PARTⅡ中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析PARTⅡ中观分析/非商业物业专项调查/写字楼市场分析写字楼市场综合分析阜阳写字楼现状阜阳市目前写字楼仍以过去机关单位或大型投资及区域大型企业投资建设的自用办公产品为主，现代化商务写字楼刚刚起步，以普通型为代表；综合性和智能型商务写字楼暂时还没有出现；软硬件设施阜阳写字楼市场整体存在物业水平不高、内部商业配套缺乏、停车位不足等问题有待升级，制约了写字楼整体品质的提升；未来的商务活动需求不仅需要硬件设施的完善，更需要软件服务方面的提升；定制式目前阜阳市办公市场中，别墅型生态办公、创意“孵化器”型办公等个性化商务办公办公物业基本空白物业还没有出现；企业冠名的定制式办公物业基本空白。未来发展方向伴随着阜阳市的商业迅速发展，商贸，金融，等第三产业的大部扩张，阜阳写字楼市场需要与时俱进，目前正在建设的CBD中央国际、浙商大厦等高品质智能化的商业写字楼将成为市场的主流。PARTⅡ中观分析/非商业物业专项调查/酒店市场分析阜阳酒店序号项目名称星级面积1阜阳天筑豪生大酒店55.6万1092国贸大酒店44万73白金汉宫大酒店42.1万254阜阳国际大酒店32.5万5中京大酒店32万866文峰宾馆/1万432万7皇冠国际大酒店/8阜阳圣龙商务宾馆//9江淮快捷宾馆//10于氏商务酒店//1PARTⅡ中观分析/非商业物业专项调查/酒店市场分析名称星级地址建筑形态配套设施消费区间（元/间）经营状况住宿、餐饮、会议、商务中心、夜阜阳市淮21层、独栋阜阳天筑豪生大总会、桑拿中心、保健、美容美发5河路666+裙楼、现代//酒店、泳池、健身中心、棋牌、各类球号风格场标准间?27019层、独栋住宿、餐饮、会议中心、健身中心人民路1三人间?368国茂大酒店4+裙楼现代简、商务、中心、桑拿、KTV、美容良好号商务间?368约风格SPA、精品购物、停车场大床间?368住宿、餐饮、商务务、健身，泳池标准间?269颍州中路裙楼、欧式、牌室、健身房、KTV、桑拿、足白金汉宫大酒店4单人间?332良好301号风格疗、美容美发、精品商场、各类球商务间?332场标准间?178河东路599独栋、现代住宿、餐饮、会议中心、商务中心阜阳国际大酒店3商务标间?288良好号简约风格、咖啡、休闲、停车场单人间?288标准间?218人民中路住宿、餐饮、会议中心、棋牌室、中京大酒店3/单人间?228一般52号停车场商务间?238PARTⅡ中观分析/非商业物业专项调查/酒店市场分析天筑豪生大酒店阜阳国际大酒店阜阳中京大酒店国贸大酒店白金汉宫大酒店阜阳文峰宾馆PARTⅡ中观分析/非商业物业专项调查/酒店市场分析酒店市场综合分析整体水平相对较低阜阳酒店业发展水平整体较低，仅有天筑豪生大酒店一家五星级酒店，目前尚未开业，其他星级酒店设施也普遍老化，已经不能满足阜阳有关方面的接待要求。同时这些酒店也都是一些传统商务酒店，产品符合度不够快捷酒店鱼龙混杂阜阳市目前没有全国连锁形的快捷酒店入住，目前在经营的快捷酒店还是传统的的宾馆，相对来说档次较低，设施相对简陋，还不能达到真正意义上的快捷酒店。市场前景较为广阔随着阜阳市商业进入快速通道，大型的总体体项目的规划建设，星级酒店将会陆续开工建设，同时随着城市的发展，传统的宾馆酒店已经将会淘汰升级，高品质的快捷酒店将会迅速发展。五.竞争项目分析5.1竞争项目判定5.2竞争项目分析5.3竞争项目小结PARTⅢ微观分析/主要竞争项目分析/主要竞争项目判定主要竞争项目判定?依据对阜阳整体商业环境及主要商业项目分析，结合本项目属性，我们依据以下原则选择现有及未来竞争项目深入分析：位置与本项目距离较近，属于项目核心商圈内商业体量及商业形态与本项目类似，区域一站式商业中心本案档次中高档为主、主要服务周边消费客群本项目主要竞争对手为：综合类：香港财富广场百货类：阜阳百货、国贸、阜阳商厦、千百意、燕莎百货超市类：沃尔玛、大润发、华润苏果在建类：CBD中央国际、中南红星商业广场、丽丰一品、保利文峰商业广场、金悦时代、新世界shoppingmallPARTⅢ微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场阜阳香港财富广场项目简介　阜阳·香港财富广场于2009年3月2日，由台湾灯塔集团投资公司、华联（香港）国际有限公司和阜阳华联集团共同投资8亿元，以18万平方米的恢宏规模，堪称阜阳第一MALL巨制。香港财富广场以诚挚的心情、优质的服务、全新的理念引进全球零售王沃尔玛、新天地百货、大地数字影院等国际国内品牌商家，联手打造融汇百货、超市、名店街、潮流前线、电脑数码港、儿童世界等主题区及影城、电玩、亲子乐园、美食广场、KTV、西餐、书城等数百个品牌商家于一体的商业王国。香港财富广场以一流的管理服务水平和一流的配套硬件设施，以及众多的国际国内知名品牌，引领阜阳消费新潮流，打造时尚购物新标杆。