项目本体分析启示：?借鉴布局方式，价值低的公馆排布在地块周边，住宅排布在地块中央?打造高产品力，和精致园林，提升住宅档次一、劣中取优，为住宅营造良好地段二、高产品力，配以精致园林项目四周临路，环境嘈杂，将价值较低?项目外立面均为来自欧洲矿山的的40-60㎡公馆类产品排布在地块四周，将住宅类产品排布在地块内部，周边公馆能在一定石材，项目4000元/㎡精装标准程度上为住宅遮挡噪音，此外地块中央为景观，高端住宅气场十足组团，内置景观湖，景观效果好，两方面将住宅价值最大化?项目自身面积有限，打造精致小园林，园林树木均为珍贵树种及原生树，并配有人工湖，在有限的空间内，将效果发挥到最大三、嫁接名校资源，业主子女直系三代内均可就读项目与北京名校中关村二小正式签约。凡是唐宁ONE的业主，不论买多大面积，不管户籍在什么地方(外地户口也可以)，其子女到直系三代内，都可以就读二小。而1且不用交赞助费，每年交400块借读费。项目本体分析本案与融泽府同属于城市核心区地段，地块形案例借鉴：融泽府状不方正，本案可借鉴成功开发经验基本信息西城北距长安街500米，东距金融街区位1000米占地面积1.3万平米，建筑面积：规模3.7万平米物业类别住宅、板楼容积率3绿化率30.8%物业费4.95元/月·㎡地块形状车位269个开盘时间2006年10月21日成交均价二手房参考价70000元/㎡主力户型200-400㎡产权住宅:70年2项目本体分析启示：?本案也借鉴融泽府围合式社区的规划方式，尽可能减少地块自身劣势?在条件允许的情况下大户型产品做到南北通透、三面采光?将智能化系统引入住宅一、围合式社区二、户型舒适私密，南北通透，三面采光在产品设计上，从户型舒适度整个项目由7栋（A-G）南北通透板楼和一座小学组成。整个小区采发力，突出居住的私密性及舒适性用围合式布局方式。此法能够在一定?纯板一梯一户私家电梯厅入户程度上弥补地块不规则的弊端，此外?室内动静分区，动线划分合理还可在社区中央打造中央景观组团。?大面积采光面，增加舒适度突出居住私密性?南北通透三、科技住宅配置三星级智能化系统，为小学将来的业主提供安全、私密、周到的保护3项目本体分析本体小结:东直门香河园地块，占据绝对城市核心稀缺地段，具备打造高端住宅的条件。优势条件：区位价值：项目位于东直门国际政务区，紧临二环，绝对的城市核心，区位优势明显交通条件：轨道交通便捷，东直门交通枢纽优势突出周边配套：配套丰富，教育配套资源突出周边环境环境：项目周边闹中取静，环境良好；拥有良好的水系景观资源以及城市绿化景观资源。劣势条件：日照问题：地块西侧及南侧楼体较高会对本案产生遮挡，在一定程度上影响项目的整体排布方案架构1项目背景及目标2项目区域分析及本体分析3项目定位及物业发展方向4项目规划设计5项目经济测算与结论项目发展方向建议对标项目分布图住宅部分产品定位三环速高场机p区位对标：本案位于东二环周边，根据区位我们选取同为二环周边的当代MOMA、NAGA上院以及中轴中轴国际华远九国际为对标项目都汇二环p产品形式对标：本案产品涉及公寓和住宅，因此我当代们选取首开铂郡、华远九都汇为对标项目。二者产MOMA品形式与本案相同NAGA上院首开铂郡参考项目基本信息:项目名称开盘时间物业类型建面容积率近期成交均价存量套数11年月均精装标主力户型销量准报价（万㎡）（元/㎡）（套）（元/㎡）当代MOMA2005-11高档住宅22综合2.6456107100余套1.86000200-400㎡（住宅住宅413.5）NAGA上院2007-7高档住宅6.93.15605552116000300㎡、600㎡华远九都汇2009-11-24高档住宅10.044.4952768721.56000256㎡6首开铂郡2010-12-17高档住宅18.363.97550001298.55000200㎡中轴国际2009-4高档住宅3.85228.8465445120.46000450-500㎡项目发展方向建议筛选对标项目价格对标项目分布图为合理定位，定价，我们将对标项目进行重新筛选三环速高：场机p中轴国际、NAGA上院属于比较早期的豪宅产品，华远九都汇户型尺度大，总价高，销售速度缓慢，因此借鉴意二环当代义不大，故不作为比准对象MOMAp当代ＭＯＭＡ紧邻本案。华远九都汇、首开铂郡都属于综合体与本案产品形式相似，故选择这三个项首开铂目作为比准项目郡通过区位、产品形式等多方位比较，确定华远九都汇、首开铂郡、当代MOMA为本案价格定位的重点对标项目。