亚泰项目规划及物业发展建议报告?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1顾问工作：本报告是第三阶段工作，关于项目总体规划及物业发展建议研究工作内容市场环境调研定位及初步规划物业发展建议营销推广战略本阶段工作◇研究项目面临的经济◇项目地块分析◇规划理念◇营销总策略环境◇建筑风格主要工作◇项目开发策略◇阶段营销策略◇项目面临的房地产市◇产品创新场环境◇项目总体定位◇物业管理◇媒体活动配合◇寻找项目发展空间◇项目初步规划………………◇启动区建议◇初步经济测算?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告目录一、定位回顾二、总体规划布局三、各功能空间建议四、总体风格建议五、启动区物业建议六、品质提升建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3需要说明的是?我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在已知的限制条件下，最大化提升项目的价值。?本规划方案是在用地条件发生变化，并与设计院对定位报告的初步规划方案进行了多次讨论修改后形成的。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4PartPart11定位回定位回顾顾?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|51.总体客户定位——城市财富阶层“我要的，我知道”“我要的，就能得到”“我要的，当然是好的”他们成功，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和光明未来；他们渴望进入一个圈层，体验向往已久上层生活情调和生活方式；他们既向往自然，又希望可以掌控繁华，动静自如；他们希望被尊重甚至被仰望，没有太大压力，有着优越感；他们注重生活的品质，也希望生活更有品位；让生活更好一点，让房子更豪一点。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|62、整体物业定位——城市双核中心·60万平米·低密度水岸人文社区?城市双核中心：商业商务核心＋生活居住核心?60万平米：说明项目规模优势?低密度：表明项目高度舒适及档次?水岸人文社区：强调水景资源与遗址人文价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|73、项目形象定位——烟台中心区·首创水岸亲地城邦-------名门血统,贵族气息,法式波尔多风情大宅烟台中心区：发展的中心，指日可待的繁华与远景首创：代表了领先与创新价值，与众不同水岸：点明项目临水特征，增强卖点与吸引力亲地社区：集中突出项目片区特有的低密度价值，高度的生活舒适性?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8名门血统贵族气息波尔多风情?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|94、物业档次定位——根据项目发展战略及市场竞争分析，项目档次定位为：形象高档，产品中高档。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|105、物业类型及配比定位——综合市场、地块及战略综合建议，本项目多层产品（洋房及类别墅）占整体建筑面积约20%-25%，高层与小高层共约75%-80％。(具体比例可能在规划设计中有所微调)其中启动区产品形态锁定为多元化产品组合，它包括：?创新型的类别墅产品?品质型多层洋房?试探型小高层及高层?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|116、商业定位——商业形象要求：?展现项目整体国际人文水岸城邦的大盘气质?体现项目总体大盘街区商业的氛围和形象；?作为形象展示，营造体验式氛围及生活休闲便利价值。商业形象定位：社区型生活方式中心LifestyleCenter项目商业体量：20000㎡?参考国家住宅商业设计规划，估算商业体量为14000—18000㎡。?从烟台城市人均消费支出返算，项目的商业面积为21660万㎡左右。?根据案例比较法，初步判断项目商业面积为20205㎡。?根据项目总体定位及商业功能定位，建议商业体量20000㎡左右。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12７、开发节奏——?前期：树立形象，检验市场?多种产品形态出售，抢占市场份额，住宅产品形态主要以类别墅和洋房为主，以小高层检验市场；?商业启动会所和沿街商业?中期：形成市场标杆?高层所占的比例增加，并依据一期项目的市场反馈进行一定的策略修正；?