PARTⅢ微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场项目地理——人民路上的金色皇冠人民路——核心商圈的核心商业街人民路是阜阳市级商业中心的核心商业街，更是阜城商业的发源地，它见证着阜阳商业的繁华，代表着阜阳商业的活力。阜阳香港人民路、颍州路十字金街口，三大百货聚首财富广场人民路与颍州路交汇处的弹丸之地，三大百货聚首，21000平方米的国贸商城、36000平方米的百货大楼、40000平方米的千百意购物中心，共同构筑10万平方米的主力店集群，成为了人民路商圈核动力。香港财富广场后来居上，引发商业龙头效应香港财富广场以10万平米的商业规模横空出世，与国贸商城、百货大楼、千百意购物中心共同形成了近20万的主力店集群，将占据整个人民路商圈容量的三分之二，形成人民路商业巨龙的绝对龙头。PARTⅢ微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场主营业态（1）沃尔玛，超级聚客机（20000平方米沃尔玛超市）（2）流行新天地，时尚嘉年华（20000㎡新天地百货）（3）大地数字影院，流光溢彩的视听盛宴（2500平方米大地数字影院）（4）特色美食新体验，休闲娱乐不夜天（20000平方米餐饮休闲娱乐文化特区）（5）米兰大街（110米长米兰大街）（6）至酷淘宝地，潮流星光城（1000平方米星光城）（7）儿童小天地，欢乐大世界（2000平方米儿童新世界）（8）精品ITMALL，科技新时尚（3000平方米ITMALL）PARTⅢ微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场负一层品牌分布餐饮/小吃缤纷生活店名铺位号店名铺位号永春堂B102肯德基B101宝岛眼镜B103麦德姆B126迎客松茶行B104上味馆B125华祥苑B105双食记B124虎牌电器B115薡茶B123上海雷允上B108好又来卷膜B122-1F烟酒B106桂林崇善米粉B121沃尔玛超市好想你枣B109陋食铭B120豆腐馆B110研磨时光咖啡B119特百惠B111周贵妃凉皮B118陶品小店B112东北饺子王B117非常食客B114蒙自源米线B116玉专柜B113阜之旅营业部B107酒类专区B127PARTⅢ微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场一层品牌分布流行鞋品格调男鞋米兰大街珠宝国际名表化妆品店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号星期六101沙驰119百家好136书香门第147依波路154丸美169百丽/tata102花花公子120137六福148西马155资生堂170康莉103犀牛121ESPRIT138周大福149名爵156高丝171接吻猫104梦特娇122VEROMODA139金至尊150梅花157欧莱雅172老人头105CD123凯莱露喜140名牌151雷蒙威158柏莱雅173千千妙语106金利来124LEE141老凤祥152卡西欧159泊美174金利来107皮尔卡丹125欧时力142IDO153天梭160梦妆175梦特娇108老人头126Esprit143飞亚达161玉兰油1761F卓诗尼109木林森127耐克360144英纳格162佰草集177奥卡索110哥雷夫128阿迪达斯145天王163美宝莲178DW111森达129苹果体验店146天俊164薇姿/理肤泉179芭姿112美国骆驼130西铁城165欧珀莱180哈森113Camelactive131罗西尼166花花公子114圣伽步132保时捷167瑞贝卡115宝威133格雅168卡斯高116百富134好人缘117都彭135倩女118PARTⅢ微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场二层品牌分布绅士服、格调男装绅士服、格调男装格调男鞋皮具、包配套店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号爱登堡201瑞弗史东218蜘蛛网235Bosssunwen245男士精品253柒牌202七星219深港236沙驰246非酷勿扰254金利来203维斯凯220意尔康237金利来247法兰诗顿204利奥纳多221红蜻蜓238新秀丽248CAG205华菲型格222公牛巨人239骆驼皮具249HD206鹰迪223七匹狼240皮尔卡丹250坚持我的207浪比时224Crocs241梦特娇2512F汤尼俊士208路易诗兰225百年烟斗242迪莱克斯252霍普莱斯209曼哈顿226康奈243柏尔迪藤210杉杉227奥康244诺奇211艾夫杰尼228集杰212ALT229马克华菲213报喜鸟230HG214卡宾231依文215BOSSSUWEN232杰凡尼216九牧王233S2217Boykaka234PARTⅢ微观分析/主要竞争项目分析/香港财富广场三层品牌分布女装女装内衣、睡衣内衣、睡衣店名铺位号店名铺位号店名铺位号店名铺位号玖姿301乐町319伊维斯336浩沙/三枪346音调302伊芙丽320欧迪芬