宝能太古城北区营销执行及价格策略大势预判二级市场整体情况成交价格走势2007年周均2008年周均目前周均14263元/平米?全市成交量：连续数月2700011921元/平米13283元/平米25000直线下降，即使秋交会上周254172541723000上周也未能有明显上升21000?原因：供应量越来越少19000，目前已降至3.7万套17000150001300011000900070005000成交套数走势1.01-075.21-2710.08-143.03-097.21-2712.08-144.27-5.039.14-202007年周均2008年周均2009年周均27001159套703套1323套2400?全市成交价格：连续数2100月直线上升，截至9月1800份已至2.54万（宝能、1500三湘开盘），达到07年1200最高峰的价格900?原因：供应量越来越少600，金融政策的宽松上周上周56156130001.01-0711.26-12.0210.27-11.029.21-27数据来源：国土局网站项目销售公示明细三级市场整体情况全市放盘量：在近3个月市场疯涨的全市成交价格：追随市场大势，成交情况下放盘量激增至07年最高水平价格有了大幅上升全市中原三级市场每周买卖成交量(单)140012001000全市成交情况：在震荡中800逐步下降60040020001.01-0711.26-3010.27-11.029.21-27市场整体情况小结小结：?整个市场已经明显出现了量价背离的情况，今年底至明年房价可能出现震荡，客户对后市信心不足?由于整体供应的减少，房价很难出现大幅下跌?年底之前，央行执行适度宽松的货币政策不动摇，明年政府有可能出台相关政策限制房地产过热后市长期走向不明朗，近期市场暂稳整体市场成交价格和成交量的关系：2009年—2010年重点项目供应量区域楼盘名称建筑面积建筑形式容积率产品或者预计产品核心卖点入市时间幸福里11万超高层7.6两房95平米,都市综合体2009年7月开盘罗湖三房140-180平米淘金山2、3期29万高层2.44120平米以上3、4房拼合自然景观2010年新世界四季山水14.6万高层4.1170平米拼合大平面自然景观接近尾盘销售天安高尔夫珑园14.8万高层4.27200平米大平面超高层单位高尔夫景观持续销售福田兰江山地大院1期9万高层/TH——拼合190平米左右大4房　自然景观2010年国富项目5.3万高层2.7拼合大户型4房、5房自然景观2010年华莱利项目14万高层2.9拼合大平面，4房5房山景，湖景2010年香山里9万高层4.67户型158-176三房、四房自然生态景观2009年十五峯17万高层2.2150?270平米纯大户，不带装修山景2009年9月份宝能太古城项目28万高层3.5公寓、小复式、大平面地段、配套2009年7月4日营销中心开放红树西岸约26万高层3.4117-520平米精装豪宅，剩100套左右海景、智能化封盘中首地容御约20万高层4.689-207平米的两房到四房及复式片区预计2009年10月南山兰溪谷14.7高层/TH2.4170-250平米大平面山景、片区持续销售新天9万高层2160—230平米的四房、五房地段、配套预计2009年10月份开盘中信红树湾5期9.2万高层/TH3.18　约200平米以上大平面、250平米复式自然景观现正推售13栋B单元半岛城邦二期20万超高层/高层3.4170-250平米三房、四房海景持续销售鸿威10万高层2140平米三房、150-176平米四房区域预计2009年11月份开盘三湘海尚29万高层/别墅3.2140-200高层大平面科技住宅2009年8月底开盘圣莫丽斯30万高层/别墅1.2158三房，180-220四房山湖大宅3期8月底推2号楼，7号楼梅林关星河丹堤20万高层/别墅1.8200平米以上的复式、大平面山景、湖景现在还有100套单位在售09-10年高层大平面竞争比较激烈，大约超过5000套的供应，其中后海湾占据半壁江山，同片区内竞争激烈市场存量09-10年重点项目供应量新增供应量8月9月10月11月12月2010年宝能太古城（11月底北区开盘）深三湘海尚11月底推北区ABCDF五栋中的其中2栋的三房、四房、五圳房湾鸿威海怡湾11月底预计推售D、E、F、G栋90两房，151三房片君汇新天10月底开盘推售1F、1D、1C159-177平米四房区两厅十五峯花园9月2日起自然销售，150?270平米纯大户，不带装修，均价45000元/平米汉金山9月26日开盘，416套房源，开盘推售320套，实际销售200套，均价18500，11月中旬加推最后96套单位首地容御10月底开盘销售，1、2、3栋180套，150—220平米波托菲诺香山里建设中，营销中心开放时间未定。