农林大厦整体营销策略整合方案广东中原地产代理有限公司项目一部营销策划组Guangzhou2012.03本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报??告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010复制和传播。CodeCodeofofthisthisreportreport||11一、市场背景一、市场背景广州写字楼市场分析广州在售重点公寓项目分析市场总结Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,20102１、广州写字楼市场分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3写字楼市场分析：广州写字楼租售价?2011年全国楼市遇冷，但写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，吸引了众多投资的目光。2011年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。?与北京、上海等一线城市相比，广州写字楼价格一直偏低，甚至出现写字楼价格大大低于同区住宅价格的"商住倒挂"现象，写字楼租金更曾一直处于一线城市中的低位。?2011年，随着大批甲级写字楼的入市，加上在住宅限购令的刺激下，商用物业投资大热，广州写字楼价格终于摆脱长年"商住倒挂"的阴影。目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2011年底，甲级写字楼市场总量达到342万平方米。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4写字楼市场分析：广州新建写字楼供应量2010-2011年广州市十区新建办公物业2010-2011年广州市新建甲级写字楼供应面积面积新增供应面积项目区域（平方米）越秀壬丰商务大厦越秀区16809.72保利中汇广场天河区42967.8圣丰广场天河区45331保利中盈大厦天河区45527.55邦华环球广场天河区63376富力盈凯广场天河区1057872011年整体写字楼供应市场表现较2010年要活跃，全年新增供应量123.5广晟国际大厦天河区110632万㎡，同比上升18%。根据数据的分析，第三季度末至第四季度，新增供应迅利通广场天河区159500速攀升，供应市场的表现亦印证办公市场明年初会有一个良好的成交表现。太古汇天河区160000另外根据中原监测所得，2011-2012年度的新增甲级写字楼的供应预计为珠江城天河区210000115万左右，其中珠江新城占据大比例。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5写字楼市场分析：广州新建写字楼成交量2010-2011年广州市十区两市成交活跃商圈前十名成交情况（办公）各类型办公物业成交情况面积均价类型宗数（万m2）（元/m2）公寓414736.1925,361非甲级226832.3314,695写字楼甲级219228.6328,784写字楼?外围区商圈成交占比攀升公寓成交占比增大按照行业约定的商圈统计中，相比2010，中大、华南板块、南沙等三个商圈上升幅度较大，值得注意的是，公寓成交宗数足足是其余两个性质的近一倍之多，考虑到办公性质的公寓物业相对来说，户型面积较小，公寓物业市场热度可见一斑。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6写字楼市场分析：广州新建写字楼成交量2010-2011年广州市十区新建办公物业成交面积与均价?办公物业持续受热捧量价齐升局面现新高2011年成交量大幅攀升，同比上升31%之多。其中2011的12月份成交量甚至同比上升86%并创下两年最高纪录。成交价格方面，本年度波幅较大，其中价格大部分徘徊在18000-22000元/㎡之间，偶有升至30000元拉高价格/㎡是因为部分高端项目导致。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7写字楼市场分析：广州存量写字楼成交?广州写字楼市场租金整体变化不大空置率全年上升33%依据中原对市场的跟踪监测，广州2011年写字楼全年租金平均为129元/㎡，大约升幅在5%左右，但由于2012年会持续有新增项目入市（特别是珠江新城），所以租金依然受到庞大的新增量压力而难有大幅度的上升。至于空置率方面，广州全年空置率是13%。本年广州存量写字楼的空置率有所攀升，即使吸纳量在亚运后得到攀升，但整个广州本年有高达50多万的甲级写字楼新增面积供应，最终在本年度测得空置率升幅高达33%。2012年，鉴于新增供应档次偏高，市场吸纳度还不足以应对众多新增写字楼，空置率依然会有上升的趋势。