3、项目定位支撑?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1一、酒店式公寓定位支撑酒店式公寓公寓核心价公寓核心价公寓核心价公寓核心价值值值值点：点：点：点：1.1.优质产优质产品品2.2.贴贴心服心服务务3.3.独独特特销销售售?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21、酒店式公寓目标客户群定位根据本案的位置优势（包括交通及配套）、星级酒店的服务优势等因素，初步锁定本案的客户群体为下述几类：企事业高层、周边军区省委老干部BB周边工作的白领企业型投资客户AACC、金领及富二代客客户户群群锁锁定定来穗经商、旅游D或投资的港澳台其他零散投资客户EED同胞据调查显示，现时市场上购买同类公寓物业的客户中，投资客成主流消费群体。60㎡左右的单间及一房户型最为畅销。Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,201032、酒店式公寓功能定位公寓定位：酒店式管理服务+商务配套酒店式公寓主力面积在40-80㎡区间内，走中高档次精品公寓的路线。提供高标准商务硬件设施和酒店式管理服务，以高舒适度、高性价比、高附加值、高科技含量的产品定位提升项目投资价值。客户主要面向纯投资类及自住型的高收入商务人群。“国际级”酒店式公寓?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|43、酒店式公寓产品建议产品建议：西塔全部做酒店式公寓，（5-14F）做间隔建议参照下图（15-17F）将其他楼层产品进行调整。769811101312酒店酒店45231?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|53、酒店式公寓产品建议产品建议：建议21-22F做项目的主题会所，即满足酒店的需要，也满足酒店式公寓业主的需求，提升项目品质（21F未来可暂时做销售中心使用）。21F做休闲会馆21F做多功能会议室22F做商务会所22F做室内恒温泳池?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6会所功能建议：洽谈厅多媒体会议室设置一部分区域做多功能商务会所，可供商业精英们在日常办公之外，与重要客户谈生意、结识写字楼其他同行等。也可租借给企业作商业活动，如办酒会、新品发布会等。打造不同风格不同场景的会议室强化项目亮点，更体现发展商对各种商务活动的人性化考虑。并可作为日后酒店的配套。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7３、酒店式公寓产品建议外立面建议：马赛克墙面显旧,部分破败且没有档次，建议打掉重新包装商业体的建筑外立面是客户评价的第一标准。项目曾经烂尾，外在形象深入人心，由于我们的目标客户一部分为周边居民及工作的白领，所以改变外在形象是必须的，这样不仅仅提升项目档次，也给客户塑造信心（开发商有实力，值得购买）。马赛克立面改为石材立面即沉稳大气又不会过时?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|83、酒店式公寓产品建议入口及外部广场建议：提升项目外环境的关键是通过与商业规划结合，实现水景与园林绿化的结合使其与大堂内环境遥相呼应。搭建玻璃雨棚提高档次?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|93、酒店式公寓产品建议电梯间及电梯建议：项目高端的体现，客户身份的象征，访客接触最多的场所，设置刷卡电梯。建议电梯厅宽度在3米以上，同时配以简洁时尚的灯具，提升档次与品味,可以把空间舒适感放大；设刷卡电梯，需持卡才可以到达相应楼层，即保证客户及业主的入住安全，也提升项目品质。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|104、酒店式公寓服务建议引入知名服务机构，提升产品价值雅思阁：全球知名的新加坡酒店管理服务公司，在全球都有管理项目。雅思阁进入中国后，迅速在北京、上海、大连、苏州等地建立酒店公寓。在广州，天文苑B栋属于雅思阁属下公司盛雅服务公司以第三方形式介入管理。2007年，雅思阁将在广州建立首个自主经营酒店服务公寓，位于太古汇北侧的广州雅思阁（天河新作）。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|114、酒店式公寓服务建议参考：盛雅服务公寓（天文苑）盛雅服务公寓由175套的全新单位组成，户型从建筑面积50多平方米的单间到120多㎡的三房套房不等，所有户型皆具备客厅、卧室、厨卫，并配以冰箱、微波炉、炊具、餐具、电视、电话、宽带网络、电吹风等日常家电。