近期商业性质公寓重点案例分析：敏捷上城国际项目基本资料番禺大道北以东、汉溪大道以南地址(海印又一城旁)物业类别商业公寓46㎡---93㎡的1---3房（复户型产品式）层高4.5m均价均价11000元/㎡交楼标准毛坯项目简介管理费3.8元/㎡·月?项目一期总占地面积约41000㎡，建筑面积超广州敏捷投资有限公司150000㎡。项目整体采用现代风格设计，主要由3物业管理公司幢22层的商务公馆和13套独栋生态办公写字楼组1470户成。敏捷·上城国际的商务公寓采用复式Loft设总户数计，层高约4.5米，为每位业主开创了全新的城市开盘7折，目前无其他优惠。中心自由多变灵动空间。目前优惠?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1近期商业性质公寓重点案例分析：敏捷·上城国际——小户型户型图及样板房实景46㎡（复式）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2近期商业性质公寓重点案例分析：敏捷·上城国际——2011年6月至今网签数据分析备注：数据来源于网易网签成交数据?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3近期商业性质公寓重点案例分析：敏捷·上城国际——销售现状及客户分析销售现状：敏捷·上城国际12月18日正式发售，首推产品A、B两栋980套LO?FT单位，买家可在原价16000元/平方米的基础上享受7折优惠，折后均价仅为11000元/平方米（最低9000元/平方米起）。由于产品性价比极高，在开盘当日便售出推货的9成，逆市热销，后紧接着继续推出500套，也已基本售罄，目前仅剩余尾货，均价升至12000元/平方米。客户分析：项目受利好影响明显，一是区域发展优势明显（项目位于广州市“十二五”规划期间将要重点发展的广州新C?B?D———番禺新城万博中央商务区内），坐享番禺新城利好；二是周边汇聚各大型社区，配套成熟，该板块聚集的中高端强大消费群体为未来项目区域提供了足够的人气；三是项目产品设计较好，LOFT设计买一层送一层，层高4.5m不显压抑，性价比高。大部分客户受此三大利好影响而购买，自住及投资客户均占较大比例。唯一令客户不能接受（流失客户）的是项目的土地使用权仅剩下30年左右，不过这也是项目定价较低的一大因素。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4近期商业性质公寓重点案例分析：佳润临江上品项目基本资料地址广州市临江大道681-683号物业类别高层商业公寓户型产品42-124㎡单间至三房平层精装28000元/㎡均价LOFT毛坯38000元/㎡交楼标准毛坯或6000元/㎡豪装管理费4.8元/㎡/月物业管理公司戴德梁行物业管理公司总户数455户项目简介购房可享受98折优惠佳润临江上品占地10992㎡，共有400多套房源，包括42-124㎡的单间、两房、三房单位，75%单位目前优惠可享受一线南向江景，项目以小户型为主打。该盘主楼高27层，东面附楼高23层，5-23层每层19户，23层以上14户。1楼为临街商铺，2-3层为裙楼，4楼是空中花园，带标准泳池。虽然是单体楼，却设地下三层车库，有400多个车位，与住宅比例为1:1。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5近期商业性质公寓重点案例分析：佳润·临江上品——样板房效果图?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6近期商业性质公寓重点案例分析：佳润·临江上品——2011年6月至今网签数据分析工程款及内部认购导致价格较低备注：数据来源于网易网签成交数据?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7近期商业性质公寓重点案例分析：佳润·临江上品——销售现状及客户分析销售现状：目前在售平层和LOFT单位，平层户型包括43-124㎡，精装均价28000元/㎡。LOFT户型包括40-180㎡，毛坯均价38000元/㎡，买一层可当两层实用。购房可享受98折优惠。客户分析：该项目有稀缺的江景资源，加上其不限购不限贷的性质更是吸引了不少投资客户的关注。该项目毗邻琶洲，广交会近500万的参展客流，令展馆周边公寓供不应求，佳润·临江上品距琶洲国际会展中心3分钟，出入会展方便，有豪华装修、五星级酒店服务，吸引了部分会展客商投资选择。