项目发展方向建议公寓部分产品定位公寓市场产品情况：小户型、中等户型均有需求，户型越小去化速度越快小户型面积区间：集中在60-70平米一居，市场去化速度最快中等户型面积区间：集中在110-153平米一居、二居，市场去化速度较为一般本案启示：p规划方案可行性条件下应尽可能多出小户型产品，实现较快的销售速度p由于当前办公产品分割规划政策严格，户型面积分割不能太小，故建议本案以中等户型为主力户型1项目发展方向建议公寓部分产品定位商业地块发展规划界定：（建筑规模23462平方米）1-2层为商业整体出售，面积为2600平米3-18层以上为公寓，面积为20862平米产品户型建议：户型户型面积套数面积比高端公寓：看重舒适合理的面积区间，一居803112%核心地段资源占有，拥有良好的保值、升值潜力二居1206739%p客户群：来自北京以至全国各地的，进行物业投资的财富人群，企业领袖，社三居1506849%会名流，行走于世界的高端商务人士，合计166100%来自周边商务区城市精英2项目发展方向建议公寓部分产品定位层高建议市场参考项目层高分析　项目层高（米）与本案契合度主流层高：参照项目的主流层高主要集中在3-3.5米；★★★★☆屯三里3.3偏低层高：COCOMOMA，LOFT层高4.2米，单层层高不足两LOFT4.2★COCOMOMA米，偏低，客户居住感受及评价不佳，成为其产品硬伤，销售平层3.5速度慢首开铂郡3.3★★★★☆华远九都汇3.06★★本案层高建议：n充分利用本案公建立项的层高审批优势，实现层高最大化4.2米，与其他公寓产品相比塑造本案绝对层高优势，提升项目的商住舒适度，保证项目的销售速度及良好的物业保值升值能力3n建议项目利用4.2米层高设计局部钢结构挑空，提高产品附加值和性价比项目发展方向建议公寓部分产品定位本案的精装修建议：精装标准建议：本案精装标准成本预估不低于2000元/平米，精装修对外报价为5000元/平方米，塑造良好的精装品质，超越现有公寓产品品质建议本案精装风格为欧式简约风格，时尚大气，高贵典雅，彰显客户身份4项目发展方向建议公寓部分价格定位通过与选区项目进行点对点分析，作为项目定价依据备注：屯三里选取其平层产品价格为本案定价的参照对比因素首开铂郡屯三里COCO-MOMA华远九都汇本案燕莎核心、美国使馆隔东直门交通枢纽、国际区位使馆区、工体、三里屯工体、三里屯东直门、国际政务区壁、紧邻朝阳公园政务区车位配比每万平米65个1:1.51:1.21:11:0.8交通较便捷较便捷便捷较便捷便捷层高3.53.3（平层）4.2（LOFT）3.064.2外立面石材石材+玻璃幕墙面砖石材+铝板+玻璃幕墙石材+玻璃幕墙地源热泵与天棚辐射、置换新分户式中央空调+智能家集中式中央空调+可视对讲分户式中央空调+智能置换新风系统+6重安附加值风、同层排水系统、中水处理居系统+普通安防系统+门禁家居系统防+进口品牌设备设施系统单价3.8万/㎡4.2万/㎡3.5万/㎡3.86万/㎡——主力户型50-7070-11070-110130120-150精装报价35004000400050005000大面积绿化和水系景观周边环境临街，较好临工体，具有一定噪音影响大面积绿化和水系景观资源周边环境较为一般资源配套资源城市顶级生活娱乐配套城市顶级生活娱乐配套国际级商圈成熟、国际化国际级商圈物业管理世邦魏理仕物业管理达尔文物业管理乐MOMA第一物业华远九都汇物业高端物业管理服务北京金秋莱太房地产开中化方兴置业（北京）开发商品牌首开股份北京京茂房地产当代节能置业有限公司发有限公司有限公司产品力+科技设备设施产品力+地段优势+层本案核心突破点产品力+优质窗外景观+层高产品力+层高——+层高高项目发展方向建议公寓部分价格定位市场比较法定价项目COCO-华远九都因素权重首开铂郡屯三里本项目MOMA汇区位15%9090908890交通12%8586948595区位环境开发商品牌6%8886879095周边配套8%9093908890周边环境7%8885878488物业管理6%9090878792层高8%90908085100外立面7%8885868595产品价值感户型设计13%8483808388车位配比6%8487868584附加值7%8888908890精装修5%8685868390综合100%82.4882.1281.9380.7986.77比准系数0.950.950.940.93　6项目发展方向建议公寓部分价格定位市场比较法定价——对实例价格进行个别因素修正项目差价率销售均价比准价格首开铂郡0.953450036294屯三里0.953800040152COCO-MOMA0.943100032831华远九都汇0.933360036087市场比较法定价——价格影响的权重因素调整项目权重比准价格调整价格首开铂郡0.336294屯三里0.254015236189COCO-MOMA0.332831华远九都汇0.15360877项目发展方向建议公寓部分价格定位市场比较法定价结论根据市场比较法得出本项目当前时点毛坯房整体销售均价为36189元／平方米，精装修5000元/平方米建议公寓精装修销售均价为42000元/平方米。