主题商业定位-汽车会所汽车会所业态面积配比汽车会所区：会所区域尽量放置在高层，展示面要求不高，考虑到会所对于40%汽车展示双私密度的考虑，会所入口可以偏离主干30%汽车会所塘道。餐饮汽车展示区：汽车展示对于展示面要求较路高，建议设置在长江西路与双塘路沿街长江西30%面，高端汽车展厅可采用一复二形式，面路积需求在1000㎡楼面面积楼层业态类型商户数量单位面积品牌及业态建议（平方米）1F7,000高端汽车展厅6500奔驰、宝马、马萨拉蒂、雷克萨斯等餐饮41000外婆家、银鲨海鲜百汇自助餐厅、澳门豆捞高端汽车展厅6500奔驰、宝马、马萨拉蒂、雷克萨斯等汽车会所（俱乐部）12000私人收藏室、雪茄吧、酒吧、点心吧、包房餐饮4500外婆家、银鲨海鲜百汇自助餐厅、澳门豆捞2F7,0003F汽车会所（俱乐部）14000私人收藏室、雪茄吧、酒吧、点心吧、包房3017,000餐饮4500外婆家、银鲨海鲜百汇自助餐厅、澳门豆捞会所功能转换销售前期销售后期豪华会所体验三层三层VIP包间会所商务会晤功能汽车私人收藏会所私人聚会功能小型高端餐饮品酒功能两层一两层层一层项目售楼处酒廊洽谈、签约区餐酒廊厅业项主企目宣业传形象及雪茄及建模展吧荣誉览展览业主企业形象及其他项目展览点心吧雪茄吧302整体打造会所www.fdc01.com房地产智库汽车会所——硬件标准参考汽车会所硬件标准参考租赁面积（平方米）1000以上楼板承重（kg/㎡）350以上供电（KW/㎡）0.25燃气(m3/h)120供水（直径mm）DN50排风量（m3/h)44000新风600×2000(mm×mm)新风量32000(m3/h)303www.fdc01.com房地产智库商业部分定位目标消费群体分析业态开发方向商业主题定位项目业态配比一期商业定位分析一期商业业态排布二期商业定位分析二期商业业态排布项目亮点www.fdc01.com房地产智库其他相关建议建筑硬件指标分析304商业特色亮点-主题餐饮商业亮点-汽车餐饮汽车主题餐饮?穿梭餐厅：麦当劳、肯德基等?汽车文化主题餐厅：66号公路餐厅、F1赛车主题餐厅、奥斯汀汽车餐厅等?汽车主题酒吧：古典老车吧、汽车书吧、自驾游主题吧、名车会等?移动食品销售：冰淇淋、热狗及饮料车等305www.fdc01.com房地产智库商业特色亮点-娱乐配套商业亮点-娱乐配套汽车主题娱乐?卡丁车馆：杭州F2、上海迪士卡、北京优速U-speed、深证安特城、福州卡迪?汽车博物馆：老爷车博物馆、厂商自办博物馆及未来体验馆?儿童主题汽车娱乐：奥迪四驱赛车、乐高积木赛车道、高科技汽车模拟驾驶、电玩赛车、星期八小镇306www.fdc01.com房地产智库商业特色亮点-主题零售商业亮点-汽车主题零售?汽车主题零售?汽车模型店：寰宇车模店、百万城火车模型店?F1纪念品连锁店?汽车衍生名品：法拉利与Puma、奔驰与泰迪、奔驰与ipod、保时捷与Adidas、宝马服饰及精品307www.fdc01.com房地产智库商业特色亮点-汽车展示商业亮点-高端汽车展示高端汽车展示?基于合肥现有的以及潜在的汽车专业市场，打造高端的、不同于传统4S店的展销中心，利用项目展示面优势，着力进行中高端品牌展示。?建议同步销售相关品牌服饰、首饰、香水等，从侧面展示该品牌精良的品质和完美的细节，培育消费者成为品牌汽车的潜在消费者。308www.fdc01.com房地产智库商业特色亮点-汽车配套商业亮点-汽车配套汽车配套?汽车美容及快修店：集快修、养护、清洁美容、装饰、个性升级为一体的综合店?汽车改装店：体现有车族个性选择?汽车检测中心：汽车调试及购买二手车服务必备内容?车检服务中心：车管所，办理各种购车手续309www.fdc01.com房地产智库商业特色亮点-汽车教育商业亮点-汽车教育汽车教育?汽车驾校:利用高压线下方空间，开办驾车学校?汽车俱乐部：俱乐部可设置酒吧、会客室及休闲餐饮区域310www.fdc01.com房地产智库商业部分定位目标消费群体分析业态开发方向商业主题定位项目业态配比一期商业定位分析一期商业业态排布二期商业定位分析二期商业业态排布项目亮点其他相关建议建筑硬件指标分析311中央绿地空间项目一期业态功能布局图中央绿地空间优势办公商业4S中心公共活动空间：项目内部人员公共活动的空间，作为举办活动场所长4S1区C栋1塔C栋C2栋塔3塔宁项目内部景观：绿地将会作为项目中心，增大加周边办公及酒店的可观赏景观C栋裙房A栋道长江西娱乐场供场所，所体例如露天验：未来电影考虑为等特殊娱乐体验提路312Ⅰ期4S店布局调整建议方案一（推荐方案）布局建议?将4S店如图布局，全部排布在地块北面和西面位置。布局优势?4S店聚集性更强，项目商务及对岸去地块内功能分区更清晰。Ⅱ期4S店?