Part5.2项目开发节奏与次序的解析Codeofthisreport|1项目整体的开发节奏应该复合项目所处区域价值的阶段性提升，但值得注意是：区域价值的提升将是一个较长的发展过程，我们只能对其进行预判。2009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024地铁2号、5号线通车蛇口码头升级国际化城市打造、四大核心建设深港一体化实现大运会深圳航空港建设区域立体交通基本成型双中心基础建设和产业升级双中心交通完善双中心实现可持续发展前海保税物流园深港机场连接线前海中心区一期工程前海中心区三期工程前海中心区二期工程居住价值的升级换代城市功能丰富发展，商业商务价值逐步城市向国际性城市转移，酒店式公寓需求放大放大区域发展起步阶段成型阶段成熟阶段寻求新的结构调整和发展设计施工阶段销售阶段项目的复合型功能主要服务于项目运营后期的城市升级住宅价值启动：地铁2号线、5号线通车将预示着区域住宅价值提升步入快速发展阶段商业商务价值放大：休闲度假、生态旅游为核心，外向型经济迅速发展项目价值：在2014年以前项目区域主要将放大居住价值，商业、商务公寓价值项目开发次序初判：综合项目开发市场机会和区域价值分析，其区域需求及辐射力对物业类型的影响等，对开发次序初判市场机会的研究结论结论结论物业123类型供应分析供应分析需求分析需求分析价格分析价格分析各个物业类型市场表现排名12.3％18.2％15.2％住住宅宅08年对比07年08年对比07年08年对比07年45.21酒店式公寓％46.32％30.9％商业办公08年对比07年08年对比07年08年对比07年35.76％6.05％19.46％办公08年对比07年商业酒店08年对比07年08年对比07年08年对比07年商业产品市场表现酒店区域发展的研究结论序号序号价值价值对物业类型的促进作用排序对物业类型的促进作用排序办公产品11规划价值规划价值住宅住宅商务商务商业商业酒店酒店22发展潜力发展潜力住宅住宅商务商务33区域成熟区域成熟住宅住宅44旧城改造旧城改造住宅住宅住宅产品综合评价综合评价住宅住宅商务商务商业商业酒店酒店Codeofthisreport|3主动中心化的开发策略：主动中心化有四种项目开发的策略，建议本项目选择将项目拆分应对风险的开发策略开发策略一开发策略二以单一物业类型为单位的开发，将一将项目进行分块开发，拉长项目整种物业类型开发完毕后再开发另一种体的开发周期，以增强项目的整体物业类型，灵活性比较大。的收益，存在一定的风险。开发策略将项目按照物业类型、规模特征等，的分析不进行长期的规划，根据市场的变将项目进行拆分后再进行开发，既保化进行感性的开发，缺乏整体性和证现阶段的收益，又预留项目价值的计划性，项目的收益难以预计，不提升建议本项目选择开发策略三开发策略四Codeofthisreport|4自身开发次序分析：对于我们可能面临的开发次序进行分析，可能的开发次序有6种可能对本项目的开发次序的可能性及说明分析取下内、外原因的分析开发次序第一步开发第二步开发第三步开发第四步开发第五步开发说明住宅一期住宅二期酒店式公寓项目共有6种方案一商务公寓写字楼底商底商集中商业功能形态，无住宅一期住宅二期酒店式公寓论采用哪种开方案二商务公寓写字楼底商底商集中商业发次序，都要面临第一步的住宅一期住宅二期酒店式公寓方案三商务公寓写字楼物业类型启动底商底商集中商业和后续的价值住宅一期住宅二期酒店式公寓方案四商务公寓写字楼提升问题。我底商底商集中商业们从中整理出住宅一期住宅二期酒店式公寓种可实现的主方案五商务公寓写字楼底商底商集中商业要的开发模式住宅一期住宅二期酒店式公寓，见左表分析方案六商务公寓写字楼底商底商集中商业。Codeofthisreport|5自身开发次序分析：商务公寓作为补充型的产品承担启动的功能，有很大的压力对本项目的开发次序的可能性及说明分析取下内、外原因的分析开发次序第一步开发第二步开发第三步开发第四步开发第五步开发说明住宅一期住宅二期酒店式公寓商务公寓启动方案一商务公寓写字楼底商底商集中商业基本符合项目住宅一期住宅二期酒店式公寓发展阶段特征方案二商务公寓写字楼底商底商集中商业，但是其规模体量比较小，住宅一期住宅二期酒店式公寓方案三商务公寓写字楼用占据5.6％底商底商集中商业的产品来启动住宅一期住宅二期酒店式公寓方案四商务公寓写字楼项目，压力比底商底商集中商业较大，实现度住宅一期住宅二期酒店式公寓比较低，本项方案五商务公寓写字楼底商底商集中商业目只考虑以住住宅一期住宅二期酒店式公寓宅为启动区的方案六商务公寓写字楼底商底商集中商业开发次序。