项目平面功能建议地块初步规划指标地块初步规划要点内容Ⅰ期Ⅱ期用地位由长江西路、长宁大道、由长江西路、大别山路项目位于合肥高新区南岗科技区，由长江西路?置磨、，大别山路，学田路，长宁大道围合而成，总用子潭路、双塘路围合而成学田路、双塘路围合而成地面积约500亩，分两期开发。地块面208亩292亩积容积率＞1.8＞1.5绿地率＞35%规划业4S店，酒店，相应汽车配套，商贸，集资房等态?以双塘路为界，东侧为一期开发总面积25万平方米，西侧为二期开发总建筑面积Ⅱ期30万平方米。251Ⅰ期整体开发周期建议?根据地块区位条件、未来道路规划及地块出让合同约定，建议项目分为两期开发整体功能分区建议C）汽车综合服务片区地块形状较为方整，商业基础条件弱于A、B区域，宜设定车4S店提供以外的服务，包C相对大面积专业型市场，带动地括汽块内车部价美容、汽值提升，建车改造、汽议以汽车配件采购、汽车相关用品等。B3车服务为主题，延伸或补充汽A）商业商务片区B）4S聚合展示片区B2B1该片区通过长宁大道、双塘路该片区处于长江西路主干道和等道路，可直接与长江西路连长宁大道交叉路口，区位条件A2A接，车行条件良好，沿磨子潭1最佳，具有最好的展示面和人路两侧，展示效果良好，满足流导入。建议在该区域设置项4S店的开设要求。多家4S店目高档办公楼、高档商场、公的集合形成规模聚集辐射效应，寓式办公等，形成综合目的性便利的交通条件，可吸引皖中体验型场所，引导区域的商业地区相关消费人群。消费升级转型，以实现该项目252的最佳最高用途。项目一期定位思路建筑高度产品类型档次定位判断初步结论超甲级办高度超过100米，有特殊消防要求，建设成本将急剧上升公超高层不建议高层乙甲级级产品售价水平接近，乙级因运营成本需要讨论产和得房率率，与公寓式办公竞争中处于弱势，逐渐淘汰品公寓式定产业园区型位项目地块容积率下限要求，无法设置多层、小高层不建议创意园区型较低高度产品别墅式办公初步结论：在办公业态产品开发选择上，基于地块规划条件、开发成本和市场产品竞争优势，初步选择开发方向为高度不超过100米的，总面积约8万平方，甲级办公或公寓式办公，两大类型产品。253甲级办公定位说明甲级写字楼标准说明（写字楼标准划分建议）超甲级标准分值通常在90分以上，甲级标准分值通常在80分以上，乙级标准分值通常在标准60分以上；（不满60分一般不纳入写字楼统计样本库）。254注：国内相关鉴定机构目前对写字楼等级标准无统一规定，市场约定俗成，不同企业内部制定独立确认标准。本标准建议，只供企业内部或相关公司参考借鉴，介于不同市场地区，相关标准可能不同。公寓式办公说明公寓式办公定义说明：与其他类似产品区别公寓式办公定义标准1：与一般意义上甲级写字楼关键区别：主要区别于建筑结构：甲级写字楼办公单元一般为框由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面架通透结构，可自由拼合，并设有公共卫生间、茶水单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和间、设备间等较多公共空间（使之使用率下降，成本厕所等房间的办公楼。（根据《办公建筑设计规范》）上升）。公寓式办公单元内设有卧室、厨房、会客厅、卫生间等，建筑格局分隔明显，不易改动。与一般意义上公寓式住宅关键区别：主要区别于用地性质：是建设在商业用地还是住宅用公寓式办公定义标准2：地上，其次是建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续。相是兼具了关知识》）办公功能和居住功能的特殊物业形态，其通常为单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积≥150㎡的，通常按办公建筑处理，而每个单元平均建筑面积150㎡的，通常按居住建筑处理。（根据《城市规划相关政策研究：?公寓式办公物业在国内各城市都有众多项目入市，部分城市出台针对性相关规定，有层高、面积、可建比列等规划条件，又有贷款方式、户籍落位、税费缴纳等众多政策，不同地方规定各不相同，国家无禁止条文，建议项目尽量争取。?据《合肥市城市规划管理技术规定》（第104次市常务会议审议通过，自2008年1月20日起施行），合肥商住楼可在商贸办公用地上建设，对于商贸、办公（含旅馆、公寓式办公）类建筑，有建筑密度和建筑密度的相关要求指标，目前无明文限定条文，需要建筑设计企业或开发企业针确认落实。关安全规范，比如消防、荷载等方面比住宅楼要更严格，从安全角度来看比住宅楼更有保障。255?由于公寓式办公中用于居住功能的设施一般与住宅楼没有区别，所以从功能上能够满足居住的要求，公寓式办公执行相办公业态定思路开发建议开发成本因素区域氛围支撑市场接受度甲积较多，并需较高档次浓商务氛围的支撑。本区域以专业型和中大型企业为核适当避免级?