成交总价分析，5000万以上为成交瓶颈价格递减，成交反向上升，成交总价=级别象征从01年世茂滨江到09年豪宅元年我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发生转变板块透析中心地段、优厚资源品转变、添加产品透析产品品牌稀缺元素成交透析不分物业属性的奢侈元素保值化的级别象征元素在透析了上海整体豪宅市场格局后我们深入研究陆家嘴板块陆家嘴板块——金融CBD商务集聚豪宅板块01年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆源于此不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观以滨江小区域为例，01年至今产品不断升级2009至今板块内成交均价不断上升10415559314808012108411261869711095891141171097846611174294025579983193607547031890779890967440581068637353765966811665815657769596823581226558334340126723161714355431313105556787223311月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1112012012345678923456789234567111111年年年910011000222成交套数成交均价(元)由09年的10万直到目前汤臣报价20万；及新鸿基未开盘的预计20万区内典型个案表现149351150000成交价格对比图144207134462126225成交价格120000111837110000106955100000财富海景从2004-2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或盛大金磐世茂滨江黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江76722仁恒滨江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高，09年由65276汇豪天下60598汤臣一品稀缺性开始飙升4711248257中粮海景1号4350039973399734068438423400003400034970360003500035212362623300031900280002781529000270002500020000200001600016000180001100013000850090001000079008000100009899200020012002200320042005200620072008200920102011香港\台湾\上海\江浙台湾\新加江浙一带的商人\特境外人士\国内\外籍华人（特别是福建坡\东南亚别是温州投资客的低调富豪阶层人）\高层次外籍人士投资(如巴西、南非等四国驻海外基金，香港温州籍投资者香港，美国、新客户构成沪总领事）、台湾和海外华加坡等境外人士，海外基金外籍华人\上海本地人投资客（江浙人\外籍华人）人（高级政府官员）\香港人\企业高管外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居外地投多)资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多)客户变化外籍人士\港澳台\本地高官江浙投资客\港澳台\华人港澳台\境外人士\江浙投资客内地客源异军突起投＋自住资投资居多自住为主＋长线投资长线投资＋收藏自用10万以上高端公寓核心新增供应/存量分析主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米目前存量目前存量20112011201220122013201320142014新天地板块MANOR0.3万00翠湖四期翠湖四期汤臣一品5.8万新鸿基项目4万新鸿基项目3万陆家嘴板块世茂滨江2万新鸿基项目4万新鸿基项目5万中粮海景1号3万国信世纪海景4万国信世纪海景4.8万湖南/华山路板新华路1号0.9万0000块嘉里华庭0.2万远中风华1.9万静安区协和城2.9万00御华山3万0南外滩华润外滩九里1.2万绿城黄埔湾3万绿城黄埔湾3万绿城黄埔湾3万绿城黄埔湾5.2万总计20.1万10.9万10万7万10.2万板块内稀缺资源项目自01年起至今变化不多主要以世茂滨江成交为主07年至今二手月均成交10套，一手成交09年呈井喷，10年后月成交平稳，未来本区供应预计较大由于各楼层价差较大，区内均价7-15万/平米典型项目特点总结【资源稀缺】财富海景不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观盛大金磐【产品塑造】世茂滨江塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业仁恒滨江汇豪天下【软件服务】汤臣一品服务周到\保证安全性与私密性\国际化的物业服务、高品质会所服务中粮海景1号【营销特点】对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动主要个案产品比较　