三.市场定位3.1定位模型3.6住宅定位3.2商业定位3.7整体定位3.3办公定位3.8形象定位3.4公寓定位3.9招商定位3.5酒店定位3.10营销定位花轩版权所有PARTⅢ市场定位/形象定位项目识别特性产品利益支持点产品利益诉求点[要素1]：案名及[要素5]：产品魅力核[要素8]：利益基本点的诉LOGO心求[要素2]：行销概[要素6]：物质性的主导广告[要素9]：价格及付款方式的设念语计[要素3]：精神性的主导广告[要素7]：产品力的基本内语容[要素4]：概念的由来与文化底蕴花轩版权所有主题形象定位区位属性城市进入“复合时代”，新型商业将引导全新生活方式市场竞争区域商业缺乏差异化，区域内其他商业项目多主打百货服饰项目特质涵盖各种物业的城市综合体，拥有地段和交通双重优势需求分析除了最基本的使用诉求外，更向往生活方式与精神理念的提升?弱化竞争城市综合体城市综合体?提升价值?树立品牌花轩版权所有PARTⅢ市场定位/形象定位主题形象定位?家庭元素是每个购物中心必不可缺的元素之家庭一，是支撑项目持续繁荣的重要动力?伴随人们对消费环境、消费形式要求的提高，体验式消费已成为现代都市消费风尚体验?时尚潮流的涌动催化着购物中心整体档次与形象的提升时尚?在喧闹、拥堵的都市消费中，休闲文化的深度表现，给项目注入更多的鲜明个性休闲花轩版权所有PARTⅢ市场定位/形象定位主题形象定位——起源时代广场形象统领：起源时代广场||时尚中心●FASHION购物到起源时尚多一点Keyword：FashionShoppingmall花轩版权所有PARTⅢ市场定位/形象定位产品文化定位1家庭文化是指家庭的物质文化和精神文化的总和具有自发性和凝聚性的特点；市场中良好的家庭文化元素将给消费者更加贴切的消费环境。休闲文化体验文化2是人类生活的一种重要特征，是通过人的感觉器官与思维能力，人的一种崭新的生活方式、生活文化定位对所经临的环境与过程，进行体态度。到2015年，发达国家将全会与感验。体验不仅仅在景区，面进入“休闲时代”。现在人们日常生活中同样注重体4验；时尚文化是一个社会时代变迁的文化缩影，它具有崭新性、前沿性、活跃性的特征。总是折射出社会最新的文化元素、与流行元素零距离亲近、总是在最短的时间内成为最时尚的社会景观3飙马建议：将各种文化要素深度融入购物中心内外，不仅要从项目景观设计、形象塑造等方面融合文化内涵，更要在项目的推广、营销管理等方面也要与文化要素契合；具体请参考概念规划调整建议。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/形象定位产品文化定位?任何项目营销的成败都取决于三个要素的左右，即核心竞争力=产品力+形象力+销售力，项目未来的形象推广、形象建设就离不开产品力。?产品本质的差异就决定了一切差异的基础，也正因为产品的差异，才塑造出各类产品不同的差异形象。从产品力突破产品形象产品梳理价值表现项目地处城市之心，投资考虑的三要素“第一是地段、第二是产品稀缺价值表现地段、第三还是地段”以体验性、情景化的购物中心形象深度融合周边大环境，成为产品深度利益链接都市难得的一块环境优美、商品丰富的休闲购物乐土填补市场空白，随着城市发展重心的向西、向南转移，相比较区域发展价值表现于国贸商圈、商厦商圈，本项目区位优势更加突出；项目所在区域成长性高、市场潜力大；本项目便捷的交通、优区域深度利益支持美的环境、体验式的消费模式更具备吸引力；花轩版权所有PARTⅢ市场定位/形象定位F（Features/fact项目本身的特性/属性）高成长性区域；城中央都市生活圈；集购物、娱乐、餐饮、休闲、康体、体验本项目、酒店、公寓、办公、居住十大功能于一体、涵盖精品主力店、大型超市、家电商场、3D影院、品牌餐饮，充分挖掘阜阳消费潜力。A(Advantages）相对于竞争对手的优势创新型商业模式；一站式、全业态家庭消费中心；体验性、休闲化购物中心；本目项主题时尚型商业中心B(Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目阜阳首席时尚中心本项目能带给消费者的价值为：阜阳首席时尚中心花轩版权所有PARTⅢ市场定位/形象定位初步应用：商家店铺统一悬挂起源时代广场吊牌标志；商家服务人员统一佩戴起源时代广场服务编号；商家统一使用起源时代广场的购物袋、垃圾袋、外卖袋；路灯商悬挂有起源时代广场logo的刀旗；广场出入口有明显的起源时代广场logo；店内商家发布广告及宣传单页一律要求带上起源时代广场logo；城区主干道设置起源时代广场宣传广告牌；建立在两条主要通道的小车交通引导指示系统。预期应用：完善起源时代广场CI系统，扩大应用范围。以上内容请安排项目推广公司做平面创意设计花轩版权所有三.