Part7.1.1住宅客户定位Part7.1.2商业客户定位Part7.1.3办公客户定位Part7.1.4酒店式公寓客户定位Codeofthisreport|1我们的住宅产品的辐射区域界定：本项目住宅产品的辐射区域是逐渐扩大的，其中一起的产品主要覆盖南山科技园片区和前海片区前海中心置业客户西乡、沙井等约4%南前南山宝海山后安换科海客房宝安中心区技约7%蛇户客科技园约科技园约33%64%其他区域园约5%口户前海中心福田约福田约11%6%后海约5%前海中心的客户来源主要为南山科技园客户，前海本地约36%还有一部分前海本片区换房客、南山其它区域客户和宝安、福田客户；蛇口约4%前海中心的未来规划和潜在项目可以判断其可以成为未来深圳房地产开发的热点区域，前海片区也将建设成为未来的主流住宅区。Codeofthisreport|2住宅客户总纲：本项目住宅客户是建立在长期发展的趋势的把握，唯一一个可以从目前周边市场表征中找到比较明确的客户特征的群体共性差异性主力需求两房的客户中小户型中有不分投资客户，在本项目中投资客户更多的会对居住内在品质的认同关注费性价比而非仅仅是价格属于比较感性的客户群体便宜；首次置业的客户依然是主力目前市场中，中大户型供应表对片区发展价值的认同，是置征为市场绝对的非主流，伴随业这个片区最核心的观点市场的发展和片区的逐步成熟关注关内物业和与前海发生比，这种产品的客户认可度将进较大的关联度依然是客户的重一步扩大，客户辐射圈层将辐要属性射更广阔的空间；Codeofthisreport|3住宅客户之辐射圈层特征：立足于目前中大户型的客户辐射圈层，核心客户除了月亮湾周边，将进一步扩展到福田、南山以及宝安目前前海片区在售中大户型客户来源南山主流居住区客户的辐射圈层4%10%7%罗湖片区3%22%赤湾片区蛇口片区7%13%前海片区17%南油片区14%24%谨慎对等项12%目整体运营宝安16%5%10%福田片区24%后海片区12%蛇口片区南油片区科技园片区蛇口片区南油片区福田片区后海片区后海片区宝安福田宝安前海片区赤湾片区罗湖片区前海其他目前主要需求两房的是科技园客户；南山主流居住区域客户群体来源更需要三房及四房的是本地换房客户以加广泛，福田和罗湖客户将进一步及和前海有业务关联的客户；增加，但依然是南山客户为主；Codeofthisreport|4住宅客户之置业价值取向：客户群体对感性的认识偏好依然是主体，同时将进一步关注客户的使用便利度和舒适度区域置业客户购买价值取向特征分析图区域置业客户购买敏感点分析4%12%18%32%4%10%50%7%13%32%18%价格产品区位环境体验性现实性原则性学位品牌社区其他Codeofthisreport|5住宅客户之职业特征：置业客户企业高管和高级白领将成为主力，同时和物流产业关联的个体户，小老板等将成为项目主力之一主流置业区域客户职业特征分析目前前海片区客户中的白领和高管将持9%6%续是未来的主力；4%与这个片区相关联的客户包括物业产业3%9%关联客户和个体化小老板，将进一步增1%27%4%加，成为中大户型消化的主要支持者；13%片区客户事业单位和公务员客户将伴随片区环境的改善，由于工作便利关系将6%18%进一步增加，尤其是诸如招商局以及妈湾的客户群体数量将进一步增加；白领高管高级技工公务员自由职业者将保持一个较快的比例，但事业单位员工个体户由于他们需求的面积较小，他们对中大自由职业者物流产业关联客户个体户企业主户型的支持度将下降；其他Codeofthisreport|6住宅客户之生命周期特征：置业客户将进一步凸显两个特征，年轻的客户群体将增加，尤其是做贸易或者货贷的中小企业主区域置业客户生命周期之年龄特征分析图片区客户的年龄特征进一步偏向年轻化；2%6%12%需求2房和小3房的客户中，以产业客户为主，主要是物流关联企业的高级白领和小老14%板，年轻是他们的一个重要属性，基本在25～35岁之间；30%36～45岁的客户主要是需求三房和四房的客户，他们对这个片区是有过接触的，包括换房客户，他们对这个片区的价值尤其是改36%善后的价值的认可度明显高于其他片区客户；25岁以下26-30岁31-35岁对两房需求的客户中，25岁以下的年轻白36-40岁41-45岁46岁以上领，尤其是自由职业者也占据了较大数量；Codeofthisreport|7住宅客户之置业目的和次数特征：结合主流住宅区客户和本区域特性，首次置业依然是主流，但二次置业客户数量明显增加区域置业客户置业目的和次数分析图片区客户依然是首次置业为主，同时二次客户置业次数分析图二次以上置业客户的数量明显增加；12%客户置业目的自住是主流客户，但看好片首次置业49%区的价值，做长线投资的客户数量进一步增加；