兆丰·溪山营销执行策略总纲核心思路：溪山，发现别人没发现的价值！1兆丰·溪山营销执行策略总纲Chapter1发现价值?区位价值思维导图?产品价值?客户价值?项目定位Chapter2价值传播?策略思路?传播策略Chapter3营销费用?统筹计划2兆丰·溪山营销执行策略总纲溪山，发现别人没发现的价值：区位价值3兆丰·溪山营销执行策略总纲经过在项目现场的反复体验、感受；对沿线人群的路线跟踪、深度访谈；以及数次的碰撞交流，数次的焦点梳理；我们，突然豁然开朗，让我们一起来看看我们三探溪山的领悟——4兆丰·溪山营销执行策略总纲一探溪山，我们发现了板块价值价值3：新硅谷片区万科根据坂雪岗城市功能定位，这里价值1：山地建筑价值中海佳兆业是高科技企业聚集基地，具备综合服务功能的城市次中心的高尚生活区。兆丰坂田新区是新硅谷北区。临山而居，近水而栖，山水住宅是坂雪岗目前已吸引美国、日本、德国人类居住向往的最高境界。依山而建的信义美丽、韩国、中国等十多个国家、地区前来投山地建筑能够为人们提供回归自然的生资。落户的民营、私人企业200多家，三活情趣，这是本项目具有的天生优势。金光华资企业、三来一补企业300家，如富士康生产基地、惠而浦空调生产基地、日本爱华、华为技术有限公司的坂田基地、石化万科“建筑赞美生活”坂田基地、莱特空调、新利电子等国内外知名企业，共引进资金达60亿元。中海“过程精品”珠江“好生活在珠江”价值2：新兴住宅区坂田，从最初万科独守一方，到如今深圳品牌开发商云集，众多项目的相继开发，使片区居住水平和形象得到极大提升。地产大鳄的争夺战愈演愈烈，已逐渐拉开坂田区域形象重塑的序曲。2008年，品牌商云集，高5档社区趋向规模化，坂田区域形象全线提升，价值凸现。中国深圳新硅谷二探溪山，我们发现景兆丰观价·值溪山营销执行策略总纲价值1：湖景、山景布龙公路独一无二的银湖山，三面水库的优质生态圈：15平方公里银湖山大绿肺南坑水库，3大天然水库公园！五梅民治2地铁梅龙大道观水库和价值：路网发达四号高大道重要的交通枢纽，紧临梅林线速关，周边路网纵横交错，南坪快新区大道速、梅观高速、梅龙大道、新区广深大道、布龙公路等使片区通行畅港客南坪快速道自如！溪山运专价值3：深圳景观主轴线深圳规划的中轴带上，有接驳香港的地铁4号线、广深港客运银湖山专线、皇岗路、梅观高速等重要梅观高速梅林关交通走廊；有深圳福田中心区、深圳景观主轴雅宝水库龙华新城、龙华中心、观澜中心布龙大道等深圳城市中心功能区。彩田路深圳将在中轴带上建立不同层次的轴线观景设施。本项目位于6景观主轴沿线，价值不可估量。兆丰·溪山营销执行策略总纲三探溪山，我们发现了一组数据1200100%春金星世华地90%河纪86%　四梅合计1000丹春80%季陇堤城70%园镇80066%60%1推760050%58100售33485086837%40%量2400728%30%消4420%5030200化80169310%03量5500%消63春华四季园星河丹堤世纪春城金地梅陇镇8628化6749%%%推售量消化量消化率率%%通过典型楼盘数据分析，我们看到，片区的消化率仅为推售量的一半。而未来龙华的推售面积约300万平方米，供应巨大。从目前的消化率来看，片区的消化量是不足以支撑片区如此巨大的推售量。7兆丰·溪山营销执行策略总纲拥有价值一与二的板块拥有出众的条件，但是价值三中的数据就不是那么乐观了。于是，问题摆在了我们面前——既然片区现有的客户量不足以支持片区的消化量，那么，我们的客户集散地又在哪里?如果我们要吸引现有客户群之外的客户群体，告诉他的购买理由又是什么？我们开始行动了！！8兆丰·溪山营销执行策略总纲首先让我们回头看看三探溪山的一些发现稍加留意不难发现，每天上下班时间，坂田至福田CBD及华强北的各路公交车上总是挤得密不透风，同时，各种黑车也是频繁地出入于龙坂与福田之间。如此巨大的人流穿梭于福田CBD、华强北片区从坂田到福田CBD，上班路上。9兆丰·溪山营销执行策略总纲跟踪熙熙攘攘的人流，三个人，三趟公车，让我们有了一个发现：福田深南沿线——我们的客户集散地！客户集散地范围：CBD商务区上海宾馆片区华强北片区华强北如织的行人去福田CBD上班的人群10兆丰·溪山营销执行策略总纲但是。11兆丰·溪山营销执行策略总纲坂田并不是潜在客户购房的重点区域，甚至都不是首选区域那么，福田深南沿线区域的人群都住在哪里？看看下班后人流的走向就清楚了——龙华坂田南山福田CBD区域罗湖虽然龙坂片区离福田CBD区域最近，但目前仅1/3的人选择住在龙坂。为什么？12兆丰·溪山营销执行策略总纲随机采访客户一坂田印象陈先生：“坂田是关外，环境不好！”