PARTⅢ市场定位/商业定位业态组合商业类型业态定位商业业态组合商业区位本案适应性社区百货+专业店★单主力店社区购物中心大卖场+社区服务专业店社区★★百货+生活超市★★双主力店百货型购物中心百货+大卖场★★★社区主题型购物中心主题系列专业店、专卖店区域之间★★★★专业店+混合区复合功能专业店、品类店★★★★复合型购物中心主题专业店+品类店★★★★★多主力店区域区域型购物中心百货+大卖场+专业店★★★★★花轩版权所有PARTⅢ市场定位/商业定位业种组合123高中档收年轻时尚其他观光休闲入家庭消费人群旅游等人群日常生活配套时尚潮流服饰主体餐饮家具家电配套时尚电子、数码娱乐中心品牌零售、服饰图书音像纪念品个人护理、家饰特色餐饮、酒吧特色餐饮、酒吧家庭聚餐、饮食游戏中心特色零售美容、美体电影院………….家庭娱乐………….儿童服饰、用品………….花轩版权所有PARTⅢ市场定位/商业定位业种组合主线阐述延伸业种发展主线时尚零售糅合时尚理念，将职业、时尚零售名休闲、运动的不同元素注儿童服饰入到生活中，为消费者提消费品供最时尚的购物选择珠宝礼品畅享美各味食品，为生活带来多特色餐饮目的种丰富体验；富有特色的消费食餐饮店铺将为生活增添别轻便餐饮样情趣大型餐饮家庭品质家时尚、精品的生活电器、家用电器体现的是消费者对家庭生消费庭活的体验化最求家居用品乐享天电影院、儿童乐园....丰星级影院娱乐富多彩的娱乐元素构成了消费伦以家庭为支点的，全家分儿童乐园享快乐的场所花轩版权所有PARTⅢ市场定位/商业定位业态业种组合建议百货品牌枚举超市品牌枚举主题卖场品牌枚举餐饮休闲品牌枚举影视娱乐品牌枚举金鹰、银家乐福国美电器味来世界大地影院泰家电数码轻餐饮时尚大卖百盛、大大润发星级影院百货场国生电器美食广场横店影院洋沃尔玛百大CBDsport100麦当劳金逸影院服装服饰生活大型北京华联北京华联依立腾运动城星巴克神采飞扬百货综超西式快餐家庭娱乐商之都红府超市特力屋必胜客体验馆综合生活家居家饰百货鼓楼商厦超市合家福美克美家德克士星期八儿童游乐自营自营卖场中式快餐蒸功夫快乐小镇百货综合本项目的各种商业要素，建议本项目商业定位为：综合本项目的各种商业要素，建议本项目商业定位为：CityCityMallMall花轩版权所有三.市场定位3.1定位模型3.6住宅定位3.2商业定位3.7整体定位3.3办公定位3.8形象定位3.4公寓定位3.9招商定位3.5酒店定位3.10营销定位花轩版权所有PARTⅢ市场定位/办公定位典型写字楼项目序序号项目名称项目名称号1建设大厦9中国银行812162永恒大厦10建设银行3人民银行11农业银行本案149154华联大厦12徽创黄金时代广场75海关大楼13浙商大厦311104516广播电视大楼14金悦?临城公馆13267利源大厦15CBD中央国际8交通大厦16华兴花苑花轩版权所有PARTⅢ市场定位/办公定位项目名称档次物业型态出租率主要入驻企业类型建设大厦中档独栋+裙楼95%中小型公司及房地产企业永恒大厦中档独栋+裙楼75%中小型公司人民银行中高档独栋+裙楼——金融服务公司华联大厦中抵档独栋+裙楼95%中小型公司海关大楼中档独栋——事业单位广播电视大楼中档独栋+裙楼——企业自用利源大厦中低档独栋+裙楼85%中小型公司交通大厦中高档独栋+裙楼——中小型公司中国银行中档裙楼+塔楼——企业自用，金融服务公司建设银行中高档独栋——企业自用，金融服务公司农业银行中档独栋+裙楼——企业自用，金融服务公司徽创黄金时代广场中档独栋60%中小型公司阜阳市目前写字楼仍以过去机关单位或大型投资及区域大型企业投资建设的自用办公产品为主，现代化商务写字楼刚刚起步，以普通型为代表；综合性和智能型商务写字楼暂时还没有出现；花轩版权所有PARTⅢ市场定位/办公定位办公物业概念/分类办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。顶级甲级乙级丙级建筑规模超过50000㎡1-5万㎡————————国外知名公司的租户国内外大公司，客户客户多为国内的中小公客户基本是小型私企综组合；知名的跨国、大多是进行研发、技司，从事销售代理、产，从事简单的销售业客户类型国内外大公司、财团术服务、电子商务或品研发。务。合。品牌代理等的业务。品建筑物具有灵活的平楼宇品质：建筑物的建筑物的物理状况良好物业已使用的年限较质面布局和高使用率，物理状况优良，建筑，建筑质量达到有关建长，建筑物在某些方评达到70％的使用率质量达到或超过有关筑条例或规范的要求；面不能满足新的建筑；楼层面积大，大堂建筑条例或规范的要但建筑物的功能不是最条例或规范的要求；价物业品质和走道宽敞，从垫高求；其收益能力能与先进(有功能陈旧因素建筑物存在较明显的分地板到悬挂顶棚的净新建成的办公楼建筑影响)，有自然磨损存物理磨损和功能陈旧高度不少于2.6米。