盛大金磐世茂滨江汇豪天下财富海景仁恒滨江占地面积3.8527.53.44.8613.88建筑面积13.4770.814.616.3141.54总套数53030009135201940容积率3.52.73.23.23物业类型高层高层高层高层小高层、高层建筑风格欧式现代欧式现代简约欧式现代现代立面用材石材+复合铝板石材+砂岩涂料石材+复合铝板石材+砂岩大堂设计挑高8米酒店式大堂挑高6米酒店式大堂挑高4.8-8米酒店式大堂挑高8米酒店式大堂挑高4-8米酒店式大堂大堂功能访客休息区前接待/访客休息区前接待/访客休息区前接待/访客休息区访客休息区大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在2.7-3.6；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化内部景观设计（除仁恒外）主要个案户型配比比较主力户型盛大金磐世茂滨江汇豪天下财富海景仁恒滨江２房２厅14%37.30%15%18%10%３房２厅83％40.30%60%82%70%４房２厅－22.40%25%－　20%汇豪天下项目主力户型面积财富海景区间分布图世茂滨江盛大金磐2房23房2厅4房2厅仁恒滨江厅100120140160180200220240260280300320340360㎡区内主力户型以3房2厅为主，约占60-80%，3房主力面积段140-220平米主要个案精装及设计单位比较　盛大金磐世茂滨江汇豪天下财富海景仁恒滨江装修标准6000元/㎡3000元/㎡3000元/㎡5000元/㎡1500元/㎡橱柜：德国博德宝德国米勒（Miele）电器、德国西曼帝克(Poggenpohl)、厨具Ariston阿里斯顿、冰箱：GE品牌全套“西门子”品牌惠尔浦橱具（SieMatic）橱具灶具：意大利Smeg/欧洲、whirlpool德国科特威（KALDEWEI）按摩浴缸、德国当卫浴：享誉全球的德国科特威Kaldewei浴代（Dornbracht）龙头（2000系列和Meta西班牙ROCA洁具、美国KOHLER缸、洁具：德国杜拉维特Duravit、龙头科勒洁具、德国威宝卫具TOTO洁具、科勒洁具Pur系列）、德国高仪（Grohe）龙头卫浴：德国高仪CROHE、水槽：铂浪高VILLEROY&BOCH德国维宝（Villeroy&Boch）洁具BLANCO德国全进口不锈钢水槽地板高级实木地板高级大理石实木地板高级大理石全实木地板空调大金VRV变频空调美国TRANE大金家庭独立中央空调大金空调大金空调热暖：德国菲斯曼热水炉SIEMENS电器卫裕配优派VIEWSONIC其他用材浴室配设SANYO?15"纯平彩电SIEMENS电器开关瑞士森德（Zehnder）散热器意大利默洛尼壁挂式燃气采暖/热水炉嵌入式液晶电视　项目建筑设计景观设计物业管理顾问\合作设计会所管理室内设计新加坡工程集团、现代建筑设计集团盛大金磐美国泛亚易道仲量联行---华东院世茂滨江香港马梁建筑师事务所美国泛亚易道第一太平戴维斯上海建筑设计院美洲会-汇豪天下研究所新加坡驷马国际私人有限公司贝尔高林中海物业?丹下健三-梁志天设计师有限公司加拿大泛太平洋建筑设计\上海建筑日本综合计划研究所（星野财富海景仲量联行--设计院嘉郎）装修标准基本在3000元/㎡或以上；合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位主要个案会所配置比较　盛大金磐世茂滨江汇豪天下财富海景仁恒滨江会所数量12111会所面积50001500090060006000与住宅面积比例1：261：461：1461：261：67户均会所面积9.451.0411.53.09经营特点对内对内对内对内外对内会所特点　功能齐全主题会所　水景景观会所　功能齐全　功能齐全会所管理　开发商美洲会凯德置地　开发商仁恒物业　会所功能配设出现频次占比例会所功能配设出现频次占比例酒吧、咖啡吧6100%会议室233%都配备高标会所，成为豪健身房583%高尔夫练习场233%室内泳池467%壁球场233%宅生活的标准配置；酒吧桑拿、SPA467%乒乓球233%韵律室467%阅览室233%、SPA、健身房为会所标儿童娱乐室467%多功能厅117%棋牌室350%室内攀岩117%配台球室350%多功能运动场117%网球场350%保龄球117%餐厅350%陆家嘴区内临江豪宅产品共性稀缺临江资源陆家嘴区域产品特征欧风、酒店大堂挑高，重外江景，弱化内部景观140-220㎡3房2厅户型为天然稀缺江景资源主3000元/㎡以上高标精装，临近CBD商务区与知名设计单位合作高标物业配置高标会所配置上海豪宅演变地段、资源掠夺新元素注入陆家嘴特色产品品牌稀缺元素天然稀缺江景资源不分物业属性的奢侈元素新元素结合区域特色临近CBD商务区个性化的级别象征元素高标物业配置如何打造本项目独有的稀缺性与唯一性2项目属性研究及定位?项目SWOT分析?竞品分析及启示?目标客群分析及认定?项目整体定位21世纪中心大厦产品概述21世纪中心大厦坐落于陆家嘴核心区域，地段优势显著。大厦有三个部分组成，本项目位于大厦高区，由全球顶级知名酒店品牌四季酒店冠名并提供酒店式