3-4层公寓部分3-4层公寓部分3-18层公寓部分8项目发展方向建议商业部分价格定位鉴于本案附近在售商铺项目少，故选取本案周边在售及已售罄的底商商业进行本案假定为参照朝阳首府铂晶豪庭项目名金成建国5（现房在（现房在北京INN本案号称售）售）朝阳门立东直门铂晶豪庭东直门外新建国门北大朝阳门内大区位交桥向西香河园中街1号街5号街100米街3号交通便利便利便利便利便利公寓1-2（整1-2层、地售）朝阳首府1层（散1-3层（散1-2层（散楼层下1层（单住宅1-售）售）售）层销售）2层北京INN（散售）金成建国5昭示性强较强强强一般号最高5.5万/㎡；最低最高6.6万均价8.3万当前评估价售价3.3万㎡/㎡；最低元/㎡已售格6.6万/——（位置不5.5万/㎡完㎡，已售完好）9参照周边在售及已售罄商铺产品价格，并匹配本案商业发展质素较为一般的本体条件，价格定位如下：住宅部分1-2层商业住宅部分1-2层商业公寓部分1-2层商业n期房销售价格：ü公寓部分：1-2层，共计2600㎡，分层整售，整售价格为4万元/平米ü住宅部分：1-2层，分割出售，出售价格为5万元/平米n现房销售价格：假设商铺未来为现房销售公寓部分：（1-2层）分层整售价格为6万元/平米住宅部分：商业散售价格为6.5万元/平米10项目发展方向建议公寓产品结论p项目档次定位：高端城市公寓(政策审批严格，本案产品分割面积超过150㎡以上户型占据主力的情况下本案备选方案：写字楼办公物业整层出售）p项目主力客户定位：物业投资客户：来自北京以至全国各地的，进行物业投资的财富人群，企业领袖，社会名流高端自住客户：来自北京各个区域的高端自住客户，作为城市核心第一居所，实现对城市核心资源的占有p项目产品定位：ü小户型产品：80㎡一居占12%，31套ü中等户型产品：120㎡二居占39%，67套、150㎡三居占49%，68套ü整个项目共计166套房源p项目价格定位：ü公寓价格定位：整体均价42000元/平米，总价区间在336万/套-630万/套之间ü商业价格定位：ü期房销售：价格定位为4万元/㎡（整层销售），总价为1.04亿元ü现房销售：价格定位为6万元/㎡（整层销售），总价为1.56亿元p销售周期：两年半，即30个月清盘11方案架构1项目背景及目标2项目区域分析及本体分析3项目定位及物业发展方向4项目规划设计5项目经济测算与结论项目规划设计：规划条件C2商业金融用地(商业、金融业、服务业、旅馆业和市场)用地规模:4692.339平米容积率:5地上建筑规模:23462平米控制高度:80米绿地率:30%R2二类居住用地(居住、配套商业、公共服务，可设置办公等)用地规模:9605.472平米容积率:5.3地上建筑规模:50909平米控制高度:60米绿地率:30%S1道路用地用地规模:9130.126平米G1公共绿地用地规模:9920.029平米总用地规模:32647.966平米总建设用地规模:14297.811平米项目规划设计：方案体块该方案体块是在满足日照和楼间距要求的前提下排布的初步方案用地性质用地指标占地面积建筑面积高度容积率（㎡）（㎡）（m）二类居住96055.35090960商业金融469252346280代征道9130——————规划用路地代征绿情况9920——————地地上总建筑面积：总用地面积74371㎡32648————（㎡）地下总建筑面积：32426㎡项目规划设计：方案体块项目规划设计：方案经济技术指标住宅用地综合技术经济指标项目计量单位数值备注二类居住用地（R2）m29605.47　总建筑面积m267484　1.地上建筑面积m250909　（1）住宅建筑面积m236700　商业用地综合技术经济指标（2）商业建筑面积m26100　计量单项目数值备注(3)办公（公寓）m26100位商业金融用地(4)配套m22009m24692.34　（C2）2.地下建筑面积m218440　总建筑面积m230462　绿化面积m22880　含配套1.地上建筑面积m223462地上容积率　5.3　1800　总建筑密度%29%　(1)办公（公m220862总绿地率%30%　寓）停车位辆384　(2)商业m22600总指标：（地上）2.地下建筑面积m27000　1、住宅36700㎡；地上容积率5.02、办公(公寓)26962㎡;3、商业8700㎡。绿化面积m21410