合肥新兴商圈未来供应——合肥之心城地址项目概述合肥市蜀山区长江西路与肥西路口西南角商业类型购物中心综合体开业日期2013层数-商业体量（㎡）120000定位中高开发商梅园投资置业有限公司签约品牌业态签约品牌主力店大洋百货、保利影院、冠军溜冰场、星期八小镇、天空之城电玩城次主力店SEPHORA、i.t餐饮星巴克、哈根达斯、必胜客、海底捞、望湘园、一茶一坐快速时尚H&M、UNIQLO零售绫致、依恋、欧时力51合肥新兴商圈未来供应——信地城市广场地址项目概述合肥市临泉东路与铜陵路交叉口商业类型购物中心、专业市场、商业街开业日期2012-2013层数-商业体量（㎡）200,000定位中开发商信地置业（合肥）有限公司业态品牌签约品牌主力店大润发、台湾小吃夜市、台湾卡通尼乐园、一兆韦德次主力店屈臣氏?信地·城市广场集信地·红星美凯龙、乐汇商业街、国际购物中心、五星级酒餐饮金钱豹国际美食百汇、俏江南店、5A级写字楼、高端住宅、餐娱不夜城于一体。专业市场信地·红星美凯龙52新兴商圈现有供应与未来供应53合肥新兴商圈概述商圈现有供应高新商圈合肥新兴商圈1鼓楼商厦（高新店）黄潜望商圈高新商圈22大唐国际购物广场11本项目滨湖区商圈3滨湖世纪城商圈未来供应黄潜望商圈高新商圈2651乐客来购物中心72福乐门国际广场1214黄潜望商圈11133安高·城市天地984印象西湖105信旺·华府骏苑政务区商圈6大唐国际购物广场二期37港汇广场15政务区商圈168新地购物中心（百盛）9绿地花花市街1054华润万象城11万达广场12华邦世贸城（银泰）13天徽商业广场14安粮城市广场15港澳广场二期（沃尔玛广场）16中环城合肥新兴商圈现有供应及未来供应商业总面积序号现有供应商圈档次开业年份商业层数（㎡）124000F1-F4鼓楼商厦（高新店）高新商圈中2008280000-大唐国际购物广场黄潜望中低20113400000+1000F1-F4滨湖世纪城（金源时代购物中心）滨湖新区中201100（沿街底商）未来供应商圈商业层数商业类型预计开业时间商业体量乐客来购物中心高新区专业市场、商业-201270000高新区街-福乐门国际广场2013140000安高·城市天地黄潜望--201354000印象西湖2黄潜望--2012信旺·华府骏苑700003黄潜望--大唐国际购物广场二期20141545004黄潜望--港汇广场2012700005新地购物中心（百盛）黄潜望--2012800006绿地花花市街政务新区--2013150000华润万象城7政务新区--2013万达广场900008政务新区--华邦世贸城（银泰）20141200009政务新区--天徽商业广场201212000010安粮城市广场政务新区--20129000011港澳广场二期（沃尔玛广场）政务新区--2012-17中滨环湖万城达广场滨湖新区-2014200000-5512政务新区--201340000013政务新区--201214000014政务新区--201412000015-16合肥新兴商圈概述高新区商圈黄潜望商圈政务新区商圈?新兴商圈包含政府新区、滨湖新区、黄潜望、高新区四个商圈。?新兴商圈现有供应较少，政府新区未有优质商业供应。?合肥未来商业供应主要集中于新兴商业区，尤其政府新区未来供应将达123万㎡。56合肥新兴商圈现有供应——鼓楼商厦（高新店）地址项目概述高新区商业类型百货开业日期2008层数F1-F4商业体量（㎡）24000定位中楼层业态F4家庭生活馆床上用品、家居家饰、百大电器、儿童用品F3名流绅士馆绅士男装、男士休闲、运动休闲、男性配件F2流行淑女馆成熟女装、特色女装、淑女装、内衣、女性配件F1时尚名品馆化妆品、黄金珠宝、精品名表、皮鞋皮具?鼓楼商厦作为区域唯一的百货商业，主要满足高新区的居住人群的日常生活消费需求。57合肥新兴商圈现有供应——世纪金源购物中心地址项目概述徽州大道与紫云路交叉口商业类型购物中心专业市场开业日期2011层数B1-6F商业体量（㎡）400000+100000（沿街底商）定位中、中低6F健身培训红人运动俱乐部、高斯教育5F楼层业态餐饮娱乐星美国际影城、麻辣香锅、千味久品、汉拿山4F未来生活柏斯琴行、国酒茅台、正武堂3F健康生活沐兰、巴比龙、格格2F时尚生活诺丁山、ONLY、皮尔卡丹、KissCat1F精品生活麦当劳、室内攀岩、汇丰银行、珠宝、凯撒、SASAB1综合生活冠军溜冰场、金源古玩城、卜蜂莲花、国美电器、儿童世界?世纪金源购物中心作为滨湖区首个综合性的商业项目，辐射整个南部片区消费人群，但项目品质不高，品牌多为中端及中低。58合肥新兴商圈未来供应——华润万象城地址项目概述政务区天鹅湖南岸习友路和潜山路交叉口西北角商业类型购物中心开业日期2012层数6层商业体量（㎡）180000定位中高端租售策略购物中心持有?