区域大型商业2——居然之家：规模10万㎡，整体定位为长沙家居建材消费新旗帜，2012年4月开业，目前经营尚处于市场培育阶段。名称居然之家区位万家丽路与长沙大道交汇处开发商湖南鑫盛房地产开发有限公司开业时间2012年4月规模10万㎡业态建材、家居档次中高档消费人群武广区域人群为主经营状况一般区域在售商业——区域在售商业项目4个，1层均价3.7-6.5万/㎡，二层价格2-4.5万/㎡，主力销售面积多在32-80㎡之间，华晨世纪广场由于售价过高，销售最慢。项目名销售时供应量销售量面积区间主力销售面积销售价格销售方式称间（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）1#：1层3.7万，2层295088万；1#一二层分喜盈门范1#：24-1491#：32-80；2012.4（可售商183513#:1-2层3万，3层1.4开卖，3#一城3#：270-43003#：300-400业）万，4层1.3万；二层一起卖-1层：3.4万华晨世纪一层：均价6.5万一二层分开2012.2108002089-17919-34广场二层：4.5万卖万科金域一层5.1万一二层分开2011.425885227617-4857-37华府二层2.3万卖独立商铺/海拔东方2010.4241718002.7万一二层一起38-30038-80卖区域潜在供应量：不完全统计，本案所在区域内未来还将有361万㎡及以上的商业推出，大型集中商业较多，未来2-3年内区域商业氛围及形象将得到较大的提升。潜在商业总量项目名称预计入市时间备注（万㎡）260（含办公等物龙之梦2013+大型购物中心（业态未定）业）红墅湾12013+社区型商业优山美地12013年初4层集中式商业（业态未定）新华都万家城302013+大型商业（业态未定）京投银泰环球村32013+社区配套型商业（业态未定）2.3（包含未售完集中式商业、商业街区（业态万科金域华府三期2013年初的）未定）29.7（含未售完商场铺，包含12万㎡家居建喜盈门范城已入市的）材、百货、餐饮、休闲娱乐22.8（含办公等物运达中央广场2013年顶级百货、商业街区业）新城新世界122013年大型商业购物中心合计361万㎡说明：货量统计包含发展商自持商业，并包含写字楼、酒店等商业物业区区域商域商业业小小结结：：?项目周边无商业，居住及商业商务氛围淡薄，人气薄弱是目前商业开发面临的第一问题；?项目2公里范围内已有1家购物中心，1家家居建材专业卖场，潜在4个项目有大型集中商业，业态规划顶级百货、中高档百货、大型家居建材卖场、休闲餐饮等，未来家居建材卖场、传统百货竞争激烈；?区域中大型餐饮、娱乐休闲场所较为缺乏；?区域在售商业1F均价3.7-6.5万/㎡，二层均价2-4.5万/㎡，主力销售面积32-80㎡，区域商业租金在20-150元/㎡·月；PARTPART33：：各物各物业业市市场场机机会会城市商业发展特征纯商业纯商业区域商业分析写写字字楼楼区域在售案例分析大型商家访谈酒店酒店成功案例借鉴公寓公寓区域在售典型商业案例分析主要在售商业项目：华晨世纪广场?喜盈门范城本案?华晨世纪广场?万科金街万科金域华府喜盈门范城喜盈门范城——基本指标商业销售模式：返租销售，返租20年，前三年7%每年一次性返还，第四至六年，平均8%，第七年开始2：8分成。?项目地址：雨花区万家丽中路三段雨花区政府对面?发展商：湖南润领房地产开发有限公司?物业类型：纯商业、公寓、写字楼?总用地面积：6.5万㎡?总建筑面积：46万㎡?地上商业面积：39592㎡?地下商业面积：5.1万㎡?容积率：5.50?建筑密度：46.55%?公寓套数：1772套?停车位：2550个项目规划——主要规划为1栋甲级写字楼，3栋公寓及2栋集中商业，商业业态主要为家居卖场、时尚餐饮、百货、KTV、地下超市、商业街及商务酒店。精装修公寓2#：甲级写字楼，32层，其中1-8层为商业，9层为转换公寓底商：3417㎡层，写字楼共4.37万㎡3#：6层商业，2万㎡，其中1-2F规划时尚餐饮，3F为商务酒店，4F为时尚KTV，5-6层自持，为保利国际影院1#：地上8层商业，-1层：地下商15万㎡，其中1-2F销业，3.87万方，其中售规划为百货，3-8F包含2万㎡的华润万发展商自持，为家居家超市建材市场项目区位及交通——处于武广新城区域，具有地铁、城际轻轨的快速交通优势。本案地铁5号线木莲路站交通配套：项目位于城市主干道万家丽路与香樟地铁：?项目最近的有地铁5号线木莲站；路交汇处，位于城市新区武广板块，?离地铁城际轻轨香樟路站仅200M左右；距离高铁火车站仅5-10分钟车程。?距离地铁2号线杜花路站不远；公交：?