预计2009年底推出，户型158-176三房、四房圣莫丽斯（3期8月底推2号楼，7圣莫丽斯（10月推3、4、10、11四栋中的星河丹堤号楼E、F100套（预计9月份最后推出两栋E区6栋273平米的大平面纯水岸五期（270-350复式大宅）已开盘，现持续销售）其）他兰溪谷(140套左右170平米四房—200平米五房，持续销售）片中信红树湾（13栋B单元已开盘，现仍持续销售）区红树西岸（封盘中，近期将推出剩余的2栋100套左右单位）半岛城邦（二期）(持续销售中）华润幸福里（90-180平米，3栋超高层，目前1栋、2栋已经基本售罄，预计年底将推售3栋产品）兰江山地大院（建设中，预计2010年开华莱盘）利项目（建设中，预计2010年开盘）国富项目（建设中，预计2010年开盘）从09年下半年至10年，本项目直面同片区三项目（鸿威、三湘、新天）竞争后市观点?关内大平面竞争比较激烈，同片区内供应过于集中?后市长期走向不明朗，短期内暂稳后市态度：谨慎、乐观目标——“利润最大化”9月26日开盘，15亿收入囊中，在市场上建立了发展商的品牌，积累了上万批高质量的客户，市场很高的关注度，作为深圳湾有价值的豪宅项目，短期利润不是追求目标，惟有利润最大化才是营销之道。目标实现途径“推售策略”实现利润最大化“营销推广”实现利润最大化“突破制肘因素”实现利润最大化“营销执行”实现利润最大化“价格策略”实现利润最大化“推售策略”实现利润最大化竞争对手推售安排自身质素分析推售策略及推售安排三湘海尚推售安排9月10月11月推出M、N栋9月下旬推出11月中下推北区171平米的4房P栋及K、140、170平米的产2厅2卫高层76L栋别墅品套CBD?竞争产品：ABCDF栋的140平9月分两批次推出M、N、P栋及A米的3房和170平米的4房产品K、L栋别墅E?核心卖点：深圳湾地段、纯大户PFN、大社区、海景M?户型质素点评：全部东南朝向，G11月中下推北区两梯两户，板楼设计，南北通透，可H140、170平米的产J看海景及园林景观，赠送面积不多，品K主要为阳台、凸窗、露台面积L鸿威海怡湾推售安排11月12月11月中下旬推12月初推出出10套别墅单位F、G、H、J栋四栋中的289平米J栋两TA房、143平米3房H?竞争产品：143平米的3房和4房TB产品G主力面积：?核心卖点：深圳湾地段、别墅社区145、150、1FTC65的三、四房、无敌海景ETD?户型质素点评：全部拥有无敌海DTE主力面积：C景，别墅负一层也拥有无敌海景，户268-289平的型结构好，尺度舒适ATHB君汇新天推售安排10月11月12月10月底认筹11月中下旬推出10年推出剩余的四1F、1D、1C三房、五房单位栋?竞争产品：159-177平米的3房175203和4房产品175203233?核心卖点：深圳湾地段、纯大户、产品品质及产品尺度?户型质素点评：全部东南或南北17717717717717715977朝向，两梯两户或两梯三户，板楼设1591酒159店计，南北通透，拥有4万平米的园林景观，户型尺度舒适。11月中下旬推出2010年后海湾竞争格局三湘?剩余套数：750-800套左右?预计推出批次：3-4批?预计推出时间：全年?主力户型：140平米三房、170-200平米四房新天?剩余套数：200套左右?预计推出批次：1-2批?预计推出时间：10年上半年?主力户型：156-233平米鸿威?剩余套数：400套左右?预计推出批次：2-3批?预计推出时间：全年?主力户型：140-160平米三房、4房2010年，三湘、新天、鸿威仍然是项目的主要竞争对手“推售策略”实现利润最大化竞争对手推售安排自身质素分析推售策略及推售安排北区户型分布情况北区户型分布图CBADL奢华大四房203㎡北二区阔绰大四房173㎡EK合拼四房156～165㎡北一区合拼三房138～144㎡舒适三房134㎡F经济三房114～117㎡JGH舒适二房75～77㎡创意复式84～86㎡北区户型细表楼栋建筑面积户型结构套数楼栋建筑面积户型结构套数A栋209四房54133.32三房25G栋B栋174四房54156.33四房50C栋174四房54133.32三房25H栋76两房60156.33四房50D栋85复式60138.64三房20113三房60J栋140.11三房2085复式60164.13四房20E栋113三房60163.72四房22134三房30K栋139.77三房2276两房52138.30三房22F栋85复式52143.36三房22113三房52L栋163.47四房22139.97三房22A、B、C栋素质分析朝向：南北朝向景观资源：ABC、、栋均有很好的CBA北区园林景观户型结构：A、B、C栋均为非合拼174209户型，户型结构