基于中原对本项目的认识，我们认为本项目核心问题为VS项目VS问题分析VSVS项目目标分析区域需求与规划之间的矛盾风险：控制操作风险项目整体高价值的期望现金流：保证现金流实现项目主动中心化的发展模式价值提升：保证开发过程中提升核心问题在项目目标下，如何实现主动中心化发展模式？Codeofthisreport|11企企业业背景和背景和项项目目目目标标2区区域背景域背景与与地地块块解析解析3问题问题解析和核心解析和核心问题问题4核心核心驱动驱动界定界定5核心核心驱动驱动打造打造6项项目整体目整体战战略略发发展展7项项目整体定位目整体定位研研究究Codeofthisreport|2Part4.1综合体核心驱动解析Codeofthisreport|3综合体核心驱动研究：通过对综合体核心驱动的研究，其一般有4种核心驱动方式，分别如下1均衡均衡驱动驱动模式模式Office办公Apartment居住其他Shopping商业Hotel酒店2以以办办公公为为核心功能的核心功能的驱动驱动模式模式Office办公主Shopping商业其他Apartment居住次Hotel酒店3以酒店以酒店楼为楼为核心功能的核心功能的驱动驱动模式模式Hotel酒店主Shopping商业其他Apartment居住次Office办公4以商以商业楼为业楼为核心功能的核心功能的驱动驱动模式模式Shopping商业Hotel酒店Shopping商业主Office办公其他Codeofthisreport|4综合体核心驱动研究：核心驱动一－各种功能均衡发展－－香港太古广场项目项目各种物业类型分布分析项目各种物业类型情况分析商业：太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧酒店：通过国际星级酒店及顶级商场建构综合体标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点酒店式公寓：星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景+顶级酒店式公寓定位为——香港最顶级的套房面积定位56㎡/110㎡/245㎡综合体物业高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315㎡）Codeofthisreport|5综合体核心驱动研究：核心驱动一－以办公为核心功能－－广州中信广场项目项目各种物业类型效果图分析项目各种物业类型情况分析写字楼利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237㎡不等/适合不同人士的需求超高层写字楼+公寓+小型购物商场定位为——广州最顶级的超高层写字楼单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全Codeofthisreport|6综合体核心驱动研究：核心驱动一－以酒店为核心功能－－上海商城项目项目各种物业类型效果图分析项目各种物业类型情况分析五星级酒店PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267㎡，以中大面积为主上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区写字楼+商场域。总建筑面积18.5万㎡酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为—国际水准的办公大楼—上海顶级国际化综合体"citywithinacity"25000㎡世界知名品牌的购物商场Codeofthisreport|7综合体核心驱动研究：核心驱动一－以商业为核心功能－－深圳华润万象城项目项目内、外原因的分析外因优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳项目立意高，与深圳人内心的价值观相符地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）一流的精英团队/超大规模以商业为核心功能的综合体物业项目规划情况的分析首期规划：北区写字楼（华润大厦）+中区购物娱乐中心（万象城），总建面达23万㎡，1000车位；二期规划：占地4.1万㎡，总建面达25万㎡，提供约2000个车位，一座超五星级商务大酒店，一座5A智能化甲级写字楼，三座酒店式服务公寓，一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。Codeofthisreport|8主动中心化核心驱动选择：在项目主动中心化的发展模式下，可选择的综合体的核心驱动有3个方向，分别为均衡驱动模式以办第一公为代核心城市驱动以酒店为核心驱动以商业为核心驱动项目核心驱动办公、居住、办公、居住酒店、居住商业商业、酒店项目开发时序基本上各个物业整体的大阶段的整体的大阶段的整体的大阶段的类型的开发发处划分以办公和居划分以酒店和居划分以商业为先于同一阶段，同住为先期的开发住为先期的开发期的开发，后期时动工，以复合，后期进行其他，后期进行其他进行其他价值实性取胜价值实现价值实现现双向牵引发展模式主动中心化发展模式主动中心化发展模式主动中心化发展模式可选核心驱动方向可选核心驱动方向一可选核心驱动方向二可选核心驱动方向三Codeofthisreport|9？项目主动中心化的发展模式应该选择哪种综合体核心驱动？Codeofthisreport|10主动中心化核心驱动选择：我们主要从以下四个维度选择主动中心化之驱动模式在不确定市场环境下，充分认识项目内部的特各个物业类型供应、需征，包含各种物业类型求和价格市场表现对比的配置、比例等，寻找，选择表现好物业类型适合的核心驱动预市场区域项目判断机会价值特征首次对综合体核心驱动深度挖掘项目所处区域与主动中心化的适配度的价值，对不同物业类进行预判断，排除不可型的区域价值的支撑呈能核心驱动模式递，充分利用区域价值Codeofthisreport|11Part4.2核心驱动之市场机会解析Codeofthisreport|12市场机会研究：从目前整体宏观形式来看，中原对未来几年深圳房地产市场发展持谨慎乐观态度，市场存在不确定性深圳房地产周期变化走势预测图经济经济走走势势价价格走格走势势房地房地产产周周期期吸吸纳纳周周期期中国经济深圳市深圳房地深圳市房通过各种2009年产周期已地产的存调控，已以来的房经处于复量已经不项目经基本见地产市场苏期，将多，供小底，未来价格稳重保持平稳于求，供开发有良好预有升，趋增长的状需矛盾初期势良好态显周期高涨期高涨期危机期危机期萧条期萧条期复苏期复苏期中原对未来市场发展趋势研判，存在不确定性萧条期萧条期复苏期复苏期1997199720002000200020002003200320032003200620062007200720082008200920092010201020112011近期楼市成交非常旺盛，今年以来成交量明显放大，成交量已经非常接近2007年高峰期的水平；深圳房地产市场上置业客户基本上是自住，这个基本特中原通过对中国整体的经济走势、房地产发展周期理论、征与复苏期特征比较吻合；深圳市房地产的吸纳周期和价格趋势的综合考虑，认为未深圳房地产的成交数量渐趋稳定，已经接近正常时期深圳房地产需求数量；来几年深圳的房地产市场将处于较为乐观的状态。价格和深圳房地产市场最近走出的小阳春行情也支持房地产复成交量都保持稳中有升的态势。苏期的理论。Codeofthisreport|13市场机会研究：在市场处于复苏期，存在不确定性的前提下，住宅、商业、办公、酒店市场的表现将呈现不同住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、供应公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等需求价格商业：是以货币为媒介进行交换从而实现供应商品的流通的经济活动。商业有广义与狭义之分需求价格办公：办公楼是从事生产、经营、咨询、供应服务等管理人员(白领)办公的场所,它属于生产经营资料的范畴需求价格酒店：利用空间设备，场所和一定消费物供应质资料，通过接待服务来满足宾客住宿、饮食、购物等需求而取得效益的实体需求价格住宅商业办公酒店Codeofthisreport|14市场机会研究：在市场不确定性的前提下，住宅的供应趋势仍然呈上升，需求呈现阶段性下降而后上升的态势住宅市场供应表现分析住宅市场需求表现分析1000.00据数来源：深圳中原住宅市场供应表据901.13数来源：深圳中原住宅市场需求表800740.80900.00700665.42663.63800.00现：705.82现：591.002600700.00下降：18.2％上升：12.3％600.005001＞在07年到081＞500.40在07年08到500.002400409.28年的市场萧条400.00年需求的市场萧条300期内，供应量300.00期，需求内呈200200.00仍然处上升趋下现滑100100.00势0.000＞说明开发商对＞明说住宅也会20052006200720082005