二次置业39%首次置业的客户中，部分物流产业客户数量较大；客户置业目的分析图投资为主兼自住换房客户中，以二次置业的为主，多次置15%业的客户更多的是处于投资片区升值潜力为自住主要出发点；47%自住为主兼投资部分由于工作关系在这个片区二次置业的26%小老板或者公务员更多的是地源关系置业投资12%Codeofthisreport|8住宅客户之需求面积特征：本项目潜在客户需求面积以2房为主，3房和4房为辅，先期开发以两房和小三房为主，后期开发以中大户型为主区域置业客户置业户型和面积分析图片区客户依然是首次置业为主，同时二次客户置业需求户型分析图置业客户的数量明显增加；其他8%客户置业目的自住是主流客户，但看好片4房2房区的价值，做长线投资的客户数量进一步增20%41%加；首次置业的客户中，部分物流产业客户数3房31%量较大；客户置业需求面积分析图140㎡以上换房客户中，以二次置业的为主，多次置8%30～59㎡11%业的客户更多的是处于投资片区升值潜力为125～140㎡18%主要出发点；部分由于工作关系在这个片区二次置业的60～87㎡36%小老板或者公务员更多的是地源关系置业88～124㎡27%Codeofthisreport|9住宅客户定位总结：住宅客户成长性比较好，核心辐射圈层是物流产业引致需求客户和区域换房客户，需求产品以2房和3房为主产业引致客户45%伴随物流产业发展带来的产业客户核心客户居住便捷人群20%个体户，企事业单位客户，周次核心客户边换房客户以及产业关联客户关内挤压释放客户20%通达性比较强的首次置业客户看好片区发展客户15%游离客户片区的发展吸引对这个片区价值重新定位的客户Codeofthisreport|10Part7.3.1住宅客户定位Part7.3.2商业客户定位Part7.3.3办公客户定位Part7.3.4酒店式公寓客户定位Codeofthisreport|11我们的商业产品的辐射区域界定：本项目商业的产品主要是满足前海片区的需求，在第四圈层形成最大的吸引力，营造项目商业价值阳光花地苑第1圈层深南大道鼎太风华第一圈层：南头商圈，北到深南大道，南到学府路雷圳0755第2圈层学府路诺德国际第二圈层：北面到学府路中海玫瑰，南到东滨路隧道东滨路依云伴山第3圈层泛海拉菲第三圈层：北面东滨路，南到隧道处第4圈层东边研究第四圈层：北面从前海路界限隧道开始，南到本项目Codeofthisreport|12本项目商业的客户群体分为以下几个层次，这决定了我们在打造商业层面的根本方向是特色街区与中大型集中式商业融合层次三：引致商业需求未来产业发展引致消费群体高层次二：次核心商业需求项目本身的地理属性奠定依托片区若干中高档次小区需求了项目可以有适当的提升空间，围绕片区产业客户层次一：核心商业需求的需求做产业客户的商务依托片区商业需求客户的总本项目自身客户基本需求服务引致的商业需求，这体发展，我们的根本木匾是使得对特色街区的打造中如何在竞争中引致特别的竞融入了商务办公生活补充争实力，从而有效实现对竞把握项目最基础的需求，围争项目客户的有效分流，特的元素；绕自身客户特征来进行初步色成为一个重要选择，特色打造，从而奠定扩展的基础街区如何融吸引住宅客户的低，吸引我们自身客户成为最关注成为关键根本要求；Codeofthisreport|13我们项目的商业产品的客户群的特征如下：1第一层次：本层次的人群的日常生活消费客户结构：片区居家型商业需求为主，这使得集的能力比较强，追求便利和自身延续的消中式商业打造的档次有了更明确的目标；费场所；对于特色街区辐射的客户，也是片区客户为主体，兼顾产业发展引致的商务活动性商业需求；2第二层次：本层次客户是片区竞争客户特殊功能：这是我们客户在本项目进行商业消化，如何实现差异化竞争将在集中式商业体量和商业街区生活调性合作作用；的根本原因，如何让竞争项目的客户走出来，进入本项目消化商业需求，我们需要重点思考；3第三层次：本层次寄托于未来前海物流中心的发展客户，将依托区域发展、变消费特征：客户的消费特征有生活式的和休闲式的化，建议此种业态设置在能够让客户停，注意环境的搭配，档次在中高档次。留下来并且顺畅到达的区位；Codeofthisreport|14前海片区商业客户定位结论：本项目商业打造立足于本片区中高档小区客户居住型商业需求，拓展特色街区生活，相互带动，实现商业价值表现方式是超市和农批市场，距离住家半径能够接受在2公里范围内，客户消费半径比较大，客户更多关注性价比；集中式商业消费客户单次消费金额：主要集中在100元以内，主要是日常生活消费，消费的次数每周基本在3－5次为主；消费偏好主要是日常居家消费；客户辐射范围：以周边客户为主，辐射半径在1.5公里以内，主要是月亮湾片区居