第二阶段：集中蓄水期时间段：2012.3-2012.8价值深挖地位升级通过明星代言事件营销、全方位圈层活动、国际性活动赞助等重磅推广手段深度炒作项目“首席”、“唯一性”价值1、明星代言，高调完美亮相，明星亲身试住，诠释奢华居住概念2、客户细分，针对不同圈层举办相应主题公关活动3、赞助上海国际电影节，全明星阵容入住四季酒店，炒作服务的“唯一性”价值4、四季酒店开业仪式，酒店VIP客户圈层价值深挖地位升级明星代言高调亮相明星亲身试住，诠释奢华居住概念拍摄一部张曼玉在陆家嘴生活的小电影，演绎高奢品质生活的真谛——忙碌之后，却在转瞬享受无比惬意的四季酒店居家生活；享受在空中御所俯瞰陆家嘴CBD金融圈全景的独特体验；在四季酒店配套的餐厅、酒吧、spa享受另一种美妙；完美的装修，完美的家。推荐代言人：张曼玉试住房源届时以拍卖仪式，附赠张曼玉私人收藏顶级红酒（或其他），进行话题炒作。价值深挖地位升级根据细分客户圈层，采取不同主题的针对性的公关活动活动类别：四季酒店VIP客户活动类别：发布会、鉴赏活动回馈活动业界同行四季酒店VIP客户活动类别：奢侈品、慈善、富豪圈文化、艺术、名车相关活动客户类别名媛、富江/浙私企营业主活动类别：商会活动、巡展二代细分高端物主金融/贸易高层业业/中原累积客户活动类别：金融论坛活动类别：投资价值、社交平台价值深挖地位升级圈层活动之业界同行业界同行，即关键人行销中的“关键人”，口碑传播FS·天际御所样板房品鉴周活动价值深挖地位升级圈层活动之四季酒店VIP客户四季酒店·浦东开业酒会——暨四季酒店VIP客户答谢活动价值深挖地位升级圈层活动之江浙私企业主江浙巡展活动——项目推介会价值深挖地位升级圈层活动之金融/贸易界高管上海陆家嘴金融峰会金融与贸易跨界精英高尔夫巡回赛价值深挖地位升级圈层活动之富二代、富太太玛莎拉蒂与法拉利的约会LV2012年春季包袋发布活动举办跑车终极PK秀暨春季限量版包袋现场订购活动价值深挖地位升级赞助上海国际电影节，全明星阵容入住四季酒店·浦东话题炒作：为什么明星都喜欢住四季酒店？价值深挖地位升级FS·天际御所上海豪宅新坐标新闻发布会暨与明星同行艺术酒会项目高调启幕，公布部分推售信息邀请2012上海国际电影节部分明星出席第三阶段：开盘热销期时间段：2012.8-2012.12价值突破地位跨越中港联动，全球限量发售，瞬间引爆市场，明星试住房源拍卖、楼王面世等引发市场关注以热销为话题进一步炒作项目价值，进而推升售价1、中港联动，全球限量发售，瞬间引爆市场2、热销话题炒作，推升价格3、楼王亮相，炒作“天际御墅”概念4、明星试住房源公开拍卖，附赠明星私人收藏品5、系列客户答谢活动，促进以老带新价值突破地位跨越推盘计划分两波集中推售，全球同步发售，限量供应首次开盘以优势房源占多数（建议比例60%左右），以此确保成交均价水平从而为二次开盘打下价格基础，抬高剩余劣势房源价格，实现利润最大化上海、江浙、内地：60%，22套2012年8月第一波开盘推售42套（60%）香港：20套中港同步开盘以上海为根据地，香港为南据点，北京为北据点，各区域限定推售数量2012年10月第二波开盘推售比例根据首次开盘情况进行调整推售31套（40%）价值突破地位跨越推盘策略定价：整体均价12万元/平米（根据景观、户型等差异拉大价差，价格区间控制在10-15万元/平米）销售总目标：10个月完成26.5个亿高开高走，通过“供不应求”推高整个项目价格?先推高价单位再推低价单位；?先推高层单位至推低层单位；?先推景观房再推次景观房；?相当户型连续楼层，价格相当，几乎不存在层差，制造“哄抢”效应；?首次开盘优势房源比例占多数，以此确保最终整批房源均价水平?再次开盘时，即可拉升劣势房源单价，从而实现利润最大化。价值突破地位跨越线上：引发话题炒作，“四季酒店私人住宅再次来袭，这次是全球限量发行！”线下：中港联动，以上海、香港为主要根据地同时公开亮相，限量造势，引爆市场。北据点：北京根据地：上海南据点：香港价值突破地位跨越本项目在香港市场机遇分析?近年，香港外销市场由豪宅主导，且上海、珠三角及北京等城市在港销售业绩大幅升高;?购买目的的转变，由度假或自用转向投资为主的购买目的；?人民币升值导致海外投资商热捧大陆物业；?中港经济一体化，使更多专业人士到国內工作；?中国地产股于香港股票市场上屡创新高，香港市民对国內房地产更有信心。香港地区推广及推盘策略?与上海主要推广节点同步，同期发布“张曼玉在陆家嘴的生活”短片、上海国际电影节港台重量级明星入住四季酒店·浦东并参观上海唯一的四季私人住宅……?通过主流媒体形象发布，大型公关活动，积蓄客户，扩大影响力?精選二十套房源提前3个月在香港独家优先内部认购，开盘时可享受特殊折扣?香港开盘仪式（上海同步）中原独家代理全球限量版北京FourSeasonsPrivateResidences，并大获成功香港客户对于沪籍豪宅认可度较高，对瑞安品牌亦是亲睐有嘉中港联动项目节录上海金地天境金地中港联动项目节录中港联动项目节录中港联动项目节录价值突破地位跨越开盘前认购享尊贵豪礼，开盘当日中港两地集中签约仪式（开盘折扣视认购情况而定）1、香港地区首次开盘前3个月内部优先认购，开盘当日签约，赠送四季酒店VIP客户资格，并可享受全球所有四季酒店免费入住总统套房的顶级礼遇，终身有效，但根据所购房源总价设入住次数上限；2、大陆客户于四季酒店·浦东开业当天开始认购，开盘当日签约，赠送四季酒店VIP客户资格，并附赠国内四季酒店免费入住总统套房的尊贵享受，终身有效，但根据所购房源总价设入住次数上限；价值突破地位跨越“全球热销，限量版空中御所将成绝版”“海内外富豪争相抢购上海陆家嘴FS·天际御所，why？”——话题炒作，推升价格，为第二波开盘进一步积蓄客户价值突破地位跨越楼王亮相，“天际御墅”横空出世55层·全景落地窗·740平方米·空中复式大宅与金茂大厦、上海国际金融中心比肩而立俯瞰·陆家嘴全景、黄浦江景、陆家嘴中央公园绿化、黄浦江全线豪宅——至高无上的视野，凌驾于世的气魄，无与伦比的享受……谁来掌控？价值突破地位跨越明星试住房源公开拍卖，附赠明星私人收藏品上海典藏级明星房源公开拍卖会