项目酒店式公寓产品站位：借鉴成熟区域酒店式服务公寓的项目，定位本项目的酒店式公寓产品，建议本项目选择中高端的市场站位服务式公寓世金国际佳兆业中心产全式酒店葵花公寓首地戴斯中航凯特公寓天勤国际趣园双城世纪高发城驰本项目的酒店式公寓产品有超前定位的意义，建议选择深圳市成熟区酒店式公寓域酒店式公寓的产品发展的趋势，定位本项目的酒店公寓的产品，选择选择中高端的产品站位Codeofthisreport|1项目产品站位策略总结：对本项目的住宅、商业、办公、酒店式公寓等物业类型的产品站位策略总结如下：区域内不同物业类型界定住宅产品站位满足目前需求本项目的住宅和商务公寓部分本项目所处的区位为主流居住的区域，住宅主要考虑满足目前的片区的需片区的项目中、低档次的比较多，本项商业求，考虑的因素主要站在目前目住宅高端的形象将是最要站位策略市场环境写字楼小标题商业产品站位办公产品站位考虑未来规划酒店本项目商业部分考虑以中本项目的办公产品考虑差本项目的住宅的二期产品型集中商业和社区商业，异化，注重商务公寓和写、集中商业、写字楼以及在小范围形成最大吸引力字楼的区别对待酒店式公寓产品主要是考虑未来片区的价值的升值。酒店式公寓产品站位预留项目价值升值的空间，实现项目的主动中心化本项目的酒店式公寓产品开发次序比较靠后，主要考虑未来片区的升值，定位比较高端的产品形象发展模式的核心驱动Codeofthisreport|2Part7.3.1住宅产品定位Part7.3.2商业产品定位Part7.3.3办公产品定位Part7.3.4酒店式公寓产品定位Codeofthisreport|3产品定位策略分析：本项目的产品定位策略将考虑客户产品、户型、创新4个方面，在覆盖主流产品4同时，考虑产品创新本项目产品定位策略客户策略户型策略产品策略创新策略项目客户策略项目产品策略项目创新策略对客户的需求进行细分，针以中小户型为主，快速度回对本项目的主要的产品创新对客户的需求进行项目产品笼资金，规避风险；增加部的模式赠送情况进行分析；的打造；分大三房和大四房，拔高项对本项目的赠送情况进行分对客户的结构进行把握，对目的档次，提高品牌价值；析，包含增加功能空间和提于主力客户的需求进行放大全面覆盖特色差异化，片区升舒适度等两个方面，其涉满足其需求；主流产品的面积段的分布；及的不同层面Codeofthisreport|4产品策略分析：满足区域主流客户的置业的需求，以保证项目客户的需求实现，减少项目实现的风险区域置业客户置业户型和面积分析图片区客户依然是首次置业为主，同时二次客户置业需求户型分析图置业客户的数量明显增加；其他8%客户置业目的自住是主流客户，但看好片住宅客户之需求面积特征：本项目潜在客户需求面4房积以2房为2房主，3房区的价值，做长线投资的客户数量进一步增20%41%和加；4房为辅，先期开发以两房和小三房为主，后期开发以中大户型为主首次置业的客户中，部分物流产业客户数3房31%量较大；客户置业需求面积分析图140㎡以上换房客户中，以二次置业的为主，多次置8%30～59㎡11%业的客户更多的是处于投资片区升值潜力为125～140㎡18%主要出发点；部分由于工作关系在这个片区二次置业的60～87㎡36%小老板或者公务员更多的是地源关系置业88～124㎡27%Codeofthisreport|5区域产品分析：前海片区09年在售楼盘以中等户型为主，相对于片区原有户型而言，增加了部分中大户型，如依云伴山分类项目总建筑面积主要户型均价?前海区域典型且热销的项目的主力户型为二房54-79平米的一房鼎太风华7期42万平米10000元/平米、两房及小三房；0755149800/?其中二房的面积区间在中小户雷圳万平米二房、三房元平米型66-84㎡之间，三房的诺德国际26万平米47-66两房1000元/平米面积区间在86-140㎡70-90平米的两房阳光玫瑰园11万平米9500元/平方米、三房之间，这些面积区间也是前海市场上相对风险106-202的三房四城市山林22万平米19000元/平米房比较小的面积区间；平面10000元/平米?另外还有少部分的一房一房、两房、四房大户型泛海拉菲花园27万平米，复式12000元/平、复式的单位，面积段在48-米54㎡之间，在市场上88-222，2房，3依云伴山18万约1.25万元/平米房，复式比较有竞争力。Codeofthisreport|6区域产品分析：前海片区09年在售楼盘以中等户型为主，相对于片区原有户型而言，增加了部分中大户型，如依云伴山一房(㎡)及两房(㎡)及三房(㎡)及四房(㎡)及复式(㎡)及叠拼(㎡)及项目其他比例(%)比例(%)比例(%)比例(%)比例(%)比例(%)68-73泛海拉菲73-81139161-16484-87218-275（可改2房）23.81％23.81%8.99%17.99%9.5215.87依云伴山8788/138-142144-17686-88/223五房：147-17511.98%11.98%/21.4625.05%8.98%/5.99％14.57％中海玫瑰76-8186-8982%18%雷圳单身公寓：49.22-53.5469.32/81-8991/117-140075539.93-39.9521％10%/38％3.5/17.4％10%Codeofthisreport|7区域产品分析：前海片区二手住宅09年成交量上升，成交价格在0.9~1.2万元/平米左右，产品主要以2房、3房为主09年主要成交项目相关信息09年前海片区项目成交主要户型成交均价（元/㎡）二手房成交情况鼎太风华3房2厅13742.31阳光棕榈园2房2厅12577.35成交量上升：统计数据表明星海名城3房2厅12070.68，09年1到3月份随着深圳房地产市场的升温，二手城市山林3房2厅13061.96住宅成交量大幅提升，达到心语雅园1房1厅10306.4207年市场最好时候的水平；2212655.26天朗风清房厅成交价格上涨：前海片区二观峰阁2房2厅5874.34手住宅成交均价在12000元山海翠庐2房2厅9308.67/平米，呈现上涨趋势；太子山庄3房2厅7835.28成交产品：成交的产品主要以2房和3房为主，是市场月亮湾山庄5房2厅8666.56需求的主力的户型。数据来源：中原三级市场09年1—3月成交数据Codeofthisreport|8项目产品策略：以中小户型为主，快速回笼资金，规避风险；增加部分大三房和大四房及公寓，拔高档次，提高项目价值角色产品作用客户价值提升贡献产品140㎡四房两厅标杆型产品，提升项目的档次。个体户，企事业单位客户，周边绝对标杆型换房客户以及产业关联客户主流流产品68~88㎡两房两厅主力户型，可改空间大，客户量大伴随物流产业发展带来的产业客主力户型，客户买房欲强．成交容易，快速户的中层管理人员为主以及关内回笼资金．挤压释放客户价值提升贡献产品112～１2０㎡三房吸引周边的原住民和企业家和高层个体户，企事业单位客户，周边口碑传播型管理人员，给项目带来好的口碑。换房客户以及产业关联客户Codeofthisreport|9项目产品策略：全面覆盖特色差异化，片区主流产品的面积段的分布，前海中心区和前海片区的主流面积区间分别如下前海中心区前海片区前海中心区前海片区户型面积跨度（㎡）面积跨度（㎡）主力面积区间（㎡）主力面积区间（㎡）两房67－9565－9073－8270－79三房88－17085－12595－13095－120四房110－190130－185140－180130－145五房或复式120－320135－260200－280200－240Codeofthisreport|10产品创新策略：现阶段客户对产品创新的关注主要集中在面积赠送方面，赠送方式主要表现为增加功能空间或提升舒适尺度内庭院入户花园入户花园增提露台加升平层镂空功舒凸窗能适复式架空花池空尺…………间度…………Codeofthisreport|11产品创新策略：面积赠送方面，一般赠送的比例都可以达到10%~20%水平。是否赠送也成为购房者衡量房价主要标准赠送面积项目折算率取值参考具体取值重点考虑因素两层通高,不能封不能R-50%景观采光通风隔两层通高,能封能隔两150%-195%房间好用性\景观采光通风内庭院层一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性\景观采光通风可改为标准层高70%-90%房间好用性\景观采光通风地下室20%2.2米层高50%-75%房间好用性\景观采光通风夹层≤2.2米60%-80%房间好用性\景观采光通风假复式夹层＞2.2米70%-95%房间好用性\景观采光通风一层,不能封R-50%景观采光通风15％赠送面积比例一层,能封50%-95%房间好用性\景观采光通风入户花园两层通高,不能封不能R-60%景观采光通风溢价能力比例隔两层通高,能封能隔两150%-195%房间好用性\景观采光通风层10％隐形衣橱　85%-100%位置尺寸合理性假凸窗80%-98%可利用性凸窗落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性不能封R-40%景观采光通风露台能封50%-95%房间好用性\景观采光通风不能封R-40%景观采光通风阳台能封50%-95%房间好用性\景观采光通风不能封R-30%可利用性花池能封为室内空间50%-95%房间好用性\景观采光通风其他　　　Codeofthisreport|12整体户型配比建议：本项目严格遵守90/70限制，主力面积段在68-88㎡之间核心面产品角色分析户型类型