极致活动，引爆价值：全球视野下的城市功能升级主题：全球视野下的城市功能升级节点：项目产品发布会形式：邀请克林顿或布莱尔、国内顶级城市发展研究专家与政府、媒体、金融企业、投行合作开展城市发展高峰论坛。与天心区政府及南湖新城委员会合作探讨城市升级的功能转移目的：凸显保利品牌，卓现项目高度；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1极致活动，引爆价值：保利湘江音乐节，音乐对话湘江主题：保利湘江音乐节，音乐对话湘江节点：项目营销中心开放形式：理查德·克莱德曼,1990年，以《致艾德琳之诗》获得世界上惟一的金钢琴奖。世界顶尖级钢琴大师，大师级演奏会吸引眼球，拔升高度目的：世界顶级大师，树立双重标杆?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2极致活动，引爆价值：世界级珍宝青州佛教造像、舍利展主题：世界级珍宝青州佛教造像、舍利展节点：高区会所开放形式：利用保利博物馆资源，与佛教协会、省博物馆、展览馆联合湖南个大媒体，进行系统媒体套路，树立项目高度、传递项目人文气息，吸引眼球与湘江、橘子洲、第一师范等文化沉淀构建区域历史文化价值目的：文化彰显气度，气度带动高度?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3综合体物业价值互相抬升?本案是一线江景超高层居住综合体。必须充分利用写字楼、酒店、商业等物业对住宅物业的价值拉升作用。?中原建议，提前引进知名酒店管理公司；引进战略合作商家，以实现住宅价值提升。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4价值策略展示策略产品建议及推售策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5项目展示完全攻略营销中心周边包装营销中心（个性、品质）大堂及会所（品质、设计、艺术）样板房及交房标准?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6营销中心：国际、个性、品质?售楼部特色装修风格，新颖时尚、多运用现代科技；?沙盘模型运用四维技术，虚拟图像，生动展示项目形象及产品；?用现代的科技模式，来吸引客户注意力，展示项目卓越品质?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7大堂：设计、品质?入户大堂是可以体验的第二环节；?直接展示项目的档次和品质艺术品标识的细节体现品质大堂布局及层高?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8高区会所：生活、奢华?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9样板房：270度全江景示范单位展示?奢华270度全江景示范单位展示，居高、临江、尽显尊贵；?注意细节，加强亲和力，追求强烈感官体验效果?展示项目最新的设施和建筑硬件系统。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10价值策略展示策略产品建议及推售策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11产品配比：基于对项目价值及形象理解——项目产品为舒适豪华型基于项目价值挖掘和形象定位，中原认为项目的产品打造方向将朝舒适豪华型方向发展；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12产品配比：基于对项目系数指标分析——项目在空间尺度上是属于及其舒适的户型项目由公寓和住宅两种产品构成：公寓：面积45—80平米；住宅：总建面289017平米，总户数1655户，户均面积174平米；住宅整体在空间尺度上是属于极其舒适的产品户型。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13产品配比：售罄典型项目中，以140-160和160-180产品的去化最好，市场接受度较高长沙典型江景项目去化最项目户型面积(㎡)好的面积段：一房52141-150?华盛新外滩一房和141-160三房华盛新外滩151-160的三房，161-180的四房去161-170化最好；四房171-180?湘江世纪城江景房源中以131-140中偏大的产品走势较好！三房　141-160湘江世纪城161-170四房　171-183五房二厅168-175?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14产品配比：基于对中心区市场产品分析：100㎡—130㎡的豪华舒适二房、140—180㎡的舒适型三房有市场机会项目一房占比套数二房占比套数三房占比套数四房占比套数四房以上占比套数化机厂50-60㎡6%24085-9533%900100—13041%887140—16014%232200-2157%79水泵厂90左右30%16090-12050%215120—15020%80汇金国际80-8731%239109-112/137/17458%447140-16212%90270-360（别墅）32套明城国际中心50-6080%10010%12010%凯乐国际城62-727%7771-10877%840124-13116%168万博汇88—9224%124117—12977%403北辰三角洲86-8924%29799-120/130/167-18969%846325-3297%80化机厂：以100—130㎡的三房为主，85—85㎡的二房为辅；水泵厂：以90—120㎡的三房为主，90㎡的二房为辅；汇金国际：三房面积跨度较大主要集中在109-112、137、174为主，80—87㎡的二房为主；明城国际中心：以50-60平米的公寓为绝对主体；凯乐国际城：以70—108㎡的二房为主，124—131㎡三房为辅；万博汇：以117—129㎡的三房为主，88㎡的二房为辅；北辰三角洲：三房面积跨度较大，三房主要集中在99—120、130、167—189㎡面积，两房86—89㎡的二房。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15产品配比：武汉、南京等城市的超高层综合体二房产品在100㎡-156㎡，三房普遍在135-150/180-208㎡，四房普遍在200㎡以上。户型南京世茂外滩新城武汉锦绣长江华润幸福里一房78—9858二房112—156100—10390—95三房153—208135140—145/180—185四房203—268240—245五房300?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16基于以上分析，中原建议项目住宅产品如下：户型面积配比套数二房95—11015%248三房130—14020%332大平层三150—18040%662房及3+1四房160-180/200—23020%332五房300以上5%81合计　　1655?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17推售思考：充分考量市场和竞争影响，寻找项目的最佳入市时间?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18推售思考：通过项目综合体物业以及内部物业之间的相互价值拉升项目整体价值曲线图产品价值高价值物业增值增值价值高价值物业低价值物业增值原整体价值低价值物业?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19推售原则根据3大前提确定整体推售原则市场竞争原则工程节点原则政策调控，竞争空以“限量”和根据工程节点安排白，寻找最佳入市“互动”式推售，首推住宅，进行节点，住宅存在良为核心最优资金周转的推好入市节点售安排核心原则借鉴“限量”和“互动”推售模式，确定首推住宅，不同楼层以及公寓夹杂对比推售，通过二者的挤压互动提升价值?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20推售运营思考优先推出部分超高住宅产品，首开长沙一线江景超高层住宅先河，建立住宅项目形象，实现销售快速出货。保留部分超高层住宅，实现高溢价公寓中间时点推出公寓，公寓夹杂对比推售，通过二者的挤压互动提升价值写字楼物业最后销售，前期优先引进战略合作企业，形成品牌效应，保写字楼证后期写字楼产品的价值提升和销售实现。酒店引进品牌酒店经营公司运营，同时在项目销售前确定酒店经营公司，以提升项目的整体形象和实现价值。商业提前启动项目前期招商工作，引进战略合作商家，改善项目配套，提升整体价值，入市时间随机而定。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21超高层住宅分段推售?分段推售?分段定价?限量发售贵宾舱?互相拉动?具体需要进一步项目资料提供进行分析商务舱经济舱?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22基于目标本报告核心解决，三大问题——Q1：如何形成项目占位，传递核心价值，唤醒城市和历史；Q2：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售；Q3：如何在整体思考下，保证项目执行力?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23coExecutiontents中原是最具执行力的公司n?Novelviewpointsofcentaline