Codeofthisreport|6自身开发次序分析：方案一和方案二的主要区别在于酒店式公寓的选择方向，选择服务式公寓则对应方案一对本项目的开发次序的可能性及说明分析取下内、外原因的分析开发次序第一步开发第二步开发第三步开发第四步开发第五步开发说明住宅一期住宅二期酒店式公寓酒店式公寓选方案一商务公寓写字楼底商底商集中商业择方向将影响住宅一期住宅二期酒店式公寓项目开发时序方案二商务公寓写字楼底商底商集中商业建议；住宅一期住宅二期酒店式公寓选择服务式公方案三商务公寓写字楼底商底商集中商业寓酒店式公寓住宅一期住宅二期酒店式公寓作为住宅产品方案四商务公寓写字楼升级版本，在底商底商集中商业写字楼之前；住宅一期住宅二期酒店式公寓方案五商务公寓写字楼底商底商集中商业选择产权式酒店，其形象高住宅一期住宅二期酒店式公寓方案六商务公寓写字楼于写字楼。底商底商集中商业Codeofthisreport|7自身开发次序总结：方案一和方案二的主要区别在于酒店式公寓的选择方向，选择服务式公寓则对应方案一发展时间轴开发总量第一步开发第二步开发第三步开发第四步开发第五步开发住宅一期住宅二期酒店式公寓方4.34平米商务公寓4.34平米3.59平米写字楼偏服务式公案底商11427平米底商集中商业51240平米寓一2285平米2285平米1.54平米住宅一期住宅二期酒店式公寓方4.34平米商务公寓4.34平米写字楼3.59平米偏产权式酒案底商11427平米底商51240平米集中商业店二2285平米2285平米1.54平米09年10年11年12年13年130万建面Codeofthisreport|8Third—以办公为核心驱动我们将遇到第三个问题？项目以办公为核心驱动前提下，项目的结构重组和角色分析清楚后，以办公为核心驱动问题三项目将以什么样的开发节奏和开发次数实现项目的价值？Part5.3项目内部角色解析Codeofthisreport|10自身角色研究：本项目的功能形态包括住宅、办公、酒店、商业，形成了综合体类型的建筑体Apartment居住Office办公如何寸进项目内部各物业类型之间的联动性，本项目实现总体价值是本项目价值研究的重要手段Apartment酒店式公Shopping商业寓Codeofthisreport|11自身角色研究：为了最大化本项目的价值，我们将应用中原的产品战略分类模型，对本项目的产品组合进行分析中原产品战略分类模型中原产品战略分类模型高本模式是中原经过多年类似项目的操作而形象贡献型产品明星（标杆）产品总结而出，有很大的操作意义；重点产品核心产品从形象贡献度和利润贡献度两个维度将市形场产品分为四种类型；象贡结合项目实际情况分析每种产品类型的市献度场角色，并采取相应的发展策略；补充型产品现金牛产品重点产品本模型在对综合体类型的认识上有很大的帮助；本模型帮助了很多项目，对综合的物业类低高利润贡献度型的认识提高了把控的能力。Codeofthisreport|12自身角色研究：写字楼占据了本项目5种物业类型25%，根据区域的发展，其在形象和利润应该有双重的贡献，属明星产品写字楼角色的研究写字楼占整个项目体量的近25％，对外的展示效果非常突出，尤其是整个片区写字楼项目不多，未来需求旺盛，在前海片区，我们存在打造成为标杆的可能性，因此我们将写字楼作为项目明星贡献型产品是一个非常好的选择；另外一个方面，写字楼在整个片区的供应量还是存在较大的机会，本区域的潜在需求尤其是中高档次需求存在，但本项目高端的形象，必然带来利润的有效提升。Codeofthisreport|13自身角色研究：酒店式公寓占据了本项目5种物业类型20%，根据区域的发展，其在形象上的要求比较高，是形象产品酒店式公寓角色的研究酒店式公寓占整个项目体量的近20％的比例，对外的展示效果非常突出，尤其是整个片区目前的形象不高，未来有很好的发展前景，在前海片区，我们存在打造成为高端形象的可能性，因此我们将酒店式公寓作为项目形象贡献型产品是一个非常好的选择；另外一个方面，酒店公寓在整个片区的不论采取方向一还是采取方向二，都是本项目的溢价能力第二的产品，其对外的形象一定是中高端。Codeofthisreport|14自身角色研究：考虑到这个片区住宅市场的需求旺盛，住宅将会是本项目的现金牛产品住宅角色的研究住宅占整个项目体量的近42％，是整个项目的核心和重点，按照市场上产品消化速度而言，住宅作为现金牛产品是非常好策略；另外一个方面，整个片区住宅的需求旺盛，在调研中我们发现很多客户在前海片区都有住宅的需求的意向，因此未来市场的接纳度将是本项目所有产品中最大的，住宅将是本项目现金牛；同时住宅产品的对抗风险性强，不需要其他配套的成熟来支撑，因此适合于做现金牛产品。Codeofthisreport|15自身角色研究：考虑到这个片区商务市场的需求旺盛，商务公寓是满足目前的市场需