PARTⅢ市场定位/酒店定位阜阳酒店布局分析序号项目名称星级面积1阜阳天筑豪生大酒店55.6万1092国贸大酒店44万73白金汉宫大酒店42.1万254阜阳国际大酒店32.5万85中京大酒店32万646文峰宾馆/1万32万7皇冠国际大酒店/8阜阳圣龙商务宾馆//9江淮快捷宾馆//110于氏商务酒店//?从酒店经营状况分析，目前阜阳酒店市场呈现星级越高，入住率越高的趋势，三星级酒店将陆续被经济型酒店代替。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/酒店定位阜阳酒店竞争分析阜阳经济型酒店供应市场与潜在供应市场格局高天筑豪生国贸大酒店白金汉宫大酒店档次阜阳国际大酒店中京大酒店文峰宾馆大量无序自营宾馆旅店等低200020102015花轩版权所有PARTⅢ市场定位/酒店定位阜阳酒店消费市场分析旅游人口?全年旅游总收入47.3亿元，比上年增长20.6%。其中，旅游外汇收入602万美元，增长46.8%；国内旅游收入48.9亿元，增长25.7%。接待海外游客12913人次，增长63.5%；接待国内游客1029万人次，增长58.6%。全市共有星级饭店12家。市场情况?酒店前期投入资金大、回收期长，故在短期内难以实现赢利，从主城区在营业酒店的经营状况来看，大部分账面净利率为负值，呈亏损状况（当然不排除部分酒店出于纳税角度的考虑），实际值应该高于这一水平。总体来看，阜阳酒店经营状况一般。?从目前酒店经营业绩分析，酒店餐饮收入日益成为酒店行业的主要收入来源，并在个别三、四星级，该部分收入超过了客房收入，成为酒店最主要的收入来源。?从酒店经营状况分析，目前阜阳酒店市场呈现星级越高，入住率越高的趋势，三星级酒店将陆续被经济型酒店代替。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/酒店定位阜阳酒店经营状况分析?酒店前期投入资金大、回收期长，故在短期内难以实现赢利，从主城区在营业?阜阳目前酒店业随着经济的快速增长并未呈现快酒店的经营状况来看，大部分账面净利速发展态势，尤其是连锁型经济酒店近年来增长几率为负值，呈亏损状况（当然不排除部乎为空白；分酒店出于纳税角度的考虑），实际值?阜阳酒店主要分布在阜阳国贸商圈、中南商圈、应该高于这一水平。总体来看，阜阳酒西二环等区域，未来经济型酒店的发展应该是沿城店经营状况一般。市的几大主干道分布；?经济型酒店的经营具有其自身的优势，支付能力?从目前酒店经营业绩分析，酒店餐饮收满足大众化需求，服务快捷便利，深得广大普通消入日益成为酒店行业的主要收入来源，费者青睐；并在个别三、四星级，该部分收入超过?星级酒店的开发可以提升项目整体形象，促进多了客房收入，成为酒店最主要的收入来业态的客源共享与融合；源。综合阜阳酒店市场的经营和布局情况看，同时结合本项目的高区域价值和良好景观价值，本项目适合发展星级酒店与经济型快捷连锁酒店。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/酒店定位本案酒店定位项目所在区域作为阜阳市地理中心，具有高区域价值和非常良好的发展前景，未来将吸引大量的高端消费者进驻；阜阳市目前品牌快捷酒店市场非常稀缺；作为阜阳未来经济发展重要区域，潜在酒店规划较少，且其潜在酒店推出时间定位依据存在不确定性，本项目存在经济型连锁酒店的良好机会；项目定位为城市标杆综合体，其综合性的物业组合将带来大量客户；从项目长远收益的角度讲，星级酒店对项目利润贡献大；经济型酒店便于聚拢人气，从而为项目的综合性型物业组合提供有力支撑。星级酒店/品牌经济型酒店/酒店式公寓酒店定位阜阳市目前尚无连锁经济型酒店，本项目立于市场空白的补缺位置。星级酒店可以提升项目的整体形象，对项目有溢价作用花轩版权所有PARTⅢ市场定位/住宅定位项目酒店开发风险市场风险：市场风险：阜阳酒店住客以商务客为主，项目处核心商圈边缘，受规模约束集客能力阜阳酒店住客以商务客为主，项目处核心商圈边缘，受规模约束集客能力弱弱区域区域内内酒店酒店必须必须标标准准星级酒店，有星级酒店，有强强势势资资源源依托依托，本项目并不具，本项目并不具备这些条件备这些条件项目项目占占地地面积小面积小，星级酒店的，星级酒店的软硬件建设都难软硬件建设都难以以基基本满足，本满足，后续后续经营要求经营要求难难以满足以满足财财务风险：务风险：酒店的酒店的投资额投资额大，大，投资回报周期投资回报周期长，项目前长，项目前期期的的资金压资金压力力巨巨大大由由于经营于经营成成本较高，发展商本较高，发展商一般一般收益情况并不理收益情况并不理想想操操作风险：作风险：起起源置业源置业之之前并未前并未操操作作过过酒店，存在酒店，存在很很大大实操实操风险风险假设假设与品牌酒店经营机与品牌酒店经营机构洽谈构洽谈合作，合作，面临面临物业物业类类型组合型组合影响影响现现金流金流的现状的现状本项目不本项目不建议建议开发星级酒店、酒店式公寓开发星级酒店、酒店式公寓或或连锁酒店，连锁酒店，除除非非因后期因后期经营需要经营需要花轩版权所有三.