价值二机会：前海中心区的其他三个片区都已经发展成为高端居住区，结合竞争和未来发展，前海片区将成为主流的居住区前海中心区片区细分规划图前海片区住宅发展机会——主流住宅区域宝安中心区宝安中心区：经过05~08年的高强度密集开发，宝安中心区已经成为高档的成片居住区。后海片区：在07和08年地产逆市中盛开，成为深圳第四代豪宅居住区，整体开发基本完成，前海中心前海片区细区分区域的其他3个小片片区区豪宅价均向高端住宅值已经完全被释放出发来。展，综后海片区蛇口片区：传统的第一代豪宅区域，结合未来太合考虑前海片区现状，将子港的向主流居住发展，将成为国际区发性非常强烈的豪宅的片展区。前海片区：虽然目前依旧是南山片区不被主流价蛇口片区值认可，但伴随整个片区整体价值的变迁，前海片区将成为主流居住区。Codeofthisreport|1价值二机会：前海片区将成为物流产业带动一个战略要地，货贷、船务、报关等中小型物流关联企业将密集集聚前海片区前海中心区片区细分规划图前海片区物流产业发展定位——中小型企业集聚宝安中心区：将打造成为物流产业链条总部经济集聚场所，并且宝安中心区全新规划将令前海片区无法媲美；后海片区：将依托南山金融中心区规划和文化中前海片区的物流产业将迅速发展，相心规划关产业，发展高附加的聚集，值服务产业将；有效地蛇口片区：将依托太子港和蛇口旅游资源，成为促进片区商务价特色旅游和高端值的提升产业聚集地；前海片区将依托免税区，制定特别政策和制度，加强在航运融资、海事保险、海事仲裁、海损清算、航运交易、航运咨询、航运组织、船舶管理、海运经纪等方面的发展，中小物流公司的发展；Codeofthisreport|2价值二机会：利用前海片区的区域发展潜力，最大化本项目住宅和商务价值，和区域内同种物业类型形成联动，促进发展《深圳2030城市发展策略》定位蛇口半岛为深圳主要的生产性服务中心之一丽湾商务公寓本项目（10万㎡）（20万㎡）海运中心泛海拉菲（11万㎡）（9.4万㎡）商业人流及商人流及商商务公寓务、商业商务公寓务、商业商务办公写字楼气氛互动写字楼气氛互动商业住宅商业小高层酒店别墅项目间的联动性令区域价值提升，并以打造以货贷、船务、报关为一体的产业复合功能区，使整个前海区域的人流量大幅提升，区域内整体实现升级Codeofthisreport|3区域价值一：规划价值区域价值二：发展潜力价值三机会：前海片区成熟提高，关内供应稀缺，区域价值三：区域成熟区域价值四：旧城改造居住向前海渗透，将其成为深圳未来主流居住区前海中心人口居住布局图前海中心人口布局前海中心片区的人口转移是与城市发展是相一致的。随着城市的发展，后海中心、宝安蛇口中心和宝安中心不断繁荣，常住人口中心不断增加，城市规模不断扩大。前海中心定位为深圳的两个中心区域之一，其居住功能将随着核心产业的升级和人伴随着前海片前区成熟的不后海中心断提高，以及土地储备相对丰富，未海口密度的增加而不断增强。中心来将成为深圳的主流住宅后海中心、蛇口中心和区之一宝安中心房地产市场已日渐成熟，成为前海中心主要居住区心中域。而由于土地存量已不多，可以肯定未口蛇来前海中心居住功能区域将向前海湾片区转移，使之发展成为深圳未来主流居住区。Codeofthisreport|4区域价值一：规划价值区域价值二：发展潜力价值四机会：旧城改造所释放供应量是深圳未来市区域价值三：区域成熟区域价值四：旧城改造场重要部分，前海旧改推动，强化主流居住区概念全市近5年城中村改造控制规模总表（单位：万㎡）罗湖福田南山盐田宝安龙岗合计拆建用地面积30408030410300890拆除建筑面积80130200404003001150重建伴总建筑面随着前海片积145190区旧365城改造110103进程的加快，片750259区“主流居住区”的00住宅建筑面积100125310概90念920将进670一步加强221其5中办公建筑面积153520510590商业建筑面积3030351510075285综合整治建筑面积57054052060860820337南山的旧改项目主要集中在大旧改的方向主要使住宅0冲、蛇口、前海湾片区供应放量Codeofthisreport|5区域价值机会总结：将本项目的区域价值进行总结，其住宅和商务的推动力最为明显，具有很大的市场机会序号价值对物业类型的促进作用排序1规划价值住宅商务商业酒店2发展潜力住宅商务3区域成熟住宅4旧城改造住宅综合评价住宅项目商务商业酒店开发住宅：大趋势是主流住宅方向，周期商业：是区域发展远期要求，近中端产品为主期以和住宅共存的形态比较适合商务：区域发展促使中端产品的酒店：是区域发展的更远期的需需求旺盛求，和区域所处阶段有一定距离封闭阶段成熟阶段起步阶段发展阶段（2006年以（10年以（2年）（3年）前）上）Codeofthisreport|6Part4.3主动中心化之核心驱动解析Codeofthisreport|7主动中心化之核心驱动：从不同物业类型的市场表现来看，以办公为核心驱动的风险是最小的物业123类型供供应应分分析析需求分需求分析析价价格格分分析析各个物业类型市场表现排名12.3％18.2％15.2％住住宅宅08年对比0708年对比0708年对比07年45.21年年％46.32％30.9％商业办公08年对比0708年对比0708年对比07年35.76％年6.05％年19.46％办公08年对比07商业年酒店08年对比0708年对比0708年对比07年年年酒店市场表现Codeofthisreport|8主动中心化之核心驱动：从项目所处的区域的区域价值来看，区域对物业类型的需求分别为住宅、办公、商业和酒店基础阶段快速发展阶段可持续发展阶段GRO酒店曲线W长口增人聚集效应T商业求及H旧城改造需实现可持续发展办公基施建础设设产业发展优势交通效应住宅发展步行系统多元化交通高抗灾能力遗留问新建城市规划设计题处理区设经济圈层公交优先TIME二年三年六年九年DevelopmentGrowthMaturityDecline第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段Codeofthisreport|9主动中心化之核心驱动：从项目的规划指标来看，项目的办公和住宅占据了项目67％的比例，是项目的主要物业类型项目规划指标序号序号指标名称指标名称单位单位数量数量总用地面积总用地面积平方米平方米49581.6649581.6611住宅用地住宅用地平方米平方米2856928569其中其中建筑面积：建筑面积：9141991419㎡㎡建筑面积：建筑面积：5124051240㎡㎡公寓、办公及酒店用地公寓、办公及酒店用地平方米平方米21012.6621012.66容积率：容积率：3.3.22容积率：容积率：5.5.4343住总建筑面积总建筑面积平方米平方米205693205693建筑部分建筑部分平方米平方米20537320537344.44.4%4%住宅住宅办公办公24.24.5%5%宅住宅住宅平方米平方米9141991419办酒商务公寓商务公寓平方米平方米1142711427公店其中其中办公办公平方米平方米5124051240酒店酒店商务商务商务建筑面积：建筑面积：5128751287㎡㎡建筑面积：建筑面积：1142711427㎡㎡酒店酒店平方米平方米512875128722容积率：容积率：5.5.4343容积率：容积率：5.5.4343公寓其中其中公共配套公共配套平方米平方米32032024.24.9%9%5.5.6%6%配套邮电所配套邮电所平方米平方米150150垃圾收集站垃圾收集站平方米平方米50505050项目用途为居住、商业、办公、酒店等综合的用地性质；其中其中再生资源回收站再生资源回收站平方米平方米公共厕所公共厕所平方米平方米606070住宅用地使用年期为年，公寓、办公及酒店用地使用环卫工人作息站环卫工人作息站平方米平方米101050年期为年；33住宅部分容积率住宅部分容积率3.23.2计入容积率的总建筑面积为205693㎡。其中：住宅44商业部分容积率商业部分容积率5.435.4391419㎡，商务公寓11427㎡，办公51240㎡，酒店55住宅用地使用年限住宅用地使用年限年年707051287㎡，其他用地为320㎡。66公寓、办公及酒店用地使用年限公寓、办公及酒店用地使用年限年年5050Codeofthisreport|10主动中心化之核心驱动：从对四个维度的分析、总结，建议项目选择以办公为核心驱动的模式进行发展维度一：首先排除模式一1均均衡衡驱动驱动模模式式，不适合主动中Office办公Apartment居住心化发展其他Shopping商业Hotel酒店维度二：D2以以办办公公为为核心功能的核心功能的驱动驱动模模式式市场表现排名：es住宅、办公、商crOffice办公主Shopping商业i业、酒店p其他tiApartment居住次Hotel酒店on维度三：o3以酒店楼为核心功能的驱动模式f以酒店楼为核心功能的驱动模式区域发展需求排th名：住宅、办公eHotel酒店主Shopping商业c其他、商业、酒店onApartment居住次Office办公te维度四：n4以商业楼为核心功能的驱动模式t以商业楼为核心功能的驱动模式s住宅和办公占据Shopping商业Hotel酒店了7成的比例，Shopping商业主是项目的核心Office办公其他Codeofthisreport|11主动中心化之核心驱动：综合以上四个维度的分析，建议本项目核心驱动应选办公，其对项目利润贡献最大主动中心化发展模式的驱动模式的分析与本