商商业业占位：占位：本项目界定为武广新城区域商业的“领导者”行业老大非行业老大，中大规模市场?市场的先驱者?努力改变市场规则?引领市场走势?强调产品差异领导者挑战者?垄断市场?形成自身标准次/非主流市场敏锐的机会主义者?借助已有市场?寻找市场空白?企图以小克大?挖掘潜在客户追随者补缺者?以价格为自身优势?产品创新与需求点商业市场定位南中国·首席·LifestyleShoppingCenter——南中国首个以休闲游憩为主导的生活方式购物中心超市——建议引入中大型品牌超市，面积在8000-1万㎡左右，发展商全部持有。业态商家需求面积本案建议面积步步高超市3000-7000㎡新一佳超市5000-10000㎡8000-1万㎡品牌超市华润万家超市10000-15000㎡沃尔玛超市10000-30000㎡主题购物中心——规模：建议发展中型主题购物中心，面积设置在8-10万㎡左右。项目属性项目类型项目体量国际lifestylecenter东京维纳斯城堡等4-5万㎡国内lifestylecenterSolana蓝色港湾10万㎡左右传统购物中心香港又一城9万㎡国内交通枢纽传统购物中心华润凤凰城18.8万㎡传统购物中心喜乐地购物广场8万㎡左右区域内传统购物中心居然之家10万㎡左右传统购物中心喜盈门范城12万㎡左右本案建议lifestylecenter　8-10万㎡主题购物中心——可考虑主题方向如花、水、自然、宇宙、海洋等主题，主要体现在建筑装饰物或主体建筑的造型上。“花”主题“水”主题“自然”主题“宇宙”主题“海洋”主题“海洋”主题装饰主题购物中心——业态定位：建议引入百货、餐饮、休闲等主力店，零售/餐饮/娱乐的比例设定为50:20:30。本案建议业态比例购物中心业态黄金比例区域购物中心业态比例特征案例借鉴业态比例（零（零售：餐饮：娱（零售：餐饮：娱乐）（零售：餐饮：娱乐）售：餐饮：娱乐）乐）喜乐地购物中心业态比例北京SOLANA业态比例55：20：25：：50：20：3050：15：3556：15：29本案周边尚无商业，商务氛围及人气不足LifestyleShopping，需要大量有特色的备注经营状况较差Park注重休闲娱乐及餐引流式商业来提升区饮域人气，因此休闲餐饮业态应设置稍高。主题购物中心——规模8-10万㎡，建议设置5层，每层2万㎡左右。?-1层以品牌生活超市及精品店为主力店，约2万㎡；?1-2层以品牌精品百货、特色餐饮为主力店，约4万㎡；?3层引入大中型主题餐饮、休闲及娱乐休闲、儿童反斗城等作为主力店，约2万㎡；?4层引入大型空中乐园（海盗船、观景旋转木马、摇摇船等）作为主力店，面积约2万㎡。空中乐园、约2万㎡大型空中游乐场（海盗船、观4F景旋转木马、摇摇船等）KTV主题餐厅（卡通、海洋主题健身房、娱乐、电影院等）、KTV、健身中心、电影大型中式酒楼约2万㎡3F院、儿童反斗城等男女品牌服饰、品牌童装、孕精品百货（时尚男女服饰、品2F牌童装、孕婴产品、户外用品婴产品、户外用品、书店等约2、书店、特色餐厅等）万㎡珠宝、化妆品、品牌鞋包精品百货（珠宝饰品、化妆品、皮具等约2万㎡1F、品牌鞋包、皮具饰品、特色餐饮等）大型生活超市、精品店等约2?品牌生活超市万㎡-1F?精品店等特色休闲商业街——业态定位：建议设置特色商业步行街，以两层为主，全部销售回现；业态主要满足小区及周边居民生活配套需求，其中首层为精品购物，二层为休闲娱乐、餐饮业态。楼层经营业态建议业态类型或品牌名烟名酒、茶艺、工艺品、饰品、面包房、特色露天咖啡馆、1F精品购物小型特色餐饮、银行、移动/联通/电信营业厅2F休闲、餐饮台球室、桌游室、中西餐厅、特色中餐厅等主力店及次主力店类型及规模?考虑引进的主力商家类型：满足项目“中高档休闲”的定位要求，主力店将主要以百货大致规模、餐饮、娱乐、休闲类商家为主；业态商家类型商家名称（㎡）大型中西餐饮咖啡之翼、绿茵阁等1000-3000餐饮大型中式酒楼秦皇食府等4000-5000主题餐厅海边人海洋主题餐厅2000-3000足浴中心天之道、家富富侨3000左右休闲健身中心美菲格健身中心2500左右快乐100空中主题乐空中乐园8000-1万园娱乐电影院金逸国际影城等2500-4000儿童乐园儿童反斗城1000-2000百货天虹、步步高百货等3-4万购物生活超市沃尔玛、家乐福等8000-1万客户定位：目标投资者大投资者中小投资者?以长沙本地及投资者为主?以长沙本地投资者为主，少量外地客户?部分周边县市及省外投资者?以中小型私营企业主/生意人为主为主投资者?以置业投资作为资金出路的个体投资者?政府公务员；来源?国有大型企事业单位的领导层?企事业管理层?投资公司或者基金公司?以物业转手获利的个体投资者；投资?多为纯投资，购铺经营者较少?投资、自营兼顾目的?