硬建筑件设结构施。特殊、公共面?周甲边级写相对字缺失楼需要周围有较?心售价、客户。租金、物业费都较高，?整体建安成本相对较高?适合对运营成本敏感度较低?相对住宅，消防要求有?公寓式办公拓展居住功能，?满足越来越多的中小型企业公一定提升。档次有所降低。对区域成熟和创业初期企业，办公居住寓需要争取?总体建安成本稍高于高度需求同样放宽的双重需要。式层住宅?适合对运营成本敏感度较高规划要求15层初步结论：的高层建筑根据市场对办公面积容纳上限和前期整体定位布局因素影响，项目在未来办公物业的布局和产品定位上进行规划要求25层的高+层建筑，塔楼1必须一步探讨。建造，面积约4㎡万256（标准层1600㎡）办公定位方案的选择方案一：“单栋方案”方案二：“双塔方案”方案三：“L型方案”257方案特点：规划要求广方案特点：投资大方案特点：产品类型多可采用L型排布可以，融合居住功分配建设面积较大，单塔楼面临采用双塔排布，适合产品多样，能适合开发低风险、低投资的公总高突破100米问题，整体投资额可开发甲级物业、公寓式办公、寓式办公类型物业产品。度将大幅提升。特色办公、甚至商务酒店等产品。相关建议：对应建议：对应建议：若公寓式办公在规划中可以通过，若可适当调整降低容积率，可采在整体消防设计中，局部地块内可选用本方，或方案二排布方式。用本方案物业排布整体可布置2栋塔楼，可采用本方案初步建议方案办公定位初步建议本项目建议尽量选择公寓式办公产品推向市场：?不限购：相对于住宅，不受目前严厉的住宅调控政策影响，2011年3月合肥限购令升级实施三套房禁购等措施；?成本低：相对于甲级写字楼，日常物业费较低，可大幅降低中小企业的办公成本开支，开发成本大幅下降，符合企业需求；?风险小：甲级办公产品特征决定其单价高、面积大，总价远高于公寓式办公，投资门槛高，在缺乏周围商务氛围的市场支撑下，开发风险极高。其他建议补充：?水电煤收费标准：开发商在进行水电接入时，尽量争取以民用标准接入，煤气管道建议尽量接通；?消防条件：在单元内部避免设置报警和喷淋设施建议，公共活动及走道则设置自动喷水、火灾自动报警设施；?权益条件：购买者关注的贷款条件、户籍条件、企业注册等附加优势，与政府、银行等机构协商余度较多，可前期协商落实详细，获得条件越优，对后期销售辅助越大，售价越高。258项目一期业态布局初步定位项目业态档次定位项目一期业态功能布局图酒店：五星级（国际国内品牌）办公商业4S中心办公：中高端公寓式办公（挑空型）商业：主题商业+展示型商业4S中心：高端汽车品牌4S1区C栋3塔长C栋1塔C宁栋2塔大道A栋项目经济指标建议C栋裙房办公：8.1万平方米长江西路商业：10.5万平方米（计容）说明：1万平方米（不计容）?本布局图为规划设计初步建议，在主要功能区相关建设指标可能面临调整；?C栋裙房部分为项目核心展示面，需要在设计上做最核心设计、具体格局、形状、4S中心：6.4万平方米（10家）排布等以最终设计为主，本图仅为示意；周期栋/区建议业态开发体量占地面积建筑形态面积层数栋数层高建筑高类型（㎡）（㎡）（㎡）度（㎡）硬商业750006首层6米，2~5层独栋商业约30件A栋125001250014.5米、地下商业10000体1米指6层10米塔楼1+2办公61000高层塔楼305025/151首层11.5米，其他标4.2米259塔楼3办公20000高层塔楼1333151首层11.5米，其他4.2米裙房商业30000商业裙房1500021首层6米，其他5.5约100C栋19383米米4S1区专营专卖6400032000独栋商业3200210(自行设计)约20体米绿化景观20000小计(计容)250000一期项目一期租售建议租售比重分布项目租售建议销售持有33.6%持有销售66.4%长大宁?项目未来将以持有为主，比重约在66.4%，总道面积约16.6万平方米，持有业态为办公和商业，随着项目的成熟，其档次和品牌将不断进行升长江西路级和调整；?初步计划销售的物业比重在33.6%，总面积约8.5万平方米，主要为汽车4S店和部分办公业态。260项目二期平面落位方案建议项目二期业态功能布局图项目业态档次定位人才公寓汽车服务4S中心加油站商业4S中心：中高端汽车品牌综合服务1：高端品牌综合服务2：中高端品牌配套公寓：中高端大别山路汽车服务1双项目经济指标建议4S中心：8.96万平方米（14家）汽车服务2路磨子潭路汽车服务1（商业）：2万平方米学塘汽车服务1（办公）：1万平方米田汽车服务2：10万平方米路人才公寓：5.74万平方米长江西路商业：2万平方米加油站：0.3万平方米261项目二期租售建议租售比重分布项目租售建议销售持有27%持有销售73%?项目二期未来将以持有为主，比重约在70%，总面积约21.9万平方米，持有业态为商业4S中心和汽车综合服务业态部分物业，随着项目的成熟，其档次和品牌将不断进行升级和调整；?初步计划销售