随着入住人口增加，商业全面启动双河东路一条街?后期——品牌延续，完成销售，实现利润?高层比例继续增加，地块越来越成熟,多层价值最大化得到实现?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13PartPart22总总体体规划规划布局布局?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|141.规划理念研究——我们研究了大量的国外关于新城规划、新城市主义国外新城市主国内理论界和规划实践人士对国内新城规划的理念与思想，并研究了义理念新城市主义的理论阐释的案例实践国内规划理论界对其思想的理解和阐释；项目条件、市场环境研究新城市主义的理论，借鉴国内新城市主义规划理念下的作品表现，结合项目所处的城市背景及地项目规划理念块条件，研究项目的规划策略和方案的布局构思；规划的技术执行?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15新城市（或新区）主义理念功能混合理念各种功能活动达到一个均衡的混合——居住、购物、工作、就学、礼拜和娱乐，这主要是针对新城不成熟及资源浪费提出来的；强调公共空间的作用；从经济学角度讲，规模效益是必须遵循的基本原则，城市建设上过分私有化不仅对人类生态有害，就是从经济上讲也是不经济的共生性理念、浪费能源和资源的，因此必须强调在公共空间尺度上的共同立场；公共空间理念公共空间应该是有形的而不是建筑留下的剩余场地，公共空间和公共建筑的安排应予以优先考虑；有边界的城市发展模式，城市的发展要有边界，边界是由自然生态环境容量边界性理念所限定的，人们不能模糊和消除这一边界的存在；应以不破坏不可再生的自然资源为原则；新城市主义尊重自然，追求与当地地形地貌相结合的规划和设计，即是亲场亲场设计理念所设计概念；亲场所设计能为当地的自然地貌锦上添花；PDZ在欧洲规划设计师克里尔提出的“十分钟步行区”法则基础上，针对美国五分钟步行理念具体情况提出了“五分钟步行”法则；这个法则最主要的标志即是社区内的步、人性尊重行距离不超过五分钟，最优规模是由中心到边界的距离为四分之一英里（400米），同时它也是尊重居民生活习惯的重要体现；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16项目规划设计的四个关键词?“开放与共享”和“人性开放与共享的”属人文理念范畴，项目在规划设计上切实落实此理念；同时，此理念能为在营销时预留下充分的演绎空间；层级的?“欧式的”主要体现在项目的风格上；?“层级的”体现在对地块资源的划分、配套和公共欧式的空间的层级划分；?生态与节能，顺应发展大势，且具有较好的营销演绎空间；生态与节能?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17２.规划布局原则——地块划分地块划分:(1)双河东路以北:第一组团Ｆ－１迎Ｆ－２春第一组团被内支路又分为:大Ａ－１Ｇ－１街①Ｂ－１②Ｇ－２Ａ－２1/2号地块Ｂ－２③(2)双河东路以南,逛荡河以北:第二组团双第二组团分为:④河东路⑥3/4号地块文化遗址⑤(3)逛荡河以南,轸大路以北:第三组团逛第三组团被文化遗址分为:轸大路荡河5/6号地块?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18２.住宅规划布局原则----对地块资源占有程度不同是地块价值分级的依据各地块评分一览表评判要素地块1地块2地块3地块4地块5地块6邻里334422区位权重5昭示与进入434323权重25景观与配套资335554源权重30地块尺度443342权重15一级价值梯度：3.9以上分；外部影响334443二级价值梯度：3.5~3.9分；权重25三级价值梯度：3.5分以下；总分3.43.154.153.93.73.1?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19２.住宅规划布局原则----对地块资源占有程度不同是地块价值分级的依据?根对地块资源的挖掘,将地块价值由高到低分为3级迎春?地块价值不同则对应的开发强度也相应不同大街①②?地块价值分级是产品布局、价格分布、开发策略选择的重要依据③双④河东路一级价值地块开发强度低⑥文化遗址二级价值地块开发强度中⑤轸逛大路荡河三级价值地块开发强度高?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20２.住宅规划布局原则---一、开发时序原则各地块根据周边道路状况、设施建设状况和资源状况，开发时序不同二、价值分布原则高价值地块要在开发不同阶段穿插分配，以保证近、中、远期都能有高价值地块配置高价值标杆性物业，提升形象和价值三、标杆产品原则在资源条件最好的地方，容积率必须满足能建设标竿产品四、产品多样化原则应尽量满足使每期