案例借鉴——上海新天地规划布局1案例借鉴小结万象城——深圳地标性综合体?与区域功能CFD发展相结合，满足区域高档消费，商务，住宅需求?与地铁交通连接办公与商业区域?统一规划的办公，商业，酒店，住宅的各部分功能关联性强化上海太平桥改造项目——上海城市名片开发策略以先改善环境来提升该地区品质和价值，带动整个地区的房地产开发。开发新天地，为该地区营造了一个高品位的人文环境；开发人工湖绿地，为该地区创造了一个优美的生态环境，提升了52公顷的土地的品质，再进行房地产开发，经济效益、社会效益双赢。2机场西区区域价值分析品牌价值分析综合体案例借鉴开发模式建议定位及物业发展建议3项目开发的关键是：跳出原有区域范畴，走主动“中心化”道路，成为城市新中心区域，形成城市生活新的一极罗湖－万象城深圳商业地标上海－太平桥改造项目上海城市名片?定义区域价值，定义人们对区域的认知?通过区域增值带动土地价值的持续增加?复合功能体系，聚集能量和人气?创造市场，最大化挖掘潜在的商业价值因此，开发城市综合体应具有区域性眼光。4开发模式：住宅率先开发挑大梁商业中期启动持续带来开发活力第一阶段：住宅率先启动，带动区域商贸活动的起步。建立区域知名度整个机场西区主要体量为住宅，且作为新区，住宅的率先开发能够带来大量稳定的人流。以此在市场上广泛简直区域知名度。第二阶段：综合开发，商贸行为活跃，区域认知度巩固从一个纯居项目过渡到综合开发项目，产业园、商贸活动频繁，拥有固定的客户群体以及企业追随者，在市场上知名度巩固。第三阶段：深挖精神层面，区域成为一个国际交流和沟通的地点。以第二会展中心的启用，作为国际交流和聚会的平台，并且结合商业的完善，延展到微观的个人精神层面。在这里可以有很多的活动，很多人会在这个地方聚会。5机场西区利用总量与性质宝安国际机场宝安国际机场黄田机场开发区西区机场开发区西区三围桃源居土地面积：55万㎡规划建筑面积：140万㎡住宅面积：100万㎡商业面积：40万㎡西乡第二工业区土地用途：综合性质用地，固戍包括住宅，办公、商贸、酒店、服务等大铲湾后方陆城大铲湾后方陆城6主要可供选择的功能元素会议、展览会议、展览餐饮、酒吧、娱乐购物中心商务园区物流产业园区7主要功能元素之间的联系购购物物消费餐餐饮饮休休闲娱乐闲娱乐//旅游度假旅游度假人流促促进进酒店酒店促促进进居住住宅住宅区区度假村度假村机场促促进进会会展展商务批批//零零贸贸易易物流促促进进物流物流园园办公加工加工区区产业园区产业园区贸贸易保易保税区税区8本案主要考虑的核心功能架构综合考虑到会展功能的发挥：◎初步可行性会展配套设施要依赖相应的产◎功能延业基础和政府大展性力扶持，对于消费、商务办公、◎经济社会效益酒店有着巨大拉◎资金计动作用。划航空城◎开发周期依托前期住宅开发依托片区目前成熟的开发氛围，汇集的人口，发挥特色购物中心机场新城住区处于交通干线的优划出一部分地块势，引进特色主力，建设中高档住店，打造集体购物宅新城，获取启休闲娱乐于一体的动资金，奠定整购物中心。体开发基础。9机场西区土地利用规划思考1.1.住宅部分尽量靠近现有居住住宅部分尽量靠近现有居住宅区，远离航空城物流园区宅区，远离航空城物流园区，并尽可能利用公园山景水，并尽可能利用公园山景水库的景观环境资源。库的景观环境资源。2.2.住宅部分容积率尽可能提高住宅部分容积率尽可能提高，以给出商业、酒店、办公，以给出商业、酒店、办公宝安国际机场宝安国际机场、停车场等功能预留充足的黄田、停车场等功能预留充足的用地面积，同时利用好景观用地面积，同时利用好景观资源。机场开发区西区资源。机场开发区西区33..商业一商业一般般设设置于置于住宅区和地住宅区和地铁交通枢纽之间，以保证良三围桃源居铁交通枢纽之间，以保证良好的人流好的人流支持支持和交通和交通条件条件。。44..商业主商业主力力店可能店可能需需要要独独立的立的物业，可物业，可考察考察与住宅区的与住宅区的社社区商业分别考察。西乡第二工业区区商业分别考察。55..酒店、商务公酒店、商务公寓寓设设置置尽可能尽可能固戍临临近规划中的机场会展中心近规划中的机场会展中心。。大铲湾后方陆城大铲湾后方陆城66..预留一部分用地留预留一部分用地留做片做片区成区成熟熟后的后续高后的后续高端端开发，开发，如如国国际酒店公际酒店公寓寓。。77..在在保障保障功能功能需求基需求基础上尽可础上尽可能能少变更少变更现有现有土土地利用规划地利用规划。。10建筑高度控制规划区内建筑高度受机场净空影响，黄海高程控制为48.72—100米。11土地利用规划概念图交通轴线交通轴线机机场场机购场物住酒中宅景观店心新住区写轴线、城氛围字酒(楼店分多会会展展式公期（（规划规划中）中）寓开发)商务人流旅客人流住户人流12机场西区土地利用总体框架建议福永、沙高档住宅井方向?