合肥写字楼市场板块分发展趋势写字楼市场板块发展趋势市中心可开发土地的供应量有限，未发展方向来供应将集中在政务新区及高新区,市中心零星小地块供应。未来3-4年已明确规划的办公项目供应量应该在260万方左右，其中以综合体101项目中办公为多，以政务区、五里墩区两大区域最为集中。供应体量合肥写字楼市场发展沿革?合肥甲级写字楼历年新增供应及存量分布合肥写字楼市场区域化研究?合肥乙级写字楼历年新增供应及存量分布?合肥写字楼供应类型分布合肥写字楼供应市场分析?合肥写字楼板块分布比重高新商务区写字楼市场分析??合肥乙合肥甲级写级写字字楼楼板板块块分布比重分布比重项目办公业态定位方向提炼合肥写字楼需求市场分析102合肥甲级写字楼历年新增供应及存量分布甲级写字楼历年新增供应及存量，万㎡?合肥甲级写字楼市场以2005年濉溪路商务区供应的财富一期项目为起步，快速发展起来；?至2009与2010年两年为市场供应的第一次高峰，年均供应量超过35万平方米；?至2011年底，合肥甲级写字楼市场存量达到103万平方米；?至2012年时市场将再一次进入供应高峰期，年供应量超过40万平方米，103?据初步核算，2012年及以后未来市场确认的甲级供应总面积超过170万平方米。年度供应特征合肥乙级写字楼历年新增供应及存量分布乙级写字楼历年新增供应及存量，万㎡?合肥乙级写字楼市场以2001年以前供应的邮电大厦、金城大厦等项目为起步，逐步发展起来；?至2002与2005年期间，乙级写字楼市场供应相对平稳，2006年期期，合肥乙级写字楼市场年供应供应开始显著上升，在2008年和2011年市场供应迎来两次高峰，分别达到24万和46万平方米；?至2011年底，合肥乙级写字楼市场存量达到170万平方米；?2012年以后，乙级写字楼供应量开始明显缩减，市场供应下降，据初步核算，2012年及以后未来市104场确认的乙级供应总面积约82万平方米，为甲级物业供应量的五成。年度供应特征合肥写字楼供应类型分布目前供应类型分布未来供应类型分布?目前合肥市场上以乙级写字楼为主，面积存量约?未来合肥市场将出现国际标准的甲级写字楼，新增170万，占总体量的62%，主要分布在市中心、包供应面积达到82万平方米，占新增面积比重30%，主河等老城区；要分布在政务商务区、市中心商务区等中心城区；?合肥甲级写字楼市场存量为103万平方米，占比?通常意义上的，甲级写字楼标准的供应面积约124重的四成，分布在濉溪路、五里墩等新兴商务区。万平方米，占45%，供应比重最大；?乙级写字楼新增供应面积约70万平方米，占新增面105积比重25%。注：国际标准甲级写字楼纳入甲级写字楼市场统计范围合肥写字楼板块分布比重目前市场存量特征市场新增供应分布特征?目前市场存量上，合肥甲乙写字楼市场总体各区?未来的合肥市场新增甲乙级写字楼格局分布将十分布相对均衡，每个区比重都在15%左右；分区域特征明显。?目前以政务区比重的分布最高，总面积在47万平?政务商务区新增供应比重达到41%，总面积达到方米，五里墩商务区比重最低，总面积在27万平方98万平方米，五里墩商务区供应比重为23%，面积米，比重仅在10%。达到55万平方米；?高新区未来新增的甲乙级写字楼总面积约15万平106方米，新增供应相对较小。合肥甲级写字楼板块分布比重目前市场存量特征市场新增供应分布特征?目前市场存量上，合肥甲级写字楼区域性分布差?未来的合肥市场新增甲级写字楼分布将主要集中异较为明显，主要集中在濉溪路、政务区、包河区在政务商务区，新增面积达到77万平方米；等三个，比重都在26%左右；?五里墩、市中心区新增甲级办公物业面积分别达?高新区甲级写字楼存量较低，仅占5%左右；到42万和32万平方米，新增供应量也相对较大；?市中心商务区、新站商务无纳入甲级统计项目。?其余各区域新增甲级物业相对较小。107合肥乙级写字楼板块分布比重目前市场存量特征市场新增供应分布特征?目前市场存量上，合肥乙写字楼存量分布上相对?未来合肥市场新增乙级写字楼供应量上，格局分均衡，各个区域分布相对均匀，在15%左右，体量布主要集中在新站商务区和政务商务区，分区供应在40万平方米左右；量达到21万平方米左右，各占比重的三成；?五里墩商务区乙级写字楼存量最低，比重在10%?五里墩供应量也相对较大，达到13万平方米，占左右。比重的二成；?高新区、市中心区、包河区等商务区未来新增供108应不大，在5万平方米以下。合肥写字楼市场发展沿革合肥写字楼市场区域化研究?高新商务区办公产品研究对象合肥写字楼供应市场分析?高新商务区写字楼分布高新商务区写字楼市场分析?高新商务区写字楼供应类型分布合肥写字楼需求市场分析?高新区公寓式办公介绍?