阜阳项目初步定位项目操盘思路项目操盘思路——成功之道取势取势项目属性市场分析开发方向市场定位体系明道明道商业模式构建优术优术平面布局体量配比建筑落位交通体系项目资源整合品牌资源整合合众合众客户资源整合资本资源整合践行践行招商执行销售执行运营管理花轩版权所有市场定位逻辑思路市场定位逻辑思路项目物业类型影响定位因素整体定位行业发展分析商业定位市场标杆案例项目物业条件办公定位市场需求情况项目定位公寓定位市场供给情况酒店定位竞争项目影响项目规划方案住宅定位实现目标利润项目快速去化花轩版权所有目录︱CONTENTSPARTⅠ市场分析PARTⅡ定位思辨PARTⅢ市场定位花轩版权所有一.市场分析1.1地块属性分析1.2市场环境分析1.3项目SWOT初步分析花轩版权所有PARTⅠ市场分析市场分析为何做市场定位？-准确的商业定位是项目成功的第一步，而成功的、符合市场规律的档次定位就决定了项目在消费者心目中的一种认同，也决定了项目自身在零售市场中的地位。如何做市场定位？-商业项目的市场定位需要考虑众多内部及外部因素，内部因素如项目所处的地理位置、项目自身状况等；外部因素如项目所处城市或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。通过对项目内外因素的综合考虑，给予项花轩版权所有目最为符合市场需求的档次定位，为项目成功入市奠定基础。PARTⅠ市场分析/地块属性分析项目自身状况住宅地上：17952㎡酒店/公寓/办公地上：17476㎡商业（含配套）地上：34454㎡地下：26783㎡总建面：96665㎡地上：69882㎡地下：26783㎡位于城市中心大型规模、具备强势可利用交通资源的复合商业项目花轩版权所有PARTⅠ市场分析/地块属性分析周边商业氛围浓厚，业态业种丰富，本案的关键在于差异化定位互补性招商花轩版权所有PARTⅠ市场分析/地块属性分析项目自身状况颖河西路9545112055135香娘路颍州中路本案沿街面较长，可惜沿颍州中路与十字交口拐角相当部分还原业主，，，14／3／6花轩版权所有PARTⅠ市场分析/地块属性分析项目所在区位?起源时代广场位于颍州路与颍河路交汇处国贸商城?所处区域为阜阳地理中心，临近城市主干道千百意香港财富广场?项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者汇鑫国际广场阜阳百货到达提供便利本案中南商业广场阜阳商厦?紧邻城市主干道颍州路与颖河路，地处十字路CBD中央国际口，具有优越的展示面燕莎百货?周边已开业商业项目数量较多，经营档次以中档为主丽丰一品?与主要商圈相比，所处区域商业氛围较其他区金悦时代新世界域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场需要引导易景国际文峰商业广场已开业项目在建项目周边商业氛围浓厚，已开业商业项目数量较多，经营档次以中档为主花轩版权所有PARTⅠ市场分析/地块属性分析地块属性分析商业具一定规模：约4.5万平方米的商业体量，B1－6F建筑，城市商业综合体，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性；入市时间：阜阳未来大规模商业项目集中入市，对本项目在未来的招商、销售、运营均造成激烈竞争。具飙马了解，对本项目具备一定竞争压力的CBD中央国际虽也在进行招商，但其建筑存在硬伤（中庭过小）、业态单一，为目标品牌选择本项目提供机会；其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响；专业优势：聘请专业商业地产顾问公司进行前期市场定位、商业规划，符合商业地产发展规律，同时专业化的商业规划为知名品牌的入驻经营提供便利性。花轩版权所有PARTⅠ市场分析/地块属性分析地块属性分析商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为：?商业规模商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在30,000-50,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径1-3公里左右。?交通状况商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、停车位充足等。本项目因紧邻颍州路、颖河路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。?周边环境项目位于颍州路与颖河路交叉口的西南角，周边拥有一定数量的住宅。?周边商业项目未来商业面积供应量较大，特别是位于项目东南侧的CBD中央国际项目，其较具规模的公寓、写字楼为他们商业的高端化奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。综合上述因素，考虑到本项目规模，飙马认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果起源时代广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围扩大，必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。