媲美。在，收益能力低于新落，但仍能满足较低收类成的同类建筑物。入承租人的需求。地段极佳，临近两条有多种交通工具直达。有交通线路到达，交通有交通线路到达。交通以上的主干道。有多较方便。种交通工具直达。???区位核心商务区位于主要商务区或副副都心或较好的城区位一般城区位置。都心区。置。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/办公定位阜阳办公物业发展分析年代代表项目客户构成置业目的购买客户由早期大量本地客户到现在的大量外地客户，客户置业目的90年代中国银行企业自用、金融服务。全自用也从早期的基本自用逐渐到现在投资客户比例较大。主要为本地客户购买，业主基本是中大多自用2005年华联大厦小型私营企业。少量投资主要客户为本地客户投资，以及外来自用：投资浙商大厦：通过前期市调来看浙浙商大厦2010年企业自用=6：4商大厦截止目前招商情况：客户来源主要部分还是本地居民以投资为以后CBD中央国主要客户为本地居民以及外来居民投自用：投资主，少部分为外地客户购买作为办际资，自用客户多是本地私企=5：5公自用。CBD中央国际：CBD中央国际的高成交客户中，外地客户稍稍多于本外地客户，大概占到了60%左右，其地客中投资客户占50%以上。户——CBD中央国际销售顾问比例低90年代2000-2007年2007年后时间目前阜阳市办公市场中，别墅型生态办公、创意“孵化器”型办公等个性化商务办公物业还没有出现；企业冠名的定制式办公物业基本空白。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/办公定位办公客户定位研究重点发展新兴信息、新能源汽车、新材料、?金融类：新兴进入阜阳的高端制造、生物、新能源、节能环保等七大1阜阳产业规划战略性新兴产业；金融机构（银行、证券、建设皖西北商业圈。保险、投行等）建设皖西北物流中心，打造京九线上的物流?大型企业：新兴入阜阳的产业基地。大型跨国或跨区域企业?阜阳本地大型企业不考虑受项目用地规模的影响，可?跨区域大型机构阜阳分公考虑配合政府的相关政策，吸引阜2承接阜阳内部流动客户司或办事处阳内部主要以颍州区为主的高端客?金融机构户入驻。本项目现有条件不太适宜发展高档写字楼，开发大众商务写字楼又无法满足对应客户需求花轩版权所有PARTⅢ市场定位/办公定位办公物业发展状况市场发展阶段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期第三产业不发达，写字楼处住宅开发商进入商住产品开发产品主导，板块逐渐形成，客户开地段主导，板块形成、客户充分细分于非市场化时期，以企业自，小投资客占主流始细分，领先开发商和市场标杆项，整购比例上升，小投资客退出阶段特征建写字楼为主目出现经济背景第一、第二产业为主，第三私营经济、第三产业开始发展第三产业占据主导地位，现代服务城市在区域的中心地位已经形成，第产业不发达业快速发展三产业占据绝对主导地位供应主体?大型国有企事业单位；?开发商/企业自建并存?开发商逐渐占据主导?专业开发商为主?企业自身发展需要?部分开发商由住宅转入办公?专业开发商出现，引导市场发展功能物业开发供应产品?形象好、配置高，代表了?商住公寓等模糊产品为主，?多元化产品：商住、纯写字楼?高端产品：建筑形象地标化、设备业主企业的实力有一定的公建形象，但产品素设施尖端化、办公功能纯粹化；各板?开发水平和产品素质快速提升质低块客户、产品平台标准建立?板块化趋势逐渐显现?项目开发方向主要由地段主导盈利模式自用为主，其余对外出租开发商商务公寓以出售为主出售为主大部分持有出租，部分项目对外销售自用?大型国有企事业单位?商住公寓：设计公司、健身?一线写字楼：知识密集型产业；?一线写字楼：高科技产业、现代制俱乐部、小型公司为主客户按租金承受力分层造业、金融保险业等客户?外地实力企业办事处特征投资无小投资客中产阶级?投资机构整购；财富阶层需成交?办公物业形象?一线写字楼：物业形象与产品品?商务成熟度与聚集度、企业依赖的求关键质，成本敏感度低资源聚集度自用良好的产品形象和品质?与住宅办公接近的使用成本驱动?中档：性价比，形象要求高?产品：客户素质、物业管理、硬件因素?产品与住宅类似，易于被接?城市经济发展对写字楼租赁市场?对固定资产升值保值、租金实现的受，投资门槛较低的信心信心投资无?投资意识萌发?投资回报的风险?对实现长期稳定收益的信心阶段标志垄断企业自建写字楼开发商进入写字楼市场出现领先开发商和标杆项目板块形成、产品标准建立、客户细分花轩版权所有PARTⅢ市场定位/办公定位办公物业类型延展办公写字楼办公公寓办公类型独特办公智能办公标准办公创