下面我们将重点分析对标项目，为本案定位提供市场依据7项目发展方向建议重点案例：基本信息华远九都汇：基本信息区位燕莎核心、美国使馆隔壁、紧邻朝阳公园占地面积1.6万㎡；建筑面积10.04万平规模米物业类别住宅紧邻城市主干道东三环及机场高速市区入交通口，靠近地铁10号线及机场快线装修状况6000元/平米1、2、3号楼为住宅项目规划5、6、7号楼为公寓物业费6.99元/平方米·月总户数470成交均价住宅5.2万元/㎡产权住宅70年，公寓40年配套3000平米商业、顶级会所项目地块形状为三角形，整体规划为围合式物业华远九都汇，项目南侧为高层住宅楼，造成对其公寓的8遮挡项目发展方向建议重点案例：华远九都汇：产品情况建筑单体：ü建筑风格及外立面：北美简约风格，外立面为石材+铝板+玻璃幕墙，形象及品质不高产品定位：项目总计470套房源，住宅部分为250套，公寓部分220套产品层高：3.06米　面积区间户型区间主力户型住宅90-256两居-四居256㎡四居户型分析：256㎡四居样板间产品优势：南向双卧室，南北通透8米长，景观连廊阳台，更多阳光景致客厅+餐厅，60多平米宽适社交空间，凸显主人品位产品不足：户型设计舒适度不高，仍旧为热销户型，说明城市进深过长，无玄关设计，过渡空间核心高端住宅更依赖地段的价值浪费较多项目发展方向建议重点案例：华远九都汇：销售情况及客户情况2011年1月1日至2012年3月30日销售情况：?项目住宅部分，当前已为尾房在售，销售速1212度较为缓慢。存量72套1010?项目最近期的成交均价在5.2-5.3万元/平88米，成交价格稳定，月均成交1.5套，项目662012年第一季度未成交44?项目外部为女人街、小商品批发市场，环境22较为一般，产品力不高，共同作用其销售速00度较慢住宅客户特征：?多数客户年龄阶段在40-50岁，多为企业老板，政府官员，看重城市核心地段，作为其在城市的第一居所?因项目拥有外销证，所以外籍、华侨、港澳台客户占比较高，可达20%，其中少部分为在附近大使馆办公的客户客户偏好：?看重社区地理位置及良好的配套，看好城市核心的物业的保值升值能力10项目发展方向建议重点案例：华远九都汇：案例小结项目亮点：p项目区位：燕莎核心、美国使馆、朝阳公园，区位价值高端，地段好项目不足：p外立面：石材+灰色铝板+玻璃幕墙外立面，档次不高，缺乏品质p项目规划：项目地块形状为三角形，整体规划为围合式，南侧为高层住宅楼，造成对其北侧公寓的遮挡，居住舒适度不高p产品户型：项目产品户型进深过长，设计一般，产品力较为一般p项目外部环境：项目周边为女人街、小商品批发市场，项目外部环境条件较为一般本案借鉴：n九都汇主力户型设计不合理但也能热销，说明城市核心高端住宅项目，更依赖地段的稀缺性11项目发展方向建议重点案例：基本信息当代MOMA：项目情况东直门香河园路1号，置身国企商务区，区位多重商圈环绕规模占地面积6.18万㎡；建筑面积22万平米物业类别住宅紧邻地铁2号线、城铁13号线、机场快线交通、交通便捷装修状况6000元/平米由9栋塔楼组成，其中8栋为住宅，1栋项目规划为酒店，空中连廊环形盘绕使其连为一体物业费6.99元/平方米·月总户数635成交均价住宅5.6万元/㎡产权住宅70年配套城市顶级生活配套物业第一物业服务有限公司12项目发展方向建议重点案例：本案独特的建筑形式特色、空中连廊会所及完善的社区配套，形成项目在区域市场的标杆影响力当代MOMA：规划及配套情况p空中连廊：8段空中连廊是项目的8个会所（由直梯进入，保证住宅部分的安全私密），分别为零售店、SPA、空中泳池、会议厅、观景连廊、艺术演艺功能空间、餐厅、健身房p标志性百老汇影城：百老汇影城堪称项目的一个标志性设施，凸显社区内的艺术氛围。该影院是中国大陆唯一的艺术影院，影院旁边紧邻库布里克书吧，使业主尽享艺术氛围BC酒店，项目自身配套BC从酒店，（档次高于柏悦百老汇影城BC酒店之上），总体量66套客房p底商部分：多为一些生活配套，如干洗店、面包店、超市、医疗机构、酒吧等，项目西侧设有一所国际幼儿园13项目发展方向建议重点案例：当代MOMA：产品情况n建筑单体：ü建筑风格：北欧风格ü外立面：全楼采用特种工艺铝板装饰，表面特殊处理避免产生光污染，窗框部分采用彩色装饰铝板，外饰彩色夜光漆，外立面时尚现代，独具特色n科技住宅：地源热泵与天棚辐射、置换新风、同层排水系统、中水处理系统，铸就科技建筑n产品定位：项目总计635套房源，共200套户型，相同面积户型不超过3套n项目层高：3.05米　面积区间户型区间主力户型住宅80-800一居-四居200-400㎡三居、四居户型分析：153㎡两居户型分析：360㎡3居产品优势：产品优势：双面大扇形观景，7扇均匀排动静分区合理布的开窗户型紧凑，实用率较高大起居客厅设计三面采光，产品不足：动线分区较为合理客厅、餐厅、厨房、书房全部产品不足：连通，私密性欠佳缺乏入户玄关设计，产品打造缺乏豪宅气场14项目发展方向建议重点案例：当代MOMA：销售情况及客户销售情况：2011年1月1