住宅规模较大，应相对独立且纯粹星级酒店?商业中心能够成为机场西区的核心，并具备外辐射深圳机场规划中小学的条件OUTLET?产业园及酒店应靠近地铁（大型商业体）口，加强交通优势中高档住宅?酒店与产业园、写字楼应（含公寓）设天桥将建筑物间连通航空产业群星级酒店碧海湾、宝安产业园中心区、关内零售主力店写字楼方向13各类物业适宜规模及所需用地预计物业类型一般建筑面积（㎡）一般用地面积（㎡）?购购物中心（含物中心（含lutletlutlet主力店）主力店）：：?8-108-10万万?44万万?产业园产业园（出租）（出租）：：?4-64-6万万?44万万?写写字字楼楼（可租可售）（可租可售）：：?4-64-6万万?22万万?商商务务酒店酒店：：?22万万?——?商端酒店商端酒店：：?66万万?22万万?风风情餐情餐饮饮街街：：?22万万?22万万?酒店式公寓酒店式公寓：：?6-86-8万万?33万万?住宅新城住宅新城：：?容容积积率上限率上限?覆盖率上限覆盖率上限14整体运营步骤及关键节点借力会展中心，项目全面升级STEP3吸引旅吸引旅客客奠定区域中心奠定区域中心引进主力店，打造购物休闲中心STEP2聚聚集集人人口口积积累累资资金金机场住宅新城建设STEP1?深圳关外置业潮?首期住宅入伙?会展中心投入使用?桃源居、富通城的热销?地铁开通15机场西区开发周期建议?颇具市场知名度?住宅进入中期开发?商业、写字楼、产业园等开?开拓项目知名度发启动并快速发展?住宅率先启动?稳定的商业核心人流形成?项目口碑效应明显规?提供部分社区型?自身教育资源全部形成?住宅开发进入后期模商业配套投入使用?商业氛围浓郁，并?自身教育资源?政府各项配套逐步建成成为区域性商业核心部分投入使用?产业效应初步形成?周边市政配套完善?推动政府各项?第二会展效应初显，配套落实并具备相当辐射性启动期发展期成熟期开发进程16机场西区各功能区开发时间规划配套发展时间轴开发总量市1号线通车中学一期小学建成社康中心市政公园地铁10线政市政配套幼儿园建成社区商业中学二期配套住宅开发20万20万18万18万30万106万建面(住宅开发)(住宅开发)(含酒店式公寓3万()含酒店式公寓3万)(住宅开发)发展期成熟期启动期10万建面产业园6万4万酒店2万3万3万8万建面经济型酒店高端酒店高端酒店产业写字楼4万2万6万建面配写字楼写字楼套风情商业街2万10万建面商业购物中心1期4万购物中心二期4万08091011121314151617181920212223140万建面17机场西区项目整体定位目标?是城市级的?辐射宝安区、南山区、福田区?是具有核心特色的?是深圳的航空新城，具有产业优势?是具有品牌贡献力的?具有能提升开发商品牌的物业类型?是能快速回笼资金的?紧凑型户型为主导，兼有市场补缺型产品?是有城市规划意识的?从城市规划角度，与周边项目和谐发展?是具备城市综合体的?自成特色，能够与其他区域有明显标识18物业属性具有航空特色的深圳西岸大型高档综合体项航空新城、双港经济目1航空城、产业核心价城市综合体物业值2住宅＋商业＋酒店公寓＋产业园区提炼19物业定位航空新城地标级大型综合体20总体形象定位物业定位案名：中信航城A21机场西区区域价值分析品牌价值分析综合体案例借鉴开发模式建议物业发展建议2223物业发展建议整体建议福永、沙?结合航空城概念，项目整高档住宅井方向体采用明快、简洁的设计星级酒店理念，大气并具有国际感?利用项目内已有的林荫道深圳机场作为整个住宅及住宅与商规划中小学业过渡的重要的景观轴线OUTLET（大型商业体）?临107、航城大道重点设计为项目的形象展示面中高档住宅花苑（含公寓）樱?在住宅集中区以及商务核心区设置广场航空产业群星级酒店碧海湾、宝安中心区、关内?在人流设计上，需要重点产业园零售主力店写字楼方向考虑各地块间的有效连接活动广场林荫道主要展示面24整体景观轴、商业轴建议规划概括：1.项目总体景观轴与各区之间的关联；2.景观轴与人、车流向的融合3.机动车和人行道竞争空间；4.零售和非零售功能竞争临街面；5.总体购物街环境问题。25航空特色打造硬件打造：?独立建筑物，如商场、产业园等可采用飞机整体或部分造型?地面停车场与商业连接可参考停机坪的布局设计?在整体的标识系统以机场和飞机舱内风格进行设计26地标级建筑打造?在核心景观区域或者形象展示较好的位置，可设置具有代表性建筑，可以代言整体项目。不但外观独特，同时能够兼顾夜间照明效果。?打造吸引眼球的特色点，如在商场外墙设置“亚洲最大户外电子广告屏”、商场内部设计使用“亚洲最长室内扶手电梯”等27地标级建筑打造?项目总体规划设计中考虑建筑群整体效果?总体规划中可考虑建筑物的顶部造型在空中展示效果28外立面风格参考方