2012年广州写字楼市场预测：第一，供应量大幅增长，预计2012年落成的甲级写字楼高达100万平方米，主要集中在珠江新城；第二，预计2012年甲级写字楼整体租金升幅有限，部分空置率较高的项目租金有下调压力;第三，受经济不明朗因素、银根仍然偏紧影响，相对于2011年积极的扩充态势，企业多转向保守的发展战略，在整体售价保持上升趋势的同时，部分急于回笼资金的项目售价有下调压力。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8２、广州在售重点公寓项目分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9广州重点在售公寓项目概况一览价格物业管理费装修标准所在区域楼盘名称户型面积备注（元/㎡）（元/月/㎡）（元/㎡）东方文德广场30000-3500060-114㎡一房至三房3.55000住宅/商业性质正佳·东方国际32000-3500060-222㎡一房至四房6.8/4.8豪装商业性质越秀区金润·铂宫3300063-103㎡一房至四房66500商业性质，复式财富世纪广场3300068-127㎡一房至两房56000商业性质佳润·临江上品2800044-124㎡单间至三房4.8毛坯/精装商业性质，复式中铁盛德国际公寓2300065-145㎡一房至三房1.95精装住宅性质天河区瑞安·创逸30000-3200045-200㎡单间至四房4-5精装住宅/商业性质保利中汇广场2800055-120㎡单间至三房166000商业性质正佳·万豪金殿4800060-140㎡一房至三房76500商业性质，复式纵横国际公寓20000-2500050-80㎡单间至两房3毛坯/精装住宅性质海珠区合生广场2600043-103㎡单间至两房4.8带装修商业性质敏捷上城国际11000-1300046-91㎡一房至四房4毛坯商业性质，复式番禺区奥园广场15000-1700060-80㎡一房至四房3.8带装修商业性质，复式?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10重点监测公寓项目动态所在区域楼盘名称动态详情目前在售平层和LOFT单位，平层户型包括43-124m?，精装均价28000佳润·临江上元/m?。LOFT户型包括40-180m?，毛坯均价38000元/m?，买一层可当两层实品用。购房可享受98折优惠。目前在售T2、T3、T4栋79-200m?的2-4房住宅单位和T-one栋40-140m?不限天河区瑞安·创逸购公寓产品，整体均价33000元/m?，带精装修。购房可享受全款、按揭98折优惠。正佳·万豪金目前在售58-150㎡的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70m?单间殿，带6500元/㎡的豪华装修，均价50000元/m?，购房附送全屋名牌家电。在售14-22层的单位，在售62m?的毛坯单间，均价18000-20000元/m?，北向单纵横国际公寓位价格较低。目前一次性付款享97折，按揭享98折。海珠区主推E栋单位，43~103平米，有一房一厅和两房两厅两种户型，共315套房源，合生广场带5000元/平的装修，目前均价26000-27000元/平，配备空调、微波炉、冰箱、电磁炉等7件套家电。全款享受95折，按揭享受97折。在售46-93㎡层高4.5米的LOFT复式商务公寓，毛坯均价12000元/㎡，只剩小敏捷上城国际量尾货，目前没有折扣。番禺区在售60-80多㎡的小户型，主要分布在6、8层，其中80平复式单元较多，折后奥园广场均价15000元/㎡，毛坯发售，现场全为一口价优惠清货，购房9折优惠，7天Codeofthisreport|11按时签约再98折?。CopyrightCentalineGroup,2010近期商业性质公寓重点案例分析：瑞安·创逸项目基本资料地址天河区天河北路478号物业类别住宅、商业公寓户型产品40㎡---140㎡公寓产品均价33000元/㎡（28000元/㎡均价起）交楼标准带精装修管理费4.0元/㎡·月?物业管理公司CBRE世邦魏理仕世邦魏理仕（CBRE）物业服务项目简介物业顾问公司803户瑞安创逸位于天河北，地处天河北路和龙口东路的总户数交界处，占地面积约1.5万平方米，总建筑面积约新春期间推出20套一口价住宅单位11万平方米，包括1栋31层服务式公寓和3栋35层纯居住宅，3.3米层高、7米挑空大堂、以目前优惠，目前购房可享受全款、按揭98折“UrbanResort”的国际理念打造天河北唯一纯居优惠园林社区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12近期商业性质公寓重点案例分析：金润·铂宫项目基本资料地址北京路238号天河城百货南门物业类别超高层商业性质公寓（复式）户型产品60㎡---103㎡的1---3房层高4