项目发展方向建议住宅部分产品定位本案建筑单体设计建议?建筑风格建议：为突出本案绝对内城核心高端住宅产品力，本案采用现代风格，打造标杆型现代建筑，以匹配区域市场?立面材料建议：建议外立面采用通体简洁气质石材结合玻璃幕墙，打造现代建筑，彰显项目品质和高端形象1项目发展方向建议住宅部分产品定位本案设备设施建议借鉴参照项目产品的设备设施情况以及本案产品定位，给予本项目设施设备建议如下：本案设备设施建议安防系统闭路电视监控、电子巡更、周界报警、红外二级报警、火灾自动报警、智能停车管理系统、幕帘红外探测系统、入户智能报警按钮系统门禁系统一卡通门禁、可视对讲网络系统网络入户电梯进口品牌空调系统户式中央空调新风系统置换新风系统门窗真空复合中空LOW-E玻璃其他设备外墙外保温系统、同层排水2项目发展方向建议住宅部分产品定位本案的精装修建议：8000元/㎡高品质精装修将成为本案超越对标项目的一大卖点高档装修素来是高端住宅的必修课，为创造新的营销卖点，建议本案摒弃单纯的奢华感或生硬的现代感，采用“现代风格为主基调，同时点缀古典元素”的风格，现代、时尚同时不失尊贵感。为突出项目高端住宅品质，建议精装标准突破参照项目，采用成本4000元/㎡的精装修（对外报价8000元/㎡）。3项目发展方向建议住宅部分产品定位项目车位配比层高市场参照项目车位及层高情况分析当代MOMA1:1.63.05米p对标项目车位配比在1:1以上，其中当代MOMA车位配比较高，达到1:1.6首开铂郡1:13米p对标项目层高在3-3.06米不等。层高在一定程度上影响居住舒适度，因此建议在条件允许的情况下，尽量华远九都汇1:13.06米提高层高，层高方面超越对标项目，提高居住舒适度本案的层高、车位配比建议：?层高：用足限高指标，建议层高为3.3米，提升舒适度与品质。顶层大户型产品可做复式并局部挑高，增加舒适度?车位配比：全地下停车，分户型差别化，为匹配本案高端住宅品质，保证本案高端客户的停车需求，实现160㎡户型车位配比1:1，200㎡以上户型车位配比1:24项目发展方向建议住宅部分价格定位本项目与对标项目的对比为价格定位提供借鉴对标项目点对点分析项目名称当代MOMA华远九都汇首开铂郡本项目区位东直门商圈燕莎商圈三里屯商圈东直门商圈地铁2号线、13号线，机场交通地铁2号线、机场高架地铁10号线地铁2号、10号线快轨，东直门公交枢纽层高3.05米3.06米3米3.3米精装修6000元/㎡6000元/㎡5000元/㎡8000元/㎡车位配比1:1.61:11:1中等户型1:1；大户型1:2立面材质铝板石材+铝板+玻璃幕墙石材建议石材+玻璃幕墙主力区间150-200㎡、300-360㎡260㎡200㎡200㎡附加值地源热泵+天棚辐射采暖制冷分户式中央空调+智能家居系统分户式中央空调+普通安防分户式中央空调+置换式新风+新风系统+普通安防系统+普通安防系统系统+6重安防优势：?俄罗斯使馆15万绿地；西坝河优势：优势：优势：亮马河、护城河在项目附近交汇地处燕莎商圈，国际化氛围浓厚临近工体、三里屯等时尚商?具有良好的绿化及水系景观；劣势：街，休闲娱乐配套丰富资源周边环境?东侧有大面积城市公共绿地?紧邻女人街、花卉市场较嘈杂劣势：劣势：?项目周边被建筑层层包围，景?工体举行大型活动时，周?临近机场高架桥、二环路，环观视野受到影响边交通拥堵，环境嘈杂劣势：境嘈杂；?虽临近朝阳公园，但被建筑遮?住宅配有大面积底商，小?周边住宅楼的遮挡对项目的?周边路况一般，交通较拥堵挡，看不见园林景观区入口少，住宅私密性一般规划排布有一定难度配套资源拥有8个空中连廊会所较丰富丰富丰富5北京金秋莱太房地产开发有限公中化方兴置业（北京）有限公开发商当代节能置业有限公司首开股份司司项目发展方向建议住宅部分价格定位定价方法：市场比较法，通过与重点对标项目对比市场比较法定价——权重因素打分项目因素权重当代MOMA华远九都汇首开铂郡本项目位置15%90808592周边景观环境5%85808085区位环境开发商品牌5%83909090配套设施13%95808592交通条件10%90808597精装修10%80808095　层高7%82858297产品设计15%80807895　设备设施10%85757598　物业管理10%78809095综合　100%85.380.482.794.1比准系数0.910.850.88　