看重武广新城的未来发展和升值潜力；?具有丰富的理财经验，客观理性?投资意识较强投资?购铺预算较大，对促销措施的敏感性相对较?看重区域未来升值潜力和发展前景心理小?在希望获得稳定回报的同时，也希望通?希望获得持久而稳定的回报过快速增值获利客户定位：目标经营者经营者定位及未来招商范围将以项目所建议之业态业种为主，具体需视主力店招商情况及招商策略再行调整。?考虑引进的主力商家类型：满足项目“中高档休闲”的定位要求，主力店将主要以?主力店：以餐饮、娱乐百货、餐饮、娱乐、休闲类商家为主；业态业态商家类型商家类型商家名称商家名称大致规模（大致规模（㎡㎡））、休闲娱乐类商家为主大型中西餐饮大型中西餐饮咖啡之翼、绿茵阁等咖啡之翼、绿茵阁等10001000--30003000；餐饮餐饮大型中式酒楼大型中式酒楼秦皇食府等秦皇食府等40004000--50005000主题餐厅主题餐厅海边人海洋主题餐厅海边人海洋主题餐厅20002000--30003000?次主力店：中小型餐饮足浴中心足浴中心天之道、家富富侨天之道、家富富侨30003000左右左右休闲休闲、休闲娱乐类机构；健身中心健身中心美菲格健身中心美菲格健身中心25002500左右左右快乐快乐100100空中主题乐空中主题乐空中乐园空中乐园80008000--11万万?购物类：中型品牌超市园园娱乐娱乐电影院电影院金逸国际影城等金逸国际影城等25002500--40004000儿童乐园儿童乐园儿童反斗城儿童反斗城10001000--20002000百货百货天虹、步步高百货等天虹、步步高百货等33--44万万购物购物生活超市生活超市沃尔玛、家乐福等沃尔玛、家乐福等80008000--11万万客户定位：目标消费者次级消费者其它来长沙的消费客户；来长沙游玩的偶然客户核心消费者?区域内常住居民；?区域内事业单位工作者；?高铁带来的商务客流；?长沙其他区域消费客户；本案价格定位定价方法说明：本案定价将采用市场比较法，提取周边区域典型在售商业项目，如下表：一层售价二层售价项目名称规模地段（元/㎡）（元/㎡）1#：1层3.7万喜盈门范城46万㎡雨花区政府对面2万3#:1-2层3万华晨世纪广场36万㎡高桥大市场附近6.5万4.5万万科金域华府80万㎡雨花区政府对面5.1万2.3万海拔东方18万㎡雨花区木莲东路一二层一起2.7万/本案80万㎡劳动东路与京珠高速交汇　？　？?定价主要选取一二层分开销售的价格进行比较，即喜盈门范城选择1#的价格，海拔东方不参与比较；?以上对比项目将从地段、商业氛围、总体规模、品牌知名度等方面进行比较，各因素按照重要性与影响力高低给予不同的权重，重要性与影响力越高，权重则越高。确定权重后，我们将本项目与竞争楼盘进行评比得分，具体如下：1F商业均价定位产品固项比较定价通过产品固项比较，本案一层定价取整为50000元/㎡。本案与各楼盘评比后分值影响因素权重喜盈门范城华晨世纪广场万科金域华府商业地段30303230周边商业氛围30181716总体规模15151713品牌知名度25353525本案比较后分值1009810184楼盘名称喜盈门范城华晨世纪广场万科金域华府比较楼盘均价(元/平米)370006500051000比较楼盘取值100100100本案评比分值9810184本案比较后定价(元/平米)362606565042840比较楼盘对本案定价的权重20%40%40%权重价格(元/平米)72522626017136本项目首层市场参考定价50648（取整50000元/㎡）2F商业均价定位通过产品固项比较，本案二层定价取整为30000元/㎡。本案与各楼盘评比后分值影响因素权重喜盈门范城华晨世纪广场万科金域华府商业地段30303230周边商业氛围30181716总体规模15151713品牌知名度25353525本案比较后分值1009810184楼盘名称喜盈门范城华晨世纪广场万科金域华府比较楼盘均价(元/平米)200004500023000比较楼盘取值100100100本案评比分值9810184本案比较后定价(元/平米)196004545019320比较楼盘对本案定价的权重20%40%40%权重价格(元/平米)3920181807728本项目首层市场参考定价29828（取整30000元/㎡）各各物物业业市市场场机机会会商业商业长沙写字楼市场研究写写字字楼楼区域写字楼市场研究写字楼客户需求分析酒店酒店写字楼方向初判公公寓寓长沙写字楼市场特征：长沙写字楼主要分布传统商务聚集区，符合甲级写字楼项目仅三个，专业写字楼出租率高，近两年租金涨幅达30%以上，投资回报高。中心区板块写字楼分布三足鼎力：五一路主要以商业结合的写专业写字楼物业特征——参照写字楼评定标准，长沙写字楼市场发字楼，芙蓉路沿线主要金融证券企