市场定位3.1定位模型3.6住宅定位3.2商业定位3.7整体定位3.3办公定位3.8形象定位3.4公寓定位3.9招商定位3.5酒店定位3.10营销定位花轩版权所有PARTⅢ市场定位/住宅定位住宅市场供求走势分析阜阳住宅供求价格月度走势图供应面积成交面积成交均价24万㎡元/㎡54002050004600164200123800834004300010-0110-0310-0510-0710-0910-1111-0111-0311-0511-0711-0912-0112-0311-11从上表看出：3月阜阳楼市量价齐升，成交套数为585套，成交面积为6.2万㎡，涨幅分别为8.5%和12.0%，同比分别减少12.7%和15.6%；2012年第一季店累计成交套数为1235套和12.8万㎡，同比2011年第一季店分别减少59.3%和51.2%。3月住宅均价为4896.0元/㎡，环比2月上涨0.7%；同比增加6.4%。2012年第一季店住宅均价为4885.6元/㎡，同比增加6.6%。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/住宅定位住宅可售量市场调查分析阜阳项目周边住宅市场一览表类别在、待售楼盘楼盘总量总套数主要户型销售程度高层占比小高层占比多层占比　35514万3863780-12072%52%36%12%阜阳市住宅可售量分析表万平方13511493725105060708091011120102030405060708091011120102032010年2011年2012年截止3月阜阳可售面积库存为64.8万㎡，当月成交面积为6.2万㎡，由于2、3月成交拉升，以及推盘量减少，去化周期缩短为15.2个月。总体看，阜阳楼市住宅市场去化周期主要受成交量和供庒量的双重影响。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/住宅定位住宅物业型态分析2012年开年以来，来自楼市回暖的声音不绝于耳，如这天气一般，楼市愈发散出阳春的暖意。“刚需群体”原本就存在，并且是市场的主力，大批刚需置业在经历了较长时间等待观望后，成为楼盘的购买主力，再加上首套房贷的扶持政策，刚需给楼市氛围带来了活跃气息。2012年第一季中，2、3月都呈供小于求的行情，但是由1月份的供庒量远超过预期（当时供求比高达14.7:1），直接拉升季度累计供庒量。当前正值楼市旺季，开发商也是瞄准这一契机，在刚需置业身上大作文章，一些市面上质量和性价比均占优势的产品，通过各种平台展现推销自身的优势，让购房考认可甚至抄底从而达到了市场火爆的场景。住宅市场调查物业型态总结市场主要的物业型态：为了适当的提高容积率，同时满足景观设计的需要，阜阳市大多数项目以“高层为主+多层为辅”的混合模式为主，总体布局上较为类似，没有太大的差别、新意。不同的物业型态的价格、去化速度区别以及原因分析：目前阜阳市项目规划形态比较简单，高层建筑是市场主流，近两年来不少楼盘引入了小高层，多层物业型态，主要以城北、城南板块兴起比较明显，随着市区人口密度的增加和城市化进程的加快，小高层和高层是未来的潮流，小高层、高层必然是发展的趋势。如果处理好房型的设计，价格的合理性等因素，去化速度会有大幅度改善。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/住宅定位住宅物业客群分析板块客群分析：主流客户为阜阳市区的企业中高层（35%-40%）、阜阳城市和周边区域的自营户（30%左右）、阜阳周边城市的新兴人群（20%左右）及其他（10%左右）。在目前的成交客户群体中，首次置业占据了绝对比例（预计在70%以上），他们较为关注所选择物业的面积及总价（90-110平方米）。项目剩余户型主要集中在130-150平方米之间的大户型、高总价物业。从其客户跟踪分析，市区中新一代阜阳人对板块关注度不断提高，置业客户中主城年轻族已经开始出现并放大。可以看出认同城南概念的第一梯队客户群，首先就是来自板块自身内部原住居民；板块对阜阳消费市场已有相应的号召力；未来客群指向区域特征明确；板块价值上升空间巨大，未来目标客户群将伴随板块发展而会不断成长扩大。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/住宅定位住宅客户定位客户描述——客户人群递进：阜阳城市人群-----阜阳周边区域人群-------更广区域城市新一代成长型精英城市是他们的基本属性，从活动范围、地缘隶属、居住品质要求……，他们都应该荣归城市！懂得城市中的经世济用之道，拥有前瞻未来城市价值之所在……作为新一代城市孕育的精英人群，他们将主导着城市的主流！特征描述：集中于30岁以下，进入社会基本细胞角色----家庭，首次置业，地缘型年轻阜阳人与外来型新阜阳人，主流需求-----解决自身城市居住理想，承受总价在50-60万左右；集中于30岁以上，拥有相对成熟的家庭结构，首次/二次置业，地缘型换代客群