客户需求特征——企业规模：员工人数在50人以下的企业最多，主要是设置长沙办事处，其次为100-500人规模企业。?员工总数在50人以下的企业最多，达到调企业员工总人数查总数的49%。主要为广告媒介、服务咨9%询、金融外贸、房地产等行业。9%21%?50-100人的企业占到24%，主要为金融外9%贸、建筑装修等行业。28%?100-500人的企业占比42%，主要为金融外24%贸、房地产、服务咨询等行业。金融外贸20人以下20-50人50-100人100-200人200-500人500人以上、房地产行业多为现场办公人员，所需办公面积大；服务咨询行业多为驻外办公人员，所需写字楼办公面积较小。?500以上的企业占比9%，主要为房地产、通讯行业。通讯行业现场办公人数与驻外办公人数之比约为5：2，大部为驻外办公人员。客户需求特征——客户来源私营企业、金融外贸、咨询、建筑、房地产成为高档专业写字楼的主要客户群体。?企业性质：以私企居多，占到40%。其次高端写字楼入驻企业性质为股份制企业，占比24%。此外，外企、8%24%国企以及其他性质企业也成为高档写字楼16%的主要客户。12%40%股份公司国企私企外企其他?行业分布：以金融外贸、电子科技、服务高端写字楼入驻企业行业构成咨询、建筑装修、房地产、等快速发展的4%4%4%16%现代服务业企业为主8%28%12%12%8%4%电子科技房地产服务咨询广告媒介化妆品饰品建筑装修金融外贸进出口贸易生物医药住宿餐饮客户需求特征——对目前办公场所的满意程度很满意程度仅占8%，其中不满意地方主要体现在餐饮配套、空调和车位，表明写字楼的产品打造还有很大的上升空间。您对目前办公场所整体是否满意对目前办公场所各项条件的满意度8%21%交通便利地段建筑外型71%很满意基本满意不满意餐饮娱乐配套周边环境物业服务水平?整体来看，对目前办公场所很满意的企业电梯数量仅占8%，还有很大的上升空间。电梯速度质量?餐饮娱乐配套以及空调系统满意程度较低停车位，主要表现为用餐不方便以及太贵；空调大堂面积装修效果不明显。其中，对餐饮配套不满意程空调度较大的为运达广场和中天广场，对空调0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%效果、车位不满意程度较深的为运达广场、第一大道和亚大时代。满意不满意客户需求特征——未来2年是否考虑重新调换办公场所75%不会考虑，不考虑的原因主要是刚进驻新写字楼，合同未到期、装修成本等，25%更换写字楼的原因是公司规模扩大及目前的交通状况等不满意。未来2年内是否会考虑重新选择办公场所光大期货邱女士：可能会，公司的发展规模越大，希望有更方便4%21%工作的地点湖南恒尚商贸易先生：可能会，办公室太小了，略有拥挤海航易生长沙分公司史经理：75%不会，成本考虑（自己做的装饰，10年搬过来会可能会不会的）北京瑞祥佳艺建筑装饰工程有限公司吴女士：不会，才办公1年，签了5年合同客户需求特征——重新选择办公场所主要考虑的条件交通条件是客户选择办公地点考虑最主要的因素，其次是周边生活配套、车位和物管水平。?如果重新选择办公场所，您最主要考虑那些条件？交通条件是客户选择办公地点考虑得最多的因素。1614?其次是地段和周边商业、餐饮、娱12乐、银行等配套是否齐全。108?其他方面包括停车位、装修、空调6效果、电梯数量、物业等都是客户会4考虑到的因素。20交通周边配套地段停车位装修空调电梯物业中国石油天然气运输公司湖南分公司何女士：交通位置好，物业好，周边配套完善；广州仕邦人力资源有限公司李女士：交通方便，停车方便，电梯方便；民生银行长沙分行信用卡中心彭先生：交通方便，物业服务好，物业费价格合理；长沙置业通：厕所数量合适，空调效果好，停车位充足，通风采光好，外立面大气。客户需求特征——租户需求面积500-1000平米办公面积需求最多，需求的行业主要为房地产、金融外贸、服务资讯及通讯等,其次为500平米以下面积。客户未来需求面积比目前整体租用面积略偏大，会考虑到成长性的问题。未来需求办公面积行业500平米以下500-1000平米1000平米以上房地产042金融外贸453服务咨询210通讯101制造300其他441合计13147?调查显示，随着企业规模的不断发展壮大，企业对未来办公面积的需求也在增加，500-1000平米办公面积需求量最大，达到总需求量的41.18%；其次为500平米以下，需求为38.24%；1000平米以上办公面积需求为20.59%。?房地产业和金融外贸行业对于500-1000平米办公面积需求旺盛，分别占到本行业的66.67%，41.67%。对1000平米以上办公面积也有较大需求，分别占到33.33%，25%。