合肥华润万象城项目作为华润中心重要组成部分的万象城，建筑面积约为33万方，其中商业经营面积约18万方，上盖建筑为约20万方的国际5A甲级写字楼“华润大厦”（含超五星级“合肥君悦酒店”），地上地下停车位约3000个，将建成集购物、休闲，办公、酒店、餐饮、娱乐为一体的大型都市综合体。?合肥华润万象城项目是华润置地全国范围内第8个立项的万象城，正式建成后，将在合肥搭建一个全新的国际化商业平台，全面提升合肥的城市价值，成为合肥崭新的城市名片。59合肥新兴商圈未来供应——安粮城市广场地址项目概述蜀山区金寨南路和东流路交叉口西北角商业类型购物中心开业日期2013层数-商业体量（㎡）300000定位中-中高商圈黄潜望开发商安徽省安福置业有限公司?主题商街和顶级购物中心组成，涵盖了高端百货、生活超市、主题商城、国际影院、餐饮娱乐等多种国际时尚业态。60合肥新兴商圈未来供应——新地购物中心地址项目概述潜山路与南二环路商业类型购物中心开业日期2012层数5层商业体量（㎡）150000定位中高开发商安徽金大地楼层业态业态签约品牌主力店百盛百货、金逸国际影城、永辉超市、卡通尼乐园次主力店一兆韦德、屈臣氏餐饮俏江南、金钱豹?新地购物中心致力于打造一个集国际知名品牌与多层次消费业态于一体的时尚精品购物中心。61合肥新兴商圈未来供应——乐客来购物中心地址项目概述高新区长江西路与红皖路交叉口东北角商业类型购物中心/商业街/专业市场开业日期2012层数3层商业体量（㎡）187520定位中-中低端开发商安徽乐客来商贸有限公司?主力店品牌：TESCO乐购、月星家居?乐客来国际商业中心家居MALL规模达到17万㎡，开业之后将是合肥迄今规模最大的家居卖场，分为家具、建材和家饰三个独立场馆。?一站式家居体验中心，以建材、家具、家饰批零为主，辅以体验、服务、文化功能于一体，荟萃国内家居行业数百家优秀品牌，打造合肥家居界的顶级明星市场。?乐客来项目通过打造目的性的家居主题来吸引目的性消费人群，通过引进家居主力店来实现项目品牌知名度的提升。62商业市场分析63商业市场分析——规模比较2004-2014年合肥市场商业现有供应及未来供应单位：㎡450000042527884000000?3500000现有商业优质商业存量达126.5万㎡，至2014年商业存量将达到425.228242883558288万㎡。3000000?2012年为商业集中供应，2012年后期将有155万平米放量供应。250000020000001559200新增体量12650881500000商业存量8280507340006945004487563467563817564067566010501000000216756130000350002500043703880000420001522942270005000000?合肥从2004年后从单一街铺及百货形式向综合商业方向发展，至2012年合肥商业存量126.5万平米。?自2012年后期供应情况来看，未来合肥商业大量供应，至2014年商业体量将达到425万平米。其中，2012年供应量最为集中，将对本项目的未来发展形成竞争。64注：统计数据不包含商业街，仅包含百货及购物中心优质商业商业市场分析——各商圈供应比较?商业现有商业供应集中于合肥传统商圈，四牌楼、马鞍山、三里庵以及元一商圈；此外，滨湖新区由于金源世纪Mall的供应体量较大，占现有供应29%。?商业未来供应主要集中于政务新区，占总供应量45%，项目所在高新区占7%，未来政务新区竞争激烈。?按合肥非农人口215.84万人计算，合肥人均商业面积0.58平方米/人，基于合肥未来供应的迅速增长，未来三年内合肥人均商业面积将超过1平方米/人，未来市场综合性商业已经趋向于饱和，因此本项目将趋向于目的性主题性商业方向。65商业市场分析——业态分布?从目前各主要项目的业态比例来看，零售比例明显过大，竞争也比较激烈，建议本案降低零售比例，而餐饮、休闲娱乐的比例可适当加大。?市场上出现的万达和银泰等新兴商业项目业态更趋于综合性和目的性。?合肥市场百货类业态零售占比超过90%，而餐饮业态占5%，故业态分布处于两极分化的局面。注：以上业态比例来源于我司针对贵项目市场调研按不同业态所占项目建筑面积比估算所得，仅供比较参考。66商业市场分析——租金比较单位：100%单位：元/㎡/天?现有合肥百货商业项目多采用联营保底的方式，保底租金一般为5-15万不等，普通品牌扣点一般为20-23%，而顶级奢侈品品牌扣点为5%-10%。?由于合肥主要的大型零售物业以扣点的形式为主，而租金仅限于部分商场加大卖场项目的首层铺位租金，商业项目品质处在中游，因此租金水平不高。67商业市场分析——售价比较在售项目