此外，此公寓还提供保姆服务、客房服务、每日早餐等等，并配有会议室、健身房、桑拿等综合性设施。所有公寓只租不卖，一套单间的月租金大约在1.2万元左右、一套130㎡三房套间月租金3万元，两房月租金2.6~2.8万元。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|125、酒店式公寓销售功能建议进入林下路1：由农流动线一一楼楼接接待待大堂大堂双开双开口口人销销售中心售中心设设在在21F21F（（21-22F21-22F为会为会所）所）销售中心有有效延效延长销长销售人售人员员接接待待客客户户的的时间时间消消除除项项目目负负面面影影响响人流动线2：由中山一路进入?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|135、酒店式公寓销售功能建议农林下路入口：项目靠近农林下路（人气旺盛，小区中山一路入口：项目紧挨中山一路，此路多，居民多），建议由农林下路做沿街导视及创意围段车流量较大，建议在接待大厅外做LED墙，吸引客户由此进入项目并了解项目。显示屏，轮播项目情况（或做灯光效果）引起潜在客户关注。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|145、酒店式公寓销售功能建议销售中心设在顶层（21F）：项目位处东山区（旧区富人区），为突显项目优越地理位置，激发客户对所处区域的共鸣，同时不影响开发商裙楼的招商招租，将销售中心放置在高层更显别致。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15二、酒店功能定位酒店定位：酒店定位：国际国际品品牌牌酒店（提高酒店（提高项项目附加目附加值值））通过酒店为酒店式公寓提供个性化服务。打造国际品牌酒店，吸引塑造东山区顶级酒店，以高服务、高性价比、高附加值（广交会接送）等提升酒店档次。引入高端国际化酒店，提升项目品质?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16三、商业部分定位建议商商业业定位：定位：以以满满足商足商务务配套配套为为主，通主，通过过休休闲闲、、餐餐饮饮配套提升整体配套提升整体产产品价品价值值！！项目业态规划三大原则：1、符合项目作为高端商业综合体的整体定位，提升项目附加值；2、满足使用群体对商务、休闲等配套需求，体现功能性强的特点；3、满足商家需求特点及实现商业价值最大化。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|171、商业部分定位建议商业裙楼业态建议商业裙楼业态建议功能配套业态规划L3休闲配套健身娱乐中心、SPA会馆L2餐饮配套品牌快餐、各国度美食L1大堂品牌时尚店配套主力时尚品牌店B1停车场注：L1设主力时尚品牌店，沿街（中山一路）面可设部分街铺，引进连锁便利店或者汽车麦当劳店，方便来往车辆；L2以满足商务需要的餐饮为主，引进中高端餐饮品牌，丰富商场的业态；L3打造休闲及娱乐配套，即提供给公寓客户，也满足酒店使用需求。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|182、商业部分业态参考首层品牌时尚店参考商家：施华洛世奇等选取目前东山区较少的中高端品牌引进?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|192、商业部分业态参考2层餐饮配套参考商家：稻香中森明菜?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|202、商业部分业态参考3层业态建议：将三楼全层打造为主题休闲娱乐配套将三楼打造为中高端的舒适休闲娱乐场所，设健身房、阅览室等品味休闲区，给酒店式公寓业主提供尊贵生活品质，同时提升项目商业品质。阅览馆/雪茄房/红酒房健身房室内高尔夫练习场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|212、商业部分业态参考SPA休闲配套参考商家：水玲珑水汇?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22四、四、销售策略销售策略项目启动的前决条件营销推广思路营销推广策略售价建议现场销售工作建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|231.项目启动的前决条件主要条件:楼体灯光广告的设计、报批及安装工作工地现场以及围墙的形象广告设计包装广告公司确定销售宣传物料的制作（如模型制作，楼书和单张的制作）项目VI的确定人手充足：所有的功能区域（停车场、样板房、看楼通道均需要配备保安保洁人员；）物业管理公司确定形象优秀：保安人员1.75以上，身材形象优秀；着装统一：保安以西装或者特色管家服；保持统一