客户需求特征——最高能接受的物管费、租金水平最高承受的物管费与目前市场物管费持平，最高承受的租金水平整体高于全市租金水平的10-15%。最高能接受的物管费水平最高能接受的租金水平8%11%8%15%11%34%11%23%31%33%2-2.5元/平米/月2.6-3元/平米/月3-3.5元/平米/月2-2.5元/平米/天15%2.6-3元/平米/天3.1-3.5元/平米/天3.6-4元/平米/月4-5元/平米/月3.6-4元/平米/天4.1-4.5元/平米/天4.6-5元/平米/天?被访企业最高能接受的物管费水平为2-2.5元/平米/月，占到调查总量的34%，其次为2.6-3元/平米/月，占比为33%。?最高能够接受的租金水平为2.6-3元/平米/天，占到调查总量的31%；其次为3.1-3.5元/平米/天，占比23%。高于目前长沙写字楼租金平均水平。客户需求特征——对写字楼的装修要求及空调要求对写字楼风格要求以现代玻璃幕墙为主，其次6成客户要求精装修，9成客户要求中央空调的配套。?写字楼装修方面，简约现代型和玻璃幕墙型的外立面均受客户欢迎；独立空调?公共部分的装修，80%的客户青睐中央空调简约现代的风格；?而对于室内装修，6成以上的客户毛坯精装要求精装，以省去自己装修的麻烦；?92%的客户要求中央空调的配套。简约现代豪华简约现代玻璃幕墙写写字字楼楼租租户户需求特征小需求特征小结结?企业入驻情况：金融、外贸、房地产、咨询等行业企业是写字楼主要客户来源；私营企业、股份公司是写字楼的主要消费群体。?企业需求面积：越高端写字楼的企业需求面积越大，500-1000㎡的需求面积最多，其次为500平米以下。?企业最高承受的租金和物管费：物管费和目前市场水平持平，接受的租金高于目前整体租金10%-15%，可见高端写字楼入驻企业能承受较高的租金水平；?企业对写字楼的需求特征：首先关注交通、地段和周边配套，其次对电梯数量、速度、空调及物业管理水平是选择高端写字楼的重要因素。高端写字楼入驻企业以金融、房地产、咨询等行业为主，这类企业最高承受的租金水平高于目前市场的10-15%，500-1000㎡的需求面积最多，其次为500平米以下,选择办公场地重点考虑项目周边的配套、车位、中央空调的配套和物业管理服务。写字楼市场总结?全市目前高端写字楼稀缺，专业写字楼溢价较强，租写写字字楼楼市市场场情情况况金及入住率高，投资回报高，未来2年内潜在供应量小，供应高峰期将集中在2014年后，近百万平方米。?区域商务氛围淡薄，发展机会主要依托房地产商及区域产业发展，在售写字楼年销售量4.56-6.84万㎡，价格高出区域住宅37-50%，溢价能力强。?买家：大型企业客户主要是整层购买，用于自用，小企业及散客客户户情情况况客需求面积100-600平方米不等；?租客：受访客户中92%客户不满意现办公场所，有25%客户考虑更换办公场所，500-1000㎡的需求面积最多，其次为500平米以下，选择办公场地重点考虑项目周边的配套、车位、中央空调的配套和物业管理服务。项项目目写写字字楼开发楼开发初判初判：：对项目写字楼开发有利的因素对项目写字楼开发不利的因素1.政策风险小；2.本案处于武广新城核心板块，商务办公具有一定发展机遇；1.现阶段武广板块商务氛围淡薄；3.全市专业写字楼租金及入住率呈现较大2.2014年将是全市专业写字楼供应高峰幅度上涨趋势，投资回报较高；期。4.区域内写字楼的销售价格溢价能力强；5.区域内写字楼销售速度较快，年销售预计4.56-6.84万㎡本案具备开发写字楼的基础条件，建议开发专业写字楼。写字楼市场定位城市副中心·甲级写字楼商务旗舰写字楼产品定位：一栋甲级写字楼标准，一栋准甲级写字楼。区域写字楼项目按照中间速度，年销售量在4.56-6万㎡左右，建议本案公寓按照销售周期2年测算，体量约9.12-12万㎡。本案甲级写字楼本案准甲级写字楼写字楼建筑面积5-6万㎡5-6万㎡（共10.95万㎡）标准层面积1700-18001700-1800四分之一八分、之一分割为主，以八分之一分、十六分之分割销售为销售分割方式其次为整层和二分之一主，其次为二分之一和四分之一客户定位目前市场上高端写字楼的客户特征回顾：?租户特征一：300-500㎡及整层租户主要以通讯、金融及房地产业为主?租户特征二：100-300平米、300-500平米的中小创业型企业为主；?租户特征三:500-1000平米、1000㎡以上整层租、购主要以中大型金融、投资、地产、外资企业为主?购买客户特征一：100-300㎡个体投资物业后期升值潜力及长期租金回报?购买客户特征二：300㎡以上以驻长本地企业及境外大中型企业自用。客户群特征与本案中前期价值匹配分析与项目的匹配企业特征写字楼要求性中大型实力实力雄厚，资金充裕，看中区域与档次，一般偏好选择中强企业注意对其形象的维护央商务区的高档甲级写字楼；对写