陈陈先先生生年年龄龄：：3535岁岁职业职业：公司中：公司中层层管管理，在中心理，在中心区区上上班班家家庭庭：一家三：一家三口口，，女女儿儿上初中上初中Contents陈陈先先生：“我生：“我现现在住在在住在罗罗湖，湖，房房子不是子不是很很大，大，对对坂田坂田那那边边也也有有所所了了现场访谈客户解解，，但但是是感感觉觉那那里里毕毕竟竟是是关关外，外，环环境和治境和治安都安都不是不是很很好好，，虽说虽说那那边边的的房房子子都更都更大一大一些些，而，而且且相相比之下比之下会会便宜便宜一点，一点，但但关键关键是我是我女女儿儿在在罗罗湖上湖上学学，，听听说说坂田坂田那那边边好好像像没没什什么么好好学学校校。”。”结论结论：：认为认为坂田是坂田是关关外，外，环环境治境治安安不好，有不好，有换换房需求房需求，看，看重子重子女女的的教教育育问题问题。。13兆丰·溪山营销执行策略总纲随机采访客户二张女士：“关外，好远”张张女女士士年年龄龄：：3030岁岁左右左右职业职业：：妻妻子在一家子在一家电电子公司子公司工作工作，，家家庭庭：：结结婚婚两两年，年，准准备备要要小孩小孩Contents张张女女士：士：关关外，好外，好远远，有同，有同事事在在那那里住，好里住，好像像环环境不是境不是很很好。好。没没去去现场访谈客户过过结论结论：在：在华华强强北上北上班班的的张张小姐小姐，，对对于坂田的于坂田的印印象象竟竟然是好然是好远远。。本本来来以以为这为这是是个个案案，，但但是是没没想想到，在到，在之后之后的的访谈访谈中中竟竟然然有有多多个个客客户户都都有同有同样样的的声声音音，，其其中中还还有多位住在南山。有多位住在南山。14兆丰·溪山营销执行策略总纲在此次访谈中我们还发现一些很有意思的问题问题一：未来这些人去哪里办公？政府提倡，将会大力吸引对于国内培养的博士(后)、硕士和大学生，带项目来深圳创业。但是特区内的留学生创业园早就供不应求，就算明年科技园新建的留学生创业大厦竣工，也存在以下问题。问题二：未来华强北还将会是购物步行街吗？在坂田龙华,居住着大量在华强北创业型公司上班的职员,上下班期间华强北的黑巴猖獗就是具体体现。华强北区域由于历史的原因，在上步工业区、深纺、莱英达、华发、桑达、赛格科技园存在大量的创业型小公司，从中走出不乏新天下、大族激光等优秀企业。但现在的华强北，由于交通的瓶颈，只能向商区发展，挤占商业区的位置。问题三：未来进关需要多长时间？新的火车站规划在中部组团,以后的客流量会越来越大，并且新客站投入使用后将有大量的公交车从新区大道闸道进入新客站。而且二线拓展区居住人口还在不断增加。未来进关需要多少时间？15兆丰·溪山营销执行策略总纲通过对现场客户的访谈，我们了解到，不少人认为龙坂片区环境治安较差、配套缺失。但与此同时，又有不少中小型的公司正逐渐从福田往龙华、坂田、观澜等地搬迁，可见，龙坂片区与福田的关系正在悄然发生改变，客户的置业心理是否会随之发生变化？我们不得不重新思考福田区域未来的发展趋势？16兆丰·溪山营销执行策略总纲城市北移的趋势逐渐形成！以龙华、坂田为代表的新城市化居住模式光明新城中心龙岗中心第二层龙华新城坂田以华侨城/填海区为城在区典型代表的城市居住模式第一层盐田中心前海中心福田中心以东莞、惠州等为代表的珠三角城际居住模式第三层西部西部发发展展轴轴中中部部发发展展轴轴东东部部发发展展轴轴深圳中心影响力减弱，多居住向心圈层形成17兆丰·溪山营销执行策略总纲深深圳圳政府政府对对于大于大都都市圈市圈战战略略《深圳2030城市发展策略》当中明确提出深圳的区域空间发展策略是"南北贯通、西联东拓”因此，深圳福田CBD的区域版图的扩张，是城市发展的结果。18兆丰·溪山营销执行策略总纲找出客户置业关外的理由——项目区域价值龙坂新区与ＣＢＤ关系——版图原理坂田新区从地图看到，龙坂新区距离CBD非常近，与CBD西区的距离相彩田路差无几。深南大道CBD到CBD到CBD到关键指标龙坂新区CBD西区前海区CBDCBD西区路程（公7513里）开车时间10620(分钟）价值1：从福田CBD区域到龙坂片区的车程仅10分钟。价值2：处福田CBD第二圈层。价值3：城市北移的趋势逐渐形成。19兆丰·溪山营销执行策略总纲客户置业关外的理由——项目区域价值CBD发展衡量标准：上下班的人流原理1、从莹水山庄到关山月美术馆公车历时15分钟，时间极短。2、人流量，层层推高，但到CBD就几乎全部下车，人流高潮明显。证明：CBD北移，悄然形成。《《美美国国城市化的城市化的历历史解史解读读》》中的中的城市化发展理论：上下班，人流高峰期量，是衡量区域发展成为ＣＢＤ一部分的重要标准．价值4：CBD拥有深圳市区内一流的市政与配套设施。价值5：地铁四号线，轨道交通拉近与城中心距离。价值6：规划中的龙华中心，是福田中心区综合服务功能的延伸。20坂田新区兆丰·溪山营销执行策略总纲深圳中轴新价