6项目发展方向建议住宅部分价格定位市场比较法定价——对实例价格进行个别因素修正比准价格项目差价率毛坯均价（元/㎡）（元/㎡）p住宅预售价：经过市场比较法，本案当代MOMA0.915010755253毛坯均价为52024元/㎡，加上8000华远九都汇0.854676854742元/㎡精装修报价，本案价格预期为首开铂郡0.88375904272860020元/㎡市场比较法定价——价格影响的权重因素调整p销售周期：项目预计30个月清盘毛坯比准价格调整价格项目权重（元/㎡）（元/㎡）当代MOMA0.5555253本案将在核心地段，以合理的价格华远九都汇0.205474252020（毛坯），舒适的产品获得良好的销售速度首开铂郡0.2542728本案精装修销售均价为60000元/㎡7项目发展方向建议住宅产品结论p项目档次定位：高端住宅，精英级层峰居所p项目客户定位：ü来自北京以至全国各地的的财富人群，企业领袖，私企老板用于资源占有ü来自使馆区、CBD、金融街商务区、东二环国企商务区以及燕莎、望京商务区等区域，用于自住的跨国公司老总及军政要员ü东直门及周边区域的高端改善客户p项目产品定位：ü中等户型产品：160㎡两居占26%，45套、200㎡三居占48%，85套ü大户型产品：260㎡三居半占20%，35套、340㎡四居占6%，10套ü整个项目共计175套房源p项目价格定位：ü5-16层住宅定价6万/㎡（含8000元/平米精装修），主力总价为1200万ü销售周期：整个项目30个月清盘8项目发展方向建议商业地块发展方向界定：商业地块介绍：（商业金融用地、建筑规模23462平方米，高度80米）用地性质占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）高度（m）商业金融469252346280本案商本案商业业用地用地代征绿地p规模：项目规划建筑规模为为23462平方米，为中等体量的商业规划用地。建筑限高80米，楼层很高将项目限定为集中式建筑p昭示性：商业地块不临主路，昭示性一般，商业商务发展环境欠佳p景观：商业地块东侧及西侧规划为较大面积的代征绿地，后期可进行打造，塑造优质窗景景观9项目发展方向建议商业地块发展方向界定：方向一（集中式商业）项目周边商业市场情况：地块周边拥有东方银座、来福士广场两大综合型商场。商场内部设有大型超市、国际shoppingmall，规模较大，完全能够满足周边的购物需求集中商业的发展条件：1：良好的地段，临主干路，拥有便捷的交通动线及昭示性2：1-2层商业价值最高，逐层递减，顶层商业价值低3:人流量大来福士广场市场分析结论：?项目周边商业配套成熟、高端，完全能够满足周边居民购物需求，对中等体量，集中商业无需求?项目自身不临主路，交通及昭示性条件一般，集中商业发展发展环境差?80米限高，只有底层商业易实现商业价值，中高层商业很难实现商业价值项目发展建议：项目自身本体条件、周边市场环境条件及项目整体发展目标，均不支持本案物业10打造集中式商业，故本案排除集中商业发展方向项目发展方向建议商业地块发展方向界定：方向二（酒店）项目周边酒店市场情况：地块周边酒店市场均为城市经济型酒店为主，客户层次及项目形象均较为低端项目体量较小，周边环境较为一般高端酒店物业发展条件：1：地段优越、具有良好的昭示性2：较大规模体量，一般5星级酒店的套房数要在600套以上3：拥有便捷的交通动线及地上停车空间或广场小型精致奢侈型酒店发展条件：要求地段、周边环境优越，项目交通及自身硬件条件优质市场分析：?项目自身不具备打造高端酒店的质素，难引入高端酒店，如果定位中低端势必拉低本案住宅形象及品质?酒店物业对物业品质要求高，谈判期长，销售周期长，回款速度较慢，与我司整体资金滚动开发的目标不符?精致奢侈型酒店对地段、交通、本体质素均要求较高本案不符合项目发展建议：酒店整售销售周期长，并且本体条件及周边环境不具备打造高端酒店或小型奢侈酒店的质素，故本案排除酒店物业发展方向11项目发展方向建议商业地块发展方向界定：方向三（写字楼）项目周边写字楼市场情况：项目名国华投资国盛中东方银座天恒大厦来福士中青旅大厦本案东方银座称大厦心来福士东城区东东直门立北京市东东城区东直门南大东直门南香河园区位直门立交交桥东南直门立交东直门街5号大街三号3号桥东南角角桥西南角外大街交通便利便利便利便利便利便利便利等级甲级甲级甲级甲级甲级甲级甲级国盛中心规模16万4.29万14.6万6.5万8万待定2.4万展示性强较强强强强强一般3.5-3.62.85万元无在售房无在售房售价无在售房源待定——万/㎡/㎡源源6.5元/5.5元/8.1元/租金7.57.3无——㎡/天平米/天㎡/天市场分析：?项目周边当前写字楼市场以租赁为主，在售房源不多，只有国盛中心为本案的主要竞争项目，当前价格待定，市场二手房成交价格平台在2.85-3.6万元/㎡之间?项目周边写字楼租金报价水平较为优秀，最低在5.5元/平米/天,最高在8.112元/㎡/天，入住率十分良好，基本为满租状态，办公需求旺盛项目发展方向建议国盛中心国盛中心为本案南侧待入市项目，如果本案做写字楼预计未来会与本案形成竞争，当前尚未有相关的产品及销售信息发布?位置：国盛中心位于东直门香河园3