主力商家——电器卖场：有中大型品牌超市或百货商场会考虑进驻，需要人流支撑。访谈一：苏宁电器湖南区招商部经理卢经理品牌背景：是中国3C家电连锁零售企业的领先者，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一，也是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。经营情况：目前在长沙共有门店12家，计划两年内再增设至少10家。进驻意向：武广那边未来的发展还是很看好的，只是现在人流量还太少了，我们选址主要看周边的商业氛围，有中大型品牌超市或百货商场我们才会考虑进驻，毕竟单靠电器卖场对客流的吸引还是有限的。公司名称商圈所需面积楼层柱间层高空调垂直交通其他要求店内垂直交通：提直辖市、省及、副省级城≥4000㎡楼板承重（kh/㎡）小于34.2-4.5供自动人行扶梯2：500kg/㎡，顶地苏宁市商业核心区、大卖场附单层面积8×10m需提供（㎡）：层米部/层步梯2部以墙要达到地面铺地砖近、大型社区≥2000㎡、顶墙刷白上、货梯1部主力商家——餐饮访谈一：悦客人生中西餐厅段总客户背景：伍家岭商圈唯一的一家中西餐厅，天健芙蓉盛世临街底商的二楼整层，经营面积1500㎡，预计将在汽车东站开设第二家分店经营情况：地处伍家岭商圈临芙蓉路，人流量较大，经营情况较好，商铺当初整层购买，因此不存在租金问题，月营业额约70万元，人均消费55-65元。目前不满之处：物业管理差，对公共部分无打扫；进驻意向：主要考虑发展潜力大的新兴板块，周边2.5公里范围内居住氛围浓厚，人口数量及消费能力强，尤其有写字楼等商务配套，本案片区商务人流量比较大，若有百货、超市进驻，餐饮也会考虑进驻的。所需面积楼层电梯层高排污排烟设备租售方式其他要求2F5.5-6米有独立门头，开间大、进1500-2000㎡2F-3F1-2台集中排烟或独立管道以买为主3F≥4.8米深短，窗户要大休闲娱乐型主力商家——足浴、KTV：目前区域人流量过少，现在不会考虑过去，以后小区入住率高了就可以考虑。汉子足浴开发总监进驻意向：大型居住小区、写字楼群间以及人流密集的道路较合适；目前区域人太少了，现在还不会考虑过来。KTV新麦克量贩KTV拓展经理进驻意向：商业密集区域、人流集中区域或写字楼附近比较合适；目前武广那边人气还太少了，商业也没有起来，暂时不考虑，以后发展起来了，肯定是可以过去的。大型商家大型商家访谈结论访谈结论百货、购物中心、超市、餐饮有进驻的可能；电器专业卖场需要大量的人流支撑，在品牌主力百货/超市/购物中心进驻之后有发展的可能；KTV/足浴休闲娱乐业态随区域人口增加才会进驻发展。商业市场总结?黎托商圈为区域级商业中心，本案所处黎托商圈的中央商商业业市市场场情情况况商业区，目前人气薄弱，商业处于起步阶段，未来将发展成为商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心，高标准、高起点的发展规划；?区域内商业未来主要是以中大型集中式商业为主，业态以家居建材、顶级百货、中高档百货及商业街区等形式，未来区域家居卖场、传统百货可能面临同质化竞争；?区域中大型餐饮、娱乐休闲场所缺乏；?高铁将为区域带来数以亿计的人流，区域规划人口达36万，未来为区域人口聚集区；?百货、购物中心、超市及餐饮客客户户情情况况主力商家：表示考虑进驻；本案商业发展方向初判:引入中大规模超市，满足周边居民的生中大型品牌超市活配套需求。+引进多家中大型品牌主力店，带动本案购物中心及区域的商业发展。+满足周边居民及武广客运站带来的高端特色休闲商业街商务消费人流的需求，全部销售回现。?未来区域内大型集中商业业态主要以传统百货、顶级百货及家居建材卖场为主，什么样的业态定位能实现差异化竞争？?现阶段项目片区人气薄弱，什么样的业态定位能迅速聚集人气？?快速交通枢纽究竟会给区域带来什么样的商业影响？我们将从几个案例中来寻找答案。PARTPART33：：各各物物业业市市场场机机会会城市商业发展特征纯商业纯商业区域商业分析写写字字楼楼区域在售案例分析大型商家访谈酒酒店店成功案例借鉴公公寓寓参考案例选择案例类型案例名称选择原因案例借鉴点九龙城区九龙塘新兴的旅游购物胜地。香港唯一的地铁及九广铁路交汇点，带来旅游消商业功能多元化、卖场社会化、购物香港九龙塘费人群。国际知名的购物消闲汇聚点，配合娱乐化使又一城成为整个区域的商业四通八达的交通网络，穿梭中港两地或纵横中心、娱乐中心、生活中心。港九新界，方便快捷。人民南－老东门－宝安南“金三角”为广深铁路南端起点深圳火车站位于罗湖区内市级商业区。东门以提供大众化、潮，广深铁路穿罗湖区而过，成为罗湖区发展流化消费为主，人民南以提供中高档罗湖金三角的引擎。广深铁路线（金三角段）成为金三、时尚化消费为主，宝安南片区提供成功案例角地区的组成部分。并且罗湖金三角也是深高档一站式消费的大型都市综合体，圳市地铁密度最大的片区之一。面对不同的消费群体，形成了互为补充的业态格局。