高新区产业园区介绍项目办公业态定位方向提炼109高新商务区办公产品研究对象甲乙级写字楼办公园区公寓式办公建筑高度：建筑高度100米以上，办公层数较少为高层建筑，主要为楼层建筑总高100米左右，办公层15层以上，以高层、超高层为主数6～10层的办公楼宇数25层以上楼层特征：平均净高2.4米以上，主要户型面挑高3.5米，主要户型面积150-平均净高2.2米以上，主要户型面积80-120㎡以上分割，户型较大250㎡以上分割，户型最大积30-50㎡以上分割，户型最小平均标准层面积约为1000平方米平均标准层面积约为800-1500平平均标准层面积约为800-1000平方办公容量：方米，跨度较大，办公规模7万平米，单栋办公面积2万平方米左右以上，办公规模2万平方米以上方米以上以商务办公为主，部分含有政府支持的孵化中小企业的职能，有可办公，偏向于居住功能，水电仅作商务办公为主，不适合居住，发展特定行业的相关政策支持用途功能：配置配套型商业，主要为投资产品气设施配置属于民用途最佳主要分布在新区、工业区，公交交通相对较少，以车行为主分布在交通干道或商业聚集区位于公共交通相对便利区域，附域、车行、公交交通便利位置分布：近商业网点或住宅片区持有为主，一些销售部分对特定行业有所要求一般全部销售，小业主为主，全部销售，买家以个人为主，纯租赁型产品市场还未出现写市字场楼权属代表项：目偏向于投资方面15-20元/平方米/月，租金较低30-45元/平方米/月10-30元/平方米/月以上1103000～4000元/平方米租金水平：拓基城市广场昌河大厦合肥动漫产业园中试科研孵化基地福乐门广场乐客来汇商中心6000元/平方米以上4000～6000元/平方米售价水平：高新商务区写字楼分布序号项目现有主要供应写字楼分布图1拓基城市广场（一、二期）12昌河大厦93浙商创业大厦61424天怡国际商务中心355华亿科学园27436国轩白宫8富邻广场117TOP创展中心TOP创展企业大道8鲲鹏国际广场中试科研孵化基地（一期）129国家动漫产业园（一期）105中瑞大厦11未来主要供应12131福乐门国际广场（公寓式办公）62乐客来国际商业中心（汇商中心公寓式办公）1083合肥金濠广场（优山美地公寓式办公）4拓基城市广场（三期）975兆信创投大厦136沃野广场7浙商大厦（峰尚公寓式办公）8西环中心广场区域特征指标区域评价9松芝万象城代表项目浙商创业大厦区域体超过42万方?该区域是高新产业创业者的“聚集区”，但写字楼量配套不全，一些项目档次偏低，商住倒挂现象较严重。租金水平15-30元/㎡/月后续供10万左右该区域市场活跃较低、出租率低、专业写字楼数量应?不多，区域扩散现象严重，项目分布相对分散。平均价格3500-7800元/㎡停车位充足?该区域写字楼档次分布差异较大，较为受地段影响物业费用1.6-3.2元/㎡/驱动因政府规划，产业集租金物业费用差距较大。111月素聚出租率50%左右推出时集中在2007年以后间入驻企业高新技术产业为主高新商务区写字楼供应类型分布目前市场存量类型特征市场新增供应类型特征?高新区目前办公物业市场显著不同于其他区域，市场上办公产品相对独特，不仅包含甲、乙级写字?未来高新商务区写字楼供应以公寓式办公和甲级办楼，并拥有园区型写字楼和公寓式办公等产品；公为主，体量分别达到25万和13万平方米；?目前市场上供应以乙级写字楼和园区型写字楼为?市场未来新增乙级写字楼较少，据初步分析，物业主，比重各占五成左右；区域甲级写字楼体量较小，以拓基城市广场为核?单通常价价格水平上乙开发商通常选择级写市字场上楼与更易公寓式销售、办公相总价对更接低，近，并心代表。可居住的公寓式办公型产品。（注：园区型办公物业不纳入合肥整体甲乙级写字楼统计范围，未来供应巨112大、周期长、不确定性高，未纳入研究范围）（注：公寓式办公不纳入合肥整体甲乙级写字楼统计范围）高新区公寓式办公——乐客来国际商业中心（汇商中心）城市综合体——乐客来国际商业中心（汇商中心公寓式办公）项目位置长江西路红皖路交叉口开发商安徽乐克来置业有限公司投资商香港宏峰国际发展有限公司安徽普联物业管理有限公司（1.50元/平方米/月）物业公司20万平方米乐客来国际商业中心是合肥西区集购物、休闲、娱乐、旅游四位一体的城市综合体6～22层写字楼区域写字楼楼层项目概况21000㎡A座标准层平面图写字楼体量3.5米写字楼层高1200㎡（含约400平方米酒店）写字楼标准层面积39/49-56/60/70/82/97写字楼分割71%得房率4部电梯约200平方米，部分酒店大堂2011年1月（预售）首期开盘时间3970元/㎡113租售价格2012年供应时间高新区公寓式办公——福乐门国际广场（公寓式办公）城市综合体——福乐门国际广场（公寓式办公）项目位置长江西路与西二环路交叉口东北角开发商汇福置业(安徽)有限公司投资商香