3.主景观区建议主景观区北面与风情商业街相连主景观区南面与两个主入口相连主景观区对面是一个大遗址公园主景观区紧靠逛荡河主景观区本身是一个大的绿化带融合、连接、放大功能性与景观性相结合?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1主景观区的案例借鉴：万科城——各功能相对集聚，各功能的平衡、融合与互衬主入口项目标志性建筑主入口广场亲水联排别墅，提升形象与档次，使景观商业（肯德价值最大化基）湖心岛，与对岸景观道的互相守望，与水的互动平台景观道，休闲步道，商业与景观的过渡空间沿街底层为商业街，上面为LOFT公寓?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2主景观区设计思路——结合借鉴案例的启示与项目条件功能的融合与主景观区的功能应相对混合，提高业主来此空间的到达率，提升各功能的实际平衡使用价值；景观元素、商业功能、住宅功能之间形成互动、互相提升、价值叠加的效果；开放与共享体现开放与共享，景观中心紧邻逛荡河，景观的对外开放性，是体现重视公共空间、尊重城市、联系区域的重要体现；景观参与性与充分注重大尺度空间与小尺度空间的平衡，使景观具备较好的参与性，体现较价值最大化好的人性化设计，并设法使景观价值最大化；经前期沟通，启动区位置基本确定，与中心景观区不完全重合，启动区景观与项目的整体景观中心应有所呼应，应当作一个完全的整体来对待，在进行一期中心景观与启景观设计时，应把景观中心的景观一起进行设计；动区景观的一体化设计设计上应注意削弱逛荡河从中间穿过项目，把景观一分为二带来的对景观效果的影响，应在主体景观元素上形成呼应或通过独特的交通链接方式来处理；景观元素的运用充分尊重气候，特别是在水景的处理上，避免因冬季结冰对景观带来根本性影尊重气候响，景观应充分考虑冬季效果；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3大型社区，应采取相对简约的手法，强调大尺度、开阔的空间感把水系引入区内水景的营造与岸边休闲步道、广场、凉亭等相搭配、协调，营造水边街区感觉，成为邻里交往的主要公共空间，承担起社区邻里交流、开放、信息互通的公共职能；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4与景观主体元素“水”的互动性：亲水平台的处理手法对引入进来的水系进在硬质景观与水景之间恰当的过渡处理，形成独特的亲水平台，使水形成可行亲水处理观、可玩、可参与的意象，水与硬质景观之间形成互动关系；与水互动，又与对岸互动，是对岸的视线焦点，是对岸的舞台与剧场；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5最观价值最大化：设计水边的风情商业街区和功能桥，实现功能的融合功能大融合水岸廊桥与水相连的风情商业街区，使商业与景观情景相结合，创造体验式商业街区效果?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6未来，业主的生活是这样的……傍晚，你开车或坐巴士回家……在很远的地方，你就看到了你很快，你进入了充满欧式风情的走进社区，迎面是开阔的视线家醒目的标志，你家所在的地区域，连公交车站都是欧式风情，生动的景观，你感觉一下子方，是视线的中心、价值的中；你的家，是一个大区域，而不放松了很多，不知不觉间放慢心；仅仅是一个百米平方的有限一隅了脚步；；你到学校接孩子回家，学校被高在社区商场，享受城市商业购物你带着孩子回家，路上没有车辆饭后，你带着家人到广场散步大的树木所隔离，不受干扰，学般的乐趣，一站式购物，方便快，很安全，你步行三五分钟就到，各式各样的广场，步移景异校师资一流，孩子的前途，值得捷；家了；，一家人其乐融融；期待；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7PartPart55启动区启动区物物业业建建议议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|81.启动区模式解释启动区配套?以自身配套，充分弥补区域商业的不足，消除消费者对区域的抗性；?以满足多方面需求的生活配套，满足业主需求，实现一站式居家的便利生活形态；启动区环境?在启动阶段，做足环境的文章，高调亮相；?项目应处理好启动区的景观与项目整体的中心景观的关系；启动区产品?项目以迎合前期客户定位需求的产品为主，且以丰富的、多层次的产品进行市场试探，为二期及以后产品做市场铺垫；?规划是产品的亮点，项目以规划创造价值，实现产品的价值增值；项目的启动区，将在配套、环境及产品创新实施突破?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|92.