花轩版权所有一.市场分析1.1地块属性分析1.2市场环境分析1.3项目SWOT初步分析花轩版权所有PARTⅠ市场分析/市场环境分析项目市场空间市市场场空空间间花轩版权所有PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之商业市场代表商业：?香港财富广场?国贸商场?千百意?阜阳百货代表商业：?阜阳商厦代表商业：?中新超市?大润发?红星美凯龙代表商业：?燕莎百货?万家和超市代表商业：?乐购?金悦时代花轩版权所有PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之商业环境商业洼地-从阜阳主要商圈分布及商圈内重点商业项目的分析，项目四周商业林立，被四大商圈环绕，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺，特别是人民路商圈，形成极强的吸引力同时项目周边缺乏集中式商业的现状，显然已成为阜阳市的“商业洼地”城市核心区域：-按照阜阳未来商业整体布局规划，颍州路沿线为市级商业中心，未来商业项目也最为集中;在国贸、商厦、中南、清河高速发展的同时，本案无疑处在了城市商业群的核心位置，南面通往一道河路、二道河路是未来阜阳政务新区，沿线的商业项目较少,同时颍州路、颖河路主干道十字路口对于商业开发，具有良好的展示效果，大型商业入驻，可提升整体价值与去化速度。构建城市商业关联性，将使项目价值将在未来得到进一步释放。14／3／6花轩版权所有PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之消费环境人口与消费：阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，但根据阜阳城市总体规划，市区内的人口仅有82万；人均收入不高，城乡差距较大；近几年的数据显示，阜阳市在人均GDP和人均可支配收入上的增幅很大，伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消费潜力正在苏醒。房地产消费：据市场调查，目前阜阳市在售在建楼盘有50家左右，总体量达到900万左右，市场基本供大于求，目标竞争项目的总体量达到90万方，区域竞争激烈。根据年前楼市销量较好的月份分析，在90-144㎡户型占成交总量的占71.8%，各家楼盘推盘也多以中大户型为主花轩版权所有PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之消费环境1社会消费品零售总额人民路消费市场繁荣活跃。2011年全市累计实颖河路本案现社会消费品零售总额385.4亿元，同比解增长18.1%，增幅高于全省0.1个百分点放。颍颖路州上2阜阳零售业态发展情况清路路河路阜阳商业集中区仍在以老城区，随着近年来城市的快速发展，零售业仍有较大的上升空间，发展正由传统商业向现代商业快速变革阶段，由传统型百货、大卖场向购物中心、复合型商业、主题商业、特色商业方向开始发展。14／3／6花轩版权所有PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之竞争环境?区域内未来商业供应量较大，加之阜阳其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺；?区域内现有商业规模及业态组合均不具备竞争优势，CBD中央国际属中高端百货和汇鑫商业广场仍属社区型生活配套消费为主；?区域内未来中档定位商业项目较多，以目前阜阳商业发展环境来看，无法容纳多家中档商业项目同时存在；?中档定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。花轩版权所有PARTⅠ市场分析/市场环境分析市场空间分析之其他影响因素分析北侧：商业中心区（人民路、颍州路、通往市中心南区的必经之路）项目周边环境及商业区规划居住区本案商务区西侧：颍河西路居住区（城市南侧：城市新兴板块（商务人群人民路、颍西区前往人民路的必经之路）泉区等必经之路）花轩版权所有PARTⅠ市场分析/市场环境分析租售策略分析物业型态适应性租售优势劣势比较商业住宅办公公寓酒店商业销售较难把握定位销售快速回笼资金×√√√×原则，对外形象差提升项目的整体品质前期运营需要市场培育租赁√×××√，获取价值最大化，资金压力大租售策略——?租售的策略，将会对项目的市场定位以及商业规划产生深远的影响，在本项目租售比例尚不确定的前提下，本案的市场定位将从租售两方面去比较验证，以追求租售策略的平衡，找到项目价值与现金流最大化的平衡点；花轩版权所有一.市场分析1.1地块属性分析1.2市场环境分析1.3项目SWOT初步分析花轩版权所有PARTⅠ市场分析/项目SWOT初步分析swot初步分析优势劣势?本项目地处颖河路与颍州路交汇处西南角的位置?地处城市中心，周边商业鱼龙混杂缺乏主题，难以，城市核心商圈区域，符合大型商业选址标准，颍形成商业合力；州路颖河路连接新老城区，未来将发挥更重