公交806、16路、124路；商业销售——1#商业共8层，3-8层建材家居市场，发展商自持，1-2层于2012年4月开始销售，推出397套，销售167套，销售率42%,主力供销面积为40-79㎡1#商业：面积区间楼层推出套数销售套数销售率单价主力总价（㎡）24-3966100%40-69704767%70-98762432%1F3.7万90-503万100-13627519%159-182300%816-1614900%32-491414100%50-79625081%85-98681826%2F2万64-298万100-1495236%166-195800%300-488200%合计24-161439716742%/备注：以上面积配比数据来源0731房产网，价格来自现场采集，均为折后价格。商业销售——3#商业共6层，其中5-6层整体销售，返租给保利国际影院，1-4层于2012年4月开始销售，推出20套，销售8套，由于商铺面积大，导致总价过高，销售受阻。3#商业：面积区间楼层推出套数销售套数销售率单价主力总价（㎡）66-722150%277-2812150%1F-2F314-3977571%3万198-1191万411-471300608-9082003F1391-19972150%1.4万1947-2795万4F1391-19972001.3万1808-2596万合计66-199720840%/备注：以上面积配比数据来源0731房产网，价格来自现场采集，均为折后价格。商业销售——地下商业，其中2万㎡为华润万家超市购买，其他于2012年4月开始销售，主力销售面积为9-49㎡，均价3.4万/㎡，主力总价68-652万。地下商业：面积区间推出套数销售套数销售率单价主力总价楼层（㎡）9-49925964%50-9815621%3.4万68-652万-1F100-1923200%548100%2000011100%华润万家购买合计9-5482826222%/备注：以上面积配比数据来源0731房产网，价格来自现场采集，均为折后价格。客户情况?客户年龄：35-50岁的中年人为主?客户来源：60%长沙市客户，40%邵阳、常德、郴州、娄底、衡阳等地州市客户；?职业特征：私营企业主、政府高管及企事业单位高管为主；?置业目的：以投资为主。喜盈门范城小结：项目商业优势：?引进华润万家超市、保利国际影院及发展商自持的喜盈门建材家居广场为主力店；?采取返租的形式进行销售，实行整体招商统一经营的方式，保证后期专业运营及商业存活；?以面积40-79㎡商铺销售最快，易控制总价。项目商业劣势：?百货采用分割产权的形式售卖，后期将存在客户不确定性，增加市场风险，同时也增加了销售难度；?3#分割面积大，总价高，销售难度加大；?非传统商圈，周边人口较少，购买以投资客户为主，未来市场培育期相对较长。?前期整体营销概念包装较差，影响后期销售。华晨世纪广场——以商业为核心功能的城市综合体项目，地铁上盖物业。地址雨花区长沙大道与万家丽路交汇处坐拥万家丽路和长沙大道两条城市主干道交通状，121、160等十余路公交线路，地铁五况号线正上盖。基本指占地：5.6万㎡，建筑面积36万㎡标容积率：5.4，绿化率：44.59%商业建筑面积20万㎡，五星级酒店3.8万产品及㎡，写字楼建筑面积3.2万㎡，公寓3.0规模万㎡，住宅4.5万㎡。14-110㎡临街商铺和内铺，对外销售面积仅4574㎡。地下一层为华润万家生活超商铺情市，并与地铁五号线出站口相连；二层、况三层规划有4D巨幕影院、长沙地区最大KTV等。大型购物中心+步行商业街+五星级酒店+甲级写字楼+酒店式公寓，仅步行街对外销售，其它商业均持有。2住宅135-28F酒店公寓1-4F名品购物中心5A精装写字楼6-25F周长约200M时尚步行街华润欢乐颂1-4F（百货）-1F华润万家超市五星级酒店6-25F（美国居然之家温德姆至尊豪生大酒店）地铁五号线站万家丽路长沙大道商业情况：1、商业部分包括华润欢乐颂百货、华润万家生活大超市、居然之家旗舰店、江苏卫视幸福蓝海国际影城、时尚商业街等，总体量约20万㎡；2、仅时尚商业街对外出售，其余均为开发商持有；商业街业态规划：一层为日韩潮流区，二层为淘宝实体店，整体定位为面向时尚年轻人群的潮流商业街，档次以中档为主。1F业态规划韩系女装日系女装香水饰品果日系女装饮韩系男装品牌服饰星巴克哈根达斯2F业态规划女装外贸男装实体店实体店运动实体店皮具、鞋帽实体店商业销售：项目于2012年2月开始销售，推出128个商铺，至今网签仅9个，销售较差，主力销售面积为9-39㎡，1F单价6.5万，主力总价58-338万，2F单价4.5万，主力总价72-256万。面积区间楼层推出套数销售套数销售率单价主力总价（㎡）9-3965913.8%1F6.5万58-338万40-52140016-3834002F4.5万72-256万40-5715003F发展商整层