集中景观区与酒店和办公紧密相连，为两者提供了直接且优质的景绿Ⅰ期观资源，提升酒店或办公物业价值。商化办场?未来可为酒店利用，更多配置球场、游泳池等设施，提升酒店品公质。方案二布局建议?将4S店如图布局，沿地块北面排布一排4S店，内部则沿人工湖两Ⅱ期侧布局分别优势排布4家4S店。4S店?集中景观区的位置布局，使商场、办公和酒店，相对之间的可达绿化办Ⅰ期性及互通性更强。商公场?提升商场的外部可利用范围，缓解商场的外部人流压力。3134S店后侧美化建议4S店后侧（正对酒店）需要美化与相对隔离314意设计也可以优化酒店北侧的窗外景观。观资源。企业LOGO墙绿色景观墙?为了美化项目整体效果，建议不仅要加强汽?为了使汽车4S店更具有特色，且使项目整体车4S店门面的设计，也要考虑到其后侧的特色景观环境更优化，我们建议在4S店后侧加设绿设计，可以加设企业LOGO墙，以镂空、浮色景观墙，不仅可以与项目内部的人工景观湖雕、彩绘、涂鸦等效果呈现，同时，这样的创遥相呼应，也增强了酒店与公寓的整体生态景地铁对商业带动效应地铁开通后新兴区域商业面临难点：距离借助地铁减少距离带来的消费屏蔽?商业在非目的性消费情况下，消费者很难在路途上花?从最大化借势地铁人群的角度考虑，需要将地铁与商业费较多时间，因此新兴区域对于消费人群的导入便利最便利的相连，否则地铁对商业项目的支持力度会大大降性对于项目的人气起至关作用。低。?新兴区域面临交通设施还未完善，人群对于新兴区域?商业项目最好实现与地铁的直接连通，以为地铁客流转的主观概念会影响商业项目的运营。化为消费客群创造更大机会，使项目最大化得益于地铁人流。借助地铁活跃商业氛围?地铁带来周边住宅人群的增加，同时商业氛围逐步形商圈成熟度?区域成熟度作为品牌商户入驻的考虑因素之一。对于成，对于新兴区域来说，可以增加其消费人群辐射面，从新兴区域而言，人口入住会存在滞后性，如果入住人而缩短商业成熟时间。口速度过慢，人气不足，无疑会使商业项目面临巨大压力。?对于版块未来进一步成熟所带来的业态及品牌升级更替机会，投资商在建造初期就需在硬件方面做出预留考虑。315商业规模地铁推升商业规模效应?新兴区域，初期的人口密度会相对不高，此阶段的商业项目要达成稳定经营，则需追求更广的地域人群覆?规模以上商业需要相对更多消费人群支撑，而地铁的便盖。?相当的商业规模将有利于业态丰富，从而导入更多目利性，将大大增加项目的辐射范围。的性消费人群，而规模以上商业投入较大，且需要一定?地铁的通达便利性将促进者政府侧重于区域的地块出让消费群支撑。的规划以及开发商对本区域地块的关注程度，推动整个区域的商业聚集性，提升商业规模效应。地铁对商业带动效应地面轨道交通与地下轨道交通连接地下轨道交通：地下通连?若轨道交通设置在地下，商业与轨道交通将从地下连通，带动项目地下商业人气，提升地下商业价值。?区连位：地下接的通道连适通当增加小型景观，增加采光度，引导消费连客群接方式：地下进入项目商通业道。地面轨道交通：区位：地面连通连接方式：连廊?若为地面轨道交通，除地面人群导入外，需要设置空316注：项目注意与地铁公司的沟通，留出衔接区域中连廊，通过连廊导入消费客群。?建筑设计时预留通道，可设置在项目2F区域。地面连通立体停车库建议?建议在项目二期北区部分增加一个景观停车塔；?提升项目整体景观特色和趣味性，增加停车位置，缓解地面地下停车压力，增加停车收入；?根据立体停车库的不同，大致可分：升降横移型、垂直循环式、水平循环型、垂直横移型、简易升降型等。升降横移型水平循环型317垂直横移型垂直循环型加油站位置调整建议加油站套等业态，总体价值较高，若配置加油站，对地块影响较大，故建议将加油站设置在Ⅱ期地块内。Ⅱ期位置调整Ⅰ期?加位置油站原选择设置于Ⅰ期内，但是考虑Ⅰ期地块内含酒店、公寓、商业配磨子潭路南侧磨子潭路北侧Ⅱ期角位学田路沿线?Ⅱ期南侧地?Ⅱ期北侧分?角位一般具?学田路沿线块内含有较多布有4S店、汽有较高的价值分布有高压线公寓类产品和配市场等，加和良好的形象，对于加油站大型商业体，油站排布在此展示面，故不而言，具有一若排布加油站区域对地块整建议将加油站定的危险性，会直接影响其体影响较小，安置在该些区故不建议排布品质。较为适合。域。。318油料仓库大别山路汽车服务1面积：约2000㎡油料仓库汽车服务2双位置：仓库设立在项目二期地块北部功能：润滑油及其他油料储存、保管和发放塘磨子潭路学路润滑油储存、保管和发放管理规定：田?润滑油储存3-6个月的用油量，库房要设置在粉尘少的地方，库房内保持清洁、干燥、通风良好。库房内要设消防装置及指示标牌。路江西路?长?各种储油容器要保持清洁，零部件完整，对容器内的油要注明名称、代号、入库时间，并做到分类、分组保管。?库内采取通风、保湿措施，库内严禁动火?润滑油储存期限为3