北京Solana蓝作为国内LifestyleShoppingCenter商业通过合理的业态规划以及建筑和园林模式的典范，以休闲游憩为主导的生活方式景观打造，将商业、休闲、度假氛围色港湾购物中心，快速聚集人气完美结合。主题购物中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮每层营造不同的主题空间，其次通过台湾梦时代大型主力店如百货、主题餐饮、空中、旅游等为一体的购物中心乐园等业态设置，满足休闲中购物案例1：香港九龙塘——轨道交通连接后，九龙塘成为连接香港岛和新界的主要通道，是各处人流的汇集地，随之商业也蓬勃发展起来。?九龙塘位于香港九龙的北部，1974年九广铁路设立九龙塘站，之后与相继建成的地铁观塘线以及巴士车站交汇，而随著狮子山隧道及香港海底隧道通车，九龙塘成为连接香港岛和新界的主要通道，因此而成为各处人流的汇集之地，随着人流量的提升，九龙塘商业蓬勃发展起来。?香港九龙站占地1.34万㎡，周边地区融汇了密集的基础设施、多层立体的商务设施以及一个多向链接的超级交通城枢纽。?机场快线、停车场、公共汽车站、出租车站以及大型商场、写字楼、酒店、娱乐设施等均密布于周边地区，共有22幢高层建筑，其中18幢住宅（5126个住宅单位）、2幢办公楼、1幢综合大厦、1座酒店。九龙塘九龙塘铁路站巴士总站香港又一城香港城市大学香港九龙塘——又一城购物中心：总建筑面积9万㎡，是集百货、超市、餐饮、休闲、娱乐、文化等六大业态于一体的国际级购物中心。?又一城由香港太古地产及中信泰富开发，位主力店主力店于九龙的中心地带，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学，属于地铁上盖物业。?总建面约9.25万㎡，拥有约220间7层的商铺及食肆、设备齐全的电影院、全港最大的溜冰场之一以及约2.29万㎡的写字楼。此外，又一城还设有不同类型的配套设施，包括设有约830个停车位、的士站、巴士站、以及直接连贯港铁观塘线及东铁路线，使又一城成为知名之商业与购物休闲的汇聚点。餐饮溜冰场项目交通——多趟公共交通都可到达，并享有双重地铁轨道交通优势。完善的交通网络：?港铁观塘线及东铁线均可直达九龙塘站；?由九龙塘站C出口既可到达；?与九龙塘地铁站及九广铁路火车站直接连通，并设有八十总站的及的士落客区。业态分布——层层都有主力店，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。商场每层都有主力店。?全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。?商场内有超过200间店铺、28间中西食肄、11间电影院及全港最大的溜冰场。楼层主力店L2皇家运动专门店、玩具反斗城H&M海恩斯莫里斯、UNIQLO优L1衣库、香港唱片UG欢天喜地溜冰场GFrancfranc家居装饰LG1叶一堂、玛莎LG2百老汇影城、丰泽电器MTRLEVEL（地下三屈臣氏层）业态特征——商场各楼层具备餐饮娱乐功能楼层餐饮L2KFC、意粉屋稻穗亭、板前回转寿司、上海火百合酒L1店、皇府、皇后饭店、雪村烧烤UG欢天喜地溜冰场GEXP意大利粉LG1又一泰、八月花LG2又一栈餐厅MTRLEVEL翰腾阁将餐饮场所置于滑冰场上空，就餐的人可以边吃边欣赏到溜冰者优美的舞姿。溜冰场案例2：罗湖金三角罗湖“金三角”地区涵盖了宝安南、东门、人民南等重要金融、商业区域，占地总面积约6.29平方公里，核心区域3.1平方公里，是深圳市最繁华的商业金三角。深圳火车站位于金三角内，广深铁路线穿片区而过,是全市地铁密度最大的片区之一，带来日均人流量超100万深圳火车站罗湖金三角?根据2009年数据，片区日均人流量80万～100万人次，节假日高峰期更达到每天150万～160万人次。罗湖金三角——形成商业总营业面积达到180万平方米，汇集大型百货、购物中心、大型超市、写字楼等各类商业业态。?片区作为市级的商业中心，商业总营业面积约180万平方米，汇集罗湖区约70％的百货、大型超市。另外，全市七成以上的银行机构，六成的保险机构，四成的证券机构和五成的其他金融机构把总部和地区总部设在这里。全市的外资金融机构总部更多达九成。?“金三角”区域重要的商业基础是业态齐全。作为“金三角”的重要坐标点，东门以经营中低档商品为主，提供大众化、潮流化消费商品贴近市场，凭借时尚和低廉的价格吸引不少潮人和学生，成为人们逛街旺地；?人民南面向口岸人流，主要经营中高档商品，以金光华为代表的商城成为市民购物的又一新天地；?以深圳华润中心为代表的宝安南片区高档一站式消费的大型都市综合体，拥有购物中心、酒店、写字楼、住宅、高级公寓、停车场等城市的多重功能，众多餐饮、购物、休闲的国内外顶级品牌店云集在此，不仅吸引了众多深圳市民，而且还辐射到整个珠三角片区，越来越多来自东莞、惠州等地的购物客，经常驱车来此休闲购物。人民南东门宝安南华润中心代表项目——深圳