市场定位3.1定位模型3.6住宅定位3.2商业定位3.7整体定位3.3办公定位3.8形象定位3.4公寓定位3.9招商定位3.5酒店定位3.10营销定位花轩版权所有PARTⅢ市场定位/招商定位目标招商定位规划?在本项目招商过程中，通过前期专业化的市场调查、市场定位，结合飙马（中国）在本区域内的商业资源，明确招商市场、渠道，整合优势资源，实施针对性招商的新模式。?其核心在于明确招商市场，采取较为科学的招商战略，打造细分市场的独特品牌形象，并且通过针对性极强的招商战略，从而提高招商效率。Citymall目标招商百货+大卖场+主题店+餐饮休闲+影视娱乐+品牌品类店主力商户次主力店磁场商户辅助商户花轩版权所有PARTⅢ市场定位/招商定位主力店规划招商类型业态定位定向招商规模定位商业布局沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、欧尚、易初莲超市卖场10000m2B1-1F花、世纪联华、苏果、合家福等主力商户大洋百货、百盛百货、永旺百货、金鹰百货、太大型百货15000m21F-3F平洋百货等花轩版权所有PARTⅢ市场定位/招商定位业态组合\主力店百货主力店：■本项目所在区域目前商业氛围已经形成，百货业已经比较成熟。通过引进百货主力店，可加强阜阳市四大商圈洼地的经济新增点，有利于对未来项目的招商工作。■前期消费调查显示此类商家对消费者有吸引力。建议：■通过引进时尚类百货，既能够吸引中高档次的品牌进驻、降低招商难度，又能够与周边百货商场形成差异化、降低竞争压力；■面积需求：15000平方米目标品牌举例依据：■永旺、百盛、太平洋等百货公司，与周边的几家百货具有差异性的百货公司。在商户品牌、推广手法、商铺形象上均有不同，能给消费者特别是中高档次消费者以新鲜的感觉。■品牌百货招商需要产权唯一性；花轩版权所有PARTⅢ市场定位/招商定位业态组合\主力店超市主力店：■本项目所在区域为市区繁华地段，人流量比较大。周边新老居住小区众多，消费者日常生活消费需求强劲，通过引进主力店，可吸引众多消费者，为项目带来人流。■前期消费调查显示此类商家对消费者有吸引力。建议：■阜阳市目前大众化的卖场还不是很多，特别是外资大卖场。为更好吸引高收入客群，体现项目差异化元素，建议引入国际品牌的超市租户。■面积需求：10000平方米目标品牌举例依据：■家乐福、沃尔玛等国际知名连锁超市对项目整体形象提升有很大帮助。■选择国际品牌超市，在产品的陈列、产品种类、装修形象等方面与传统的卖场式超市相比，具备一定的优势，对于本地的中高端消费人群来说，具备较强的吸引力。花轩版权所有PARTⅢ市场定位/招商定位百货主力店合作模式品牌输出场地租赁合作经营自营发展商向百货公司收取百货店收取品牌和经营管百货公司向开发商租赁场地基本租金＋销售额提成发展商出资组建并理费用合作条件进行经营并负责人员和营运作为合作收益；注册成立百货公司提供招商服务与派员经营费用；提供的服务同品牌输出；管理；；利：发展商拥有合作的主利：租赁时间比较长，有利动权；于培育稳定的消费市场借助外来帮助逐步组建自利：发展商经营风险降展商有期定的租金收己的经营管理团队；发长稳低；益，经营风险相对较小；发展商收益稳步增加，做弊：发展商利益不能最自行控制利润与经利弊分析弊：开发商只有租金收益，到收益最大化；大化；营风险品牌知名度高的百货店，租弊：合作关系比较脆弱，合作条件的不可预见性金越低，收益受损；增加发展商及项目风险；；租赁时间比较长，不利于发发展商承担人员与项目日展商的经营调整；常运作的费用；发展商无百货店经品牌输出是目前市场采用百货店的租金要求与开发商合作条件对于发展商来项目适应性营管理经验，不建比较多的百货店合作模式的期望值有较大差距讲会损失部分收益议采用此种方式个案燕莎、摩登、天河城百盛、大洋合百、商之都国贸、千百意花轩版权所有PARTⅢ市场定位/招商定位次主力店规划招商类型业态定位定向招商规模定位商业布局苏宁电器、国美电器、五星电器电器商场服装服饰主百脑汇、赛格电子广场2000-5000m24F题卖场腾百运动城、白云服装商厦次主力店玩具反斗城、孩子王、汤姆熊欢乐世界、宝宝星儿童主题店儿童游乐场、艾斯特儿童乐园、金色童年儿童主900-1500m25F题商场花轩版权所有PARTⅢ市场定位/招商定位业态组合\次主力店家电专业店：■家用电器是吸引家庭消费者的重要业种；■选择品牌丰富、精品的家电次主力店有利于较全面的满足中高档次家庭的需求；■该类次主力店设置在较高楼层，对人流量的拉动起到一定作用。■前期消费调查显示此类商家对消费者有吸引力。■建议引入国际知名品牌的商户，提升项目吸引力.建议：■面积需求：2000-5000平米/每间。■建议1-2间■楼层：4层目标品牌举例依据：■家电连锁商场在阜阳并不是很多（国美、苏宁等），而且多分布在人民路附近，随着城市的向南发展，项目对于此类商业有着很强的吸引力；■飙马认为优取目前市场上比较活跃的品牌，同时与其余的商家相比，其在品牌影