【伟大的时代方能诞生伟大的建筑】——保利南湖项目策略运营报告湖南中原事业一部Hunan.05.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?Copyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1报报告体系告体系AnalyzeSystem序目标中原是最具洞察力的公司中原是最具应变力的公司中原是最具执行力的公司*序*当一座城市的历史被改写一座城市正逐步趋向伟大的时候总有一座具有精神旗帜和时代象征意义的伟大建筑来代表这座城市从纽约到伦敦从东京到香港帝国大厦、瑞士再保险大厦、六本木新城、ICC辉煌时代崛起的伟大建筑他们成为城市的永恒标志和城市精神的象征当长沙加速迈入伟大城市的行列的时候长沙迫切呼唤一座能够助推长沙经济腾飞承载城市荣光与梦想的伟大建筑保利南湖广场必将成为长沙迈向国际化的精神象征【伟大的时代方能诞生伟大的建筑】【保利南湖广场】开启城市影响力时代保利和中原携手开启【保利南湖广场】城市影响力时代?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8保利地产，央企地产第一品牌实力央企，一级资质，和者筑善保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。保利秉承“和谐生活、自然舒适”、“和者筑善”的理念，北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、沈阳、长春、包头、济南、青岛、武汉、长沙、南昌、杭州、成都、广州、深圳、贵阳、南宁及香港等地区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9湖南保利，快速发展，实力运作湖湘地产版图进入湖湘，八大布局，打造地产长城湖南保利房地产成立于1998年，注册资本金·5000万元人民币，是保利房地产（集团）股份有岳阳保利洞庭东岸限公司在湖南业务的运作平台。公司下辖四个子公司：长沙永峰生态动物园建设开发有限公司、麓谷林语长沙金利和泰房地产开发有限公司、长沙保利物业管理有限公司、岳阳保利置业有限公司。湖南文化大厦公司秉承“和谐生活，自然舒适”开发理念，专保利苑注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，目前已成功开发了保利苑、今利园、湖南文化大厦、保利保利南湖广场花园（一期、二期）、岳阳洞庭东岸、保利·西街等项目。正在建设和销售的项目还包括保利·今利园南湖广场、保利·麓谷林语、保利·阆峰云墅、保利花园（三期）等位于城市重点发展区域的项目。保利花园保利阆峰云墅?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10中原地产，源于香港，系出深圳，全国品牌代理公司三甲源于香港，全国品牌代理公司三甲耕耘陆港澳三地，国内26个省市建立分公司，国内最具规模房地产代理公司；深圳中原，成立于1997年1月，是深圳最具规模的大型专业地产代理公司，素有“皇牌代理信心标志”的美誉。10年连续创造深圳市场占有率第一位；布局大深圳，珠海中原、东莞中原、云南中原、福建中原、湖北中原、惠州中原、湖南中原等，初步形成中国华南房地产整合体系。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11湖南中原:三年磨砺，不断突破，长沙市场占有率第一中原发展轨迹长沙市场成交量走势紫龙郡万科·西街卓越·蔚蓝海岸佳兆业·水岸新都泽西城嘉盛华庭高信·向日葵卓越·麓山别墅格兰小镇幸福里·润城湘腾城市广场极目楚天嘉盛国际华都勤诚达·新界国杰星城淞雅水郡运通尊苑恒鑫恒基凯旋门长沙奥林匹克花园万家城年份891.17万680.78万1097.8万预计800万2007200820092010?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12中原地产:塑造区域价值标杆中欣·极目楚天实收均价：卓越·蔚蓝海岸4200元/M?进场前实收：区域均价：4500元/M?3800元/M?进场后实收：恒基·凯旋门6000元/M?实收均价：5000元/M?高信·向日葵区域均价：实收均价：4000元/M?5500元/M?区域均价：运通·尊苑收均价：4800元/M?实5500元/M?区域均价：卓越·麓山别墅4800元/M?进场前实收：7000元/M?奥林匹克花园进场后实收：嘉盛国际进场前实收：开盘实收：10000元/M?9600元/M?9300元/M?进场后实收：区域均价：12000元/M?7000元/M??CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13当保利和中原并肩，我们有理由创造奇迹树立项目标杆，引领长沙，开启一线江景和城市项目目标综合体新时代2011年，项目整体实现销售金额20亿元销售目标在走量的前提下，实现利润最大化?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14基于目标本报告核心解决，三大问题——Q1：如何形成项目占位，传递核心价值，唤醒城市和历史；Q2：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售；Q3：如何在整体思考下，保证项目执行力?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15conInsighttents中原是最具洞察力的公司?Novelviewpointsofcentaline|长沙城市正在全面升级|升级必须从中心区开始|中心区升级从本案伊始|项目形象思考——城市升级吹号手！昨日长沙：城市发展初级阶段，城市功能的低下和城市形象的低落。【印象】昨日长沙长沙悠久的历史曾谱写了深厚的人文底蕴带来了古朴的气息伴随而来的，还有低矮的民房拥堵的交通混杂的菜市场………?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17长沙定位：长株潭两型社会的获批，预示着长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。?2007年12月14日，国务院批准，长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区；?中部崛起中，长株潭扮演了重要角色，成为中部崛起的引擎之一；?努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。实现城市群在湖南省的非均衡极化发展、跨越式发展。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18长沙发展：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市凝聚力增强，带来长株潭融城和扩城的城市扩张。城市化水平高速增长期长株潭融城65.00%60.00%55.00%50.00%2010年长沙城市化率约65%，GDP45.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年有望破4000亿元，保持约15%的高速增长……,促进城市的扩展长沙城市扩张和发展！！GDP高速增强带来强劲支持?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19长沙变化：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮来袭。一个国际化的大都市崛起的身影若现。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20一个伟大时代的到来——长沙进入城市全面升级阶段——?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21中原观点：城市升级的本质是中心区的升级。中原观点———一个城市升级的本质是中心区的升级！！??城市中心区，城市升级动力之Urbancenters,toupgradetheengineforthecity源Urbancentersofurbanculture城市中心区是城市文化与灵魂andthesoulofthelabel,focