深圳航空城主导产业发展方向综合所有优势以及国外航空城经济的经验，深圳航空城的重点产业发展建议如下：1充分利用航空运输资源，将航空资源与航空城其他产业紧密联系，逐步空港物流业集聚和发展航空物流基地的口岸、货物集散、配送、流通加工、商品检验等功能，从而形成航空物流产业链和优势产业集群。2宾馆业与会展密切相关．宾馆会展业涉及饮食、居住、旅游、购物、娱宾馆会展业乐等众多行业，产业关联性强、互动性能好、综合效益大。3国际商务业机场拥有世大人流、物流、信息流等资源，是高消费人群最集中的区域，蕴含巨大商机。4宾馆会展业发展临空指向的航空城发展在一定程度上离不开当地原有优势产业及特色产业的支区域优势和特色产业撑。而这些产业发展具有较强的经济实力和产业发展高度。5随着航空城的不断发展，在空港周边将聚集一些更加依赖空港的产高新技术、外向型产业业，比如高新技术产业、出口加工等外向型产业，从而促进航空城产业结构的进化。1深圳航空城重点考虑核心架构综合考虑到：◎初步可行性◎功能会展功能的发挥延展性会展配套设施要依赖相应的产业基础和政府大◎经济社会效力扶持，对于消益◎资费、商务办公、金计划酒店有着巨大拉动作用。◎开发周期航空城依托前期住宅开发依托片区目前成熟的开发氛围，汇集的人口，发挥特色购物中心机场新城住区处于交通干线的优划出一部分地块势，引进特色主力，建设中高档住店，打造集体购物宅新城，获取启休闲娱乐于一体的动资金，奠定整购物中心。体开发基础。2核心功能定位依据3整体运营步骤及关键节点吸引旅客奠定区域中心STEP3聚集人口积累资金STEP2STEP1借力会展中心引进主力店项目全面升级打造购物休闲中心机场住宅新城建设?深圳关外置业潮?首期住宅入伙?会展中心投入使用?桃源居、富通城的热销?地铁开通4目录第一部分第一部分航空城航空城第二部分第二部分机机场场西西区区第三部分第三部分启动区启动区5机场西区区域价值分析品牌价值分析综合体案例借鉴开发模式建议物业发展建议6一、区域价值分析海陆空立体交通网络深港经济一体化的重要枢纽未来深圳次中心广州白云机场深圳宝安机场珠海机场香港机场澳门机场7片区价值体系分析?140万建面规模的大城，具有完善的生活配套并且具有产业支撑、城市次中心的定位、深圳第三次创业的平台成长价值?无缝对接深港经济一体化，有望成为珠三角经济中心最具成长潜力的区域?由现在的半岛经济向湾区经济演进，一个集临空经济、港口经济、深港一体化的港湾经济区将在此逐步成型?土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强烈规划价值?不仅拥有商贸、酒店、服务等商贸配套，机场扩建、第二会展中心都将加强深圳经济的枢纽地最完善的片区规划位?战略意义：凭借宝安拥有的海陆空立体交通网络，深圳将成为珠三角的区域性交通枢纽。?目前已有107、宝安大道、广深高速等数条交通大动脉贯穿境内，早已成为深圳、香港通往珠三角的重要动脉；而西部通道、广深沿江高速贯通后，宝安与香港的陆上交通将实现真正的无缝对接。交通价值全方位的立体交通网络?位于西乡的大铲港已经在08年投入使用，今后5年将成为其全速发展期，计划完成78个大小泊位的建设任务；?深圳机场与香港机场之间合作正在进一步加深，而第二跑道、第三候机楼的兴建，将巩固深圳作为珠三角乃至全国重要的空中枢纽地位；?地铁1号线延长段将于2011年连接机场与市内，而轨道11号线、BRT5号线更是将宝安境内的交通网络完善，并与广深城际快线相衔接，?宝安为深圳高新技术产业发展的重要基地，电子及通信设备制造业?电子及通信设备制造业、现代物流业已成为宝安区支柱产业产业价值?产业配套优势地位巩固。相当一部分制造业企业认可宝安的产业配套优势，优质成长型企业数最具活力的产业带8以地理占位+量不产业断增加支撑驱动区域转变的航空城，规划是核心因素及影响重大?　作为深圳工业大区,宝安商贸业有其雄厚的发展基础和提升空间。机场西区地块价值体系分析战略地位?机场西区，规划用地面积约55万平方米，规划建筑面积约140万平方米。?土地性质为综合性质用地，包括住宅、办公、商贸、酒店、服务等。?形成一个集居住、商贸、服务产业与为一体的大型综合体。?机场西区将成为深圳规划的第五新城——航空新城的第一个启动片区交通优势?对于机场西区，“地铁1号线”、“轨道10号线”、“BRT5号线”及主干道107国道、宝安大道等悉数贯穿其域。?片区内有航城大道、那环路以及机场东路与主要干道无缝连接?目前福永码头有覆盖珠三角包括香港澳门中山等地的多条航线?深圳机场为目前国内第四大机场，未来与香港机场的合作进一步升级后，深港一体化将更加明显品牌优势?机场集团作为重要资源控制者，能够了解临空经济的发展动向，并能够熟悉地调和和协调各项资源?中信集团作为中国地标性建筑缔造者，拥有丰富的大型综合体项目运作经验，具有强大的品牌和政府关系资源9机场西区区域价值分析品牌价值分析综合体案例借鉴开发模式建议物业发展建议10二、品牌价值分析深圳市机场股份公司【连续9年名列全国第四大航空港】11深圳机场综合开发公司背景连续9年名列全国第四大航空港?深圳市机场（集团）有限公司是深圳市国资委直管企业，又是深圳市机场股份公司的控股公司。?截止2006年底，集团资产总额73.5亿元，净资产48.7亿元，国有净资产33.6亿元。2006年旅客吞吐量超过1600万人次，货邮吞吐量超过50万吨，进入货运量排名全球前30位行列。?自1996年起，深圳机场已连续9年名列全国第四大航空港。12深圳机场实现高速发展的优势中国大陆第一个实现海陆空联运的现代空港位于经济发达区域,珠三角黄金走道中国第四大国际机场,成熟运营模式深圳机场实现深圳机场实现高高速速发展的优势发展的优势航空事业,城市发展趋势,政府大力支持区域城市规划,奠定远大发展方向一流物务质量、值得信赖的安全管理13机场集团在机场西区开发中的地位客、货并举，全力打造南中国货运门户和区域客运枢纽机场，努力把深圳空港建设成为一座现代化的国际航空城。业务量目标2007年2010年2015年2020年旅客吞吐量（万人次）2000240032004500货邮吞吐量（万吨）65100190300飞机起降（万架次）17.820.72635临空产业的资源调配者及协调者在丰富产业化建设方面提供重要支持14【中国区域性地标缔造者】15中信深圳集团——区域性开发理念及优势?涵盖房地产开发全链条：一级土地开发、二级产品开发及三级资产运营?项目规模庞大、功能多元，融合“住宅、商业、旅游”的综合地产开发理念?建立区域性标杆，启动区域市场，提升区域价值?强大的品牌和政府关系资源?成熟的资本运作体系和强大的市场信用优势?丰富的地产开发、商业运营、基础设施建设、休闲产业经验16中信深圳集团——区域性开发优势区域运营能力产品打造能力12品牌开发商具备丰富的项目管品牌开发商具备丰富的规划、理能力，对于项目的使命及区域的规划有较高的认识，不仅设计、施工及服务的经验和可以大大减轻政府的负担，并打造高品质产品的实力。且会对区域的发展起到增值作用。品牌开发商的价值品牌开发商在组织机构、制品牌开发商资金实力雄厚，度监管方面专业、正规；在在市场进入、区域开发方面项目进程中的组织、协调能会进行深入的调研及战略部力强。署，从而最大限度降低开发4风险。3组织管理能力抗风险能力17＋中国区域性地标缔造者临空产业资源调配者和协调者品牌开发商自身众多产业链从业人员强强联合，打造航空城宏伟蓝图18项目SWOT分析优势劣势?位于规划中航空新城，发展前景良好?非热点开发区域，片区知名度较低?总建面约140万㎡，未来深圳最大规模项目?周边环境差，治安差，人员混杂?拥有住宅、商贸、酒店等多位一体的综合体?配套设施严重不足?具有物流、服务等产业链支撑?周边已开发项目档次较低?拥有地铁、BRT等完善交通网络，107、宝安大道贯穿?拥有中信、机场集团等实力开发品牌机会点威胁点?片区产业在更新换代，从业人员素质有所提高?09-10年宝安中心区商业配套成熟、西乡供应?随着轨道交通的完善，新商圈诞生、客户西移量巨大，都会分流本项目客户的趋势渐增?四大新城的开发不可避免客户分流?第二会展中心将丰富项目的产业结构以及商务?航空新城为政府大规划，受08年金融海啸影客流响，全球经济衰退不可避免，整体规模及配套可能出现“缩水”现象19三、机场西区开发模式探讨140万㎡商贸住宅办公酒店服务综合性开发项目的开发模式？？？20机场西区区域价值分析品牌价值分析综合体案例借鉴开发模式建议物业发展建议21综合体定义综合体是指集居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。22案例借鉴——万象城开发背景2003年深圳经济持续快速增长；经济运行质量不断提高，经济发展的可持续性与协调性增强；城镇居民生活水平和质量进一步提高；移民文化与人口以及所携带的资金、技术、信息，为城市产生巨大的聚积效应；产业发展将实现三次产业协调发展?城市背景和全面升级；以及顺应了深圳城市价值发展的需要。本项目位于深圳目前最高档次的商务圈层：蔡屋围金融中心区内，是深圳高档国际化商务中心，城市地位显赫，是市场的价值点所在。周边商业贸易．金融证券．商务办公．宾馆酒店等商务资源十分丰富，商务气息浓郁。是目前深圳市高档商务集?地段优势约中心。本区域主要是自发形成的核心，城市业态缺乏规划布局，不尽合理，使得区域在城市硬件上与其所在城市价