访谈项目属性/地理位置地理位置资料来源：业主方提供资料项目属性项目属性?项目位置?项目颍州路与颍河西路交汇处西南角。主要技术指标9727.4m2总用地面积一期：3346.4m2二期：6381m2用地性质商业、酒店、公寓、办公、住宅69596m2总建筑面积一期：23389m2二期：46207m2酒店建筑面积5200m2办公建筑面积12276m2住宅建筑面积17952m2商业建筑面积33818m2地下停车面积11940m2地下商业面积约9000m2资料来源：业主方提供资料项目属性/周边环境项目属性/核心问题核心问题如何实现整体定位与商业规划？问题分解1阜阳的经济结构对项目开发有哪些影响？5有哪些竞争项目？竞争项目的影响有多大？阜阳市场的消费者、经营者、投资者有哪些需求2阜阳商业的发展情况与未来的发展趋势？6？3项目所在区域的商业结构与租金走势？7社会各界人士对本项目有哪些看法？4住宅、公寓、写字楼、酒店的市场表现如何？目录︱CONTENTSPARTⅠ一、城市发展分析二、商业发展分析1.1城市基本概况1.3总体城市规划2.1商业发展现状2.3商业网点规划宏观分析1.2经济发展现状1.4城市发展小结2.2主要商圈分析2.4商业发展小结PARTⅡ三、区域商业分析四、非商业物业专项调查中观分析3.1区域环境分析3.3商业结构分析4.1住宅项目分析4.3写字楼项目分析3.2核心商圈分析3.4区域商业小结4.2公寓项目分析4.4酒店项目分析PARTⅢ五、竞争项目分析六、客户研究七、专项访谈5.1竞争项目判定6.1目标消费者研究7.1政府部门访谈微观分析5.2竞争项目分析6.2目标经营者研究7.2商户代表访谈5.3竞争项目小结6.3目标投资者研究7.3居民代表访谈八、调研总结调研总结8.1市场调研总结8.2初步开发方向一.城市发展分析1.1阜阳城市基本概况1.2阜阳经济发展现状1.3阜阳总体城市规划1.4阜阳城市发展小结www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳城市基本概况城市属性?阜阳市古称“颍州”，物产丰富，人杰地灵。在经济学上具有三大突出优势，一是交通便捷，京九铁路贯穿全境，更有全天候机场，以及即将开工的商阜杭高速公路，形成发达的立体交通网；二是资源丰富，阜阳市是国家商品粮、油、棉、肉生产基地；三是区位优势，以阜阳为中心，以100公里为半径的范围内尚未发育出一个中心城市，阜阳市不光是皖西北的重要门户，更是周围大城市围空区的中心，有很强的辐射能力，更有成为中心城市的巨大潜力。?阜阳辖颍州、颍泉、颖东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县以及界首市。?阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一。www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状GDP总量及三产结构【GDP总量】：平稳高速增长【三产结构】：第二产业突出-阜阳GDP总量在安徽省比较大，近5年阜阳经济增-第二产业占比最高，增速最快，逐渐成为阜阳支柱长保持在12%-13%之间，保持高速增长势头，平稳、产业，以商业服务业为载体的第三产业，未来有较大高速的经济环境是大型商业最看重的数据。空间。www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状人均GDP及社会固定资产投资【人均GDP】：人口分布不平衡，城乡差距大【固定资产投资】：逆市上扬、高速增长-近5年人均GDP增速超过12%左右，由于阜阳人口-2010年相关调控政策逐步出台，在这种大环境下，基数较大，且人口密度分布不平衡，造成城乡实际人阜阳2010年固定资产投资逆市上扬、保持高速增长均GDP差距过大。，说明市场潜力没有完全释放。www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状人均GDP分析【人均GDP分析】：人口基数大，总量较低-2011年阜阳人均GDP只有11226元，虽然较上年增长16%，但折合美元不超过2000美元；考虑到县城人口比重较大，只计算城区居民，人均GDP在3000-4000美元之间，城市商业进入中小型购物中心产生，并且高速发展阶段，而阜阳饱和的百货商业，使多业态复合的商业项目有更大的空间。商业人均GDP能4000美元以上级人均GDP3000-4000美元大型ShoppingMall人均GDP产生，各类新型商2000-3000美元中小型购物中心、业形态出现并发展ShoppingMall人均GDP初级连锁超市产生，并1000-2000美元产生且扩张人均GDP生活超市产生，食小于1000美元品类批发市场退出各类初级市场及集贸市场人均GDPwww.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状安徽省各城市经济总量对比【省内比较】：增长率落后-2011年阜阳市GDP总量为853.2亿元，在安徽省内排名第5，高于周边城市的六安、淮南、亳州，但低于芜湖、安庆、马鞍山，属安徽第二集团，但从增长率表现来看，是省内较落后的。www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状周边城市经济现状对比【周边城市对比】：总量较大、增长不快-比较周边5个城市2011年的经济数据，阜阳的整体经济实力较强，但并没有拉开与六安的距离，在反应商业的消费品零售总额对比中，已被六安超过。www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳人口现状与变化【人口现状】：城区人口不足、城市缺乏吸引力-相对于超过760万的常住人口，阜阳市区人口只有160万人。-近10年，阜阳市人口总量一直呈正比例增长，年均增长路达到了1%，一方面快速增加的人口有利于住宅项目的去化，另一方面，人口的增加对于商业项目，也增加消费的概率。地区常住人口比重全市合计7599918100颍州区6033017.94颖东区5195626.84颍泉区5576877.34临泉县154321821.31太和县136114517.91阜南县116811715.37颍上县119653515.74界首市5619567.39阜阳经济技术883971.16开发区www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状阜阳市人均收入与支出【人均可支配收入】：加速增长【人均消费支出】：低于收入增速-2007-2011年，阜阳人均居民收入累计增长-相比较与人均可支配收入的连续增加，阜阳人均消58.7%，特别是2011年，增长率接近20%。费支出增速不仅低于收入的增加，而且又放缓的趋势，反应阜阳人民消费需要进一步刺激。www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳经济发展现状恩格尔系数最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困恩格尔系数%30394960城市39.3%39%阜阳恩格尔系数2010年2007年农村44.9%48%【恩格尔系数】：食品支出比重较高?恩格尔系数是指居民食品消费支出占全部消费性支出的比重。从2007和2010年数据看，阜阳城市和农村都处于向小康过渡水平。?由于外来务工人员增加使得阜阳城市恩格尔系数出现略有增长的情况；农村恩格尔系数高于城市，说明农村消费水平低于城市。www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划城市总体规划根据《阜阳市城总体规划》（2007-2030），阜阳市的定位为：?到2050年，阜阳市发展成为现代化大城市，经济综合实力达到全省先进水平，城市人口规模达到250万人；?城市将向西发展，构建“两河一湖，三区一片，多中心、卫星城组团式”布局结构；?规划新建西湖组团作为市级行政、文化、体育中心，形成一个相对完整的城市新区。?西湖风景名胜区将以其良好的自然背景成为城市的“后花园”、城市居民的休闲中心。资料来源：《阜阳市城总体规划》（2007-2030）www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划中心城区整体目标?城市分区：-以颖西区为中心，颖东片区，泉北片区，颖南片区?中心城区城市人口发展规模：-近期（2007-2010）82万人-远期（2011-2020）140万人-远景期（到2050年）250万人?城市发展规模：-近期（2010年），用地规模在82.8平方公里-远期（2020年），用地规模在140平方公里-远景期（2050年），按250万人控制用地规模www.fdc01.com房地产智库PARTⅠ宏观分析/阜阳城市发展分析/阜阳总体城市规划中心城区规划?城市发展战略：-围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自身优势，将阜阳市打造为皖西北中心城市、皖豫交界区的区域性中心城市；?城市主要职能：-全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖西北中心城市；?城市发展方向：-以颍西区域为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”城市空间布局结构；www.fdc01.com房地产智库