启动区环境设计建议主体景观基本构思?一个主体水景（逛荡河及引入水系）?一个风情广场?一条沿河风景带?一条风情商业街区（亲水商业和风情街区商业）?一个专属高级会所?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|102.启动区环境设计建议?一条沿河风景带若逛荡河改造滞后，建议自种草皮或景观树，并以围墙与逛荡河隔离?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|112.启动区环境设计建议一个主体水系：逛荡河及引入水系的充分利用?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|122.启动区环境设计建议一个风情广场：与文化遗址公园隔河相望?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|132.启动区环境设计建议一条风情商业街区：与主景观广场相连由外街延伸至内街?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|142.启动区环境设计建议一个专属高级会所（前期的销售中心）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|152.启动区户型设计建议定位思路:(1)从地块条件及试探市场的角度考虑,安排少量1房单位(2)从回收现金流的角度考虑,安排2房及3房单位(3)从提升形象的角度考虑,安排舒适型3房、豪华4房、顶层复式单位(4)本次户型定位总体思路为以紧缩型为主，充分利用赠送面积的方式来提高户型的性价比。注意问题因启动区有三种不同的物业类型,满足不同层次的客户需求,在户型定位上应有所区别,尽量避免内部竞争的情况，若有重复户型，尽可能用价格策略来调整内部竞争。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|162.启动区户型设计建议（1）小高层及高层户型定位(总面积约4.5万)户型面积区间(㎡)面积比例套数套数比功能1房1厅1卫45-5010%约9018%主力回现产品1:以经济型的户型为主,满足第一次置2房2厅1卫70-8020%约12024%业者或部分第二次置业者的居住需求.3房2厅1卫90--11030%约13527%3房2厅2卫110-12040%约15631%合计100%约501100%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|172.启动区户型设计建议（2）多层洋房户型定位(约3.5万㎡)户型面积区间面积比例套数套数比功能(㎡)2房2厅1卫80-905%约217%主力回现产品2:总体上定位为舒适型户型，满足3房2厅1卫110-12040%约12242%城市主流的中坚阶段客户3房2厅2卫120--13045%约12643%4房2厅2卫140-15010%约248%合计100%约293100%（3）类别墅户型定位(约0.5万㎡)户型面积区间(㎡)面积比例套数套数比功能3房2厅2卫150-16030%约1031%总体定位为豪华型户型,满足中高端客户需求，主4房2厅2卫160-18070%约2069%要有本地私营企业主，政（或复式）府及企业高官合计100%约30100%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|182.启动区户型设计建议户型设计创新思想户型设计创新思想依据?项目总体定位（符合前期的定位为中高档次、中低价位）；?客户定位（符合前期的客户定位，家庭年收中偏高挡为主）；?方正实用、给客户以实惠；?户型面积的变化；户型的创新点，主要依据以上四个方面；中小户型，主要通过“赠送面积”的手法，提升产品的性价比，给客户以实惠；偏大户型，则主要通过“功能的创新或功能的可转换性”，提供新的生活空间和业主使用上的可变性，充分满足个性化需求为主；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|192.启动区户型设计建议市场户型情况：入户花园\超大阳台\主卧阳光房\凸窗\通透明厨卫\转角凸窗都有运用明厨明卫北面封闭式工作阳台客厅部分带凸窗客厅部分带凸窗主卧阳光房设计部分带阳台部分带阳台有封闭和半封闭两种分为封闭和半封闭两种?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|202.启动区户型设计建议北向厨房和封闭式工作阳台在户型创新上要考虑北方客户的特殊偏好（1）阳台大多封闭，但封闭的方式不同过去的户型设计大多是全封闭式，阳台算全部面积为了能赠送更多的面积，给客户实惠，提高性价比，许多产品的阳台设计为半封闭式，或者在交楼时不封闭，交楼后，由客户自己封闭（2）厨房大