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8重点监测公寓成交客户分析：价格所在区域楼盘名称职业置业目的置业诉求（元/㎡）投资、先自住后投正佳·东方国际32000-35000企业主、外企高管、投资客身份地位、投资回报资越秀区金润·铂宫33000私营企业主、投资客投资、办公、自住生活便利、投资回报财富世纪广场33000企业主、高管、投资客投资、办公投资回报投资、先自住后投环境好且成熟、投资佳润·临江上品28000企业主、高管、投资客资回报中铁盛德国际公寓23000数码城的老板、医生、公务员投资、自住位置优越、投资回报周边企事业高层、港澳台客户位置优越、生活配套瑞安·创逸30000-32000投资、自住天河区、企业主、投资客成熟、投资回报周边企业高层、港澳台客户与保利中汇广场28000投资、办公、自住位置优越、投资回报企业主、投资客位置优越、生活便利正佳·万豪金殿48000企业主、高管、公务员投资、办公、自住、投资回报婚纱街周边企业主、高管、投海珠区合生广场26000投资、办公位置优越、投资回报资客企业主、企事业中高管、投资性价比高，有发展潜敏捷上城国际11000-13000投资、自住客力、投的资回报番禺区性价比高，有发展潜奥园广场15000-17000周边客户及投资客投资、办公力、投资回报目前在售公寓产品购买主要力量来自企业主还有区域外企的高管，部分为周边的私企老板和专业人士。置业目的多为投资或者先自住后投资，关注点主要是投资回报和未来升值潜力，部分自住型客户考虑社区成熟程度和交通因素。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|94、市场总结?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10广州写字楼及公寓市场总结：2011年全国楼市遇冷，但写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，吸引了众多投资的目光。2011年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。值得注意的是，2011年商住性质公寓成交宗数几乎是办公物业的一倍（客户考虑到办公性质的公寓物业相对来说户型面积较小，总价低，投资门槛低，回报率更高）公寓物业市场热度可见一斑。由此不难发现，商住性质的公寓近年来更受各类客户（投资及自住）的追捧。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11二、项目分析二、项目分析项目SWOT分析项目现状分析项目开发思考?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12S.W.O.T.分析S优势W劣势a.位置优越：位于广州的真正核心区域a.项目曾烂尾，形象重塑存在阻力（中山一路与农林下路交汇处）b.外立面及产品均不符合现在公寓b.交通便利：东山口电车总站+地铁产品的形象c.地铁上盖：项目直接连接地铁D出口c.现时周边商务氛围较淡d.商业环境：周边商业发达d.车位等配套严重不足a.周边无公寓型产品及小面积单位，均a.天河北与珠江新城公寓产品较为2房以上，购买总价高多，分流部分客户b.周边商业发达，汇聚各类型商场，目b.公寓产品日益成熟，间隔及使前广百等大型商场也在周边进驻用空间越来越高，市场竞争激c.交通的便捷产生更大的商业、商务效烈益TO机会威胁?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13项目四至环境分析广州广州药学药学院院附附属属第第一一医医院院电电信信大大厦厦越秀越秀区区人人民民医医院院东东山山锦轩锦轩大大厦厦东东山口山口公交公交站站场场本案本案东东山口山口地地铁铁出出口口项目位于东山口地铁上盖，周边各类生活、医疗、商业配套齐全；附近小区居民大部分来自省委及军区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14项目周边商业及住宅环境解析农林下路商圈项目周边商业沿农林下路自西向东分布，主要分为三部分商业区：?地铁商业区：位于东山口地铁D出口上盖，涵盖精品、服饰等常规业态。?新商业区：位于地铁商业区与成熟东山成熟商业区东东山山时尚购时尚购物新物新天天地地商业区中段位置，目前广百系列商城正新商业区在招商，东山时尚购物新天地正在建设广广百系列百系列商城商城当中。地铁商业区?东山成熟商业区：商业以美东百货、王府井百货为典型代表，主要经营中高档的国际知名品牌及国内品牌服饰、男女鞋为主。东山商圈目前大型商业网点少，大多仍以零散商铺为主，但商品档次参差不齐；农林下路商圈因道路改造、街铺拆迁，但商铺价格和租金仍在高位运行；东山区有多年的商业积累，附近居民消费层次比较高。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15项目周边配套实景东东山口山口地地铁铁站站好又多好又多汉汉庭庭全全季季酒店酒店广广东药学东药学院院附附属属第第一一医医院院美美东东百百货货王府井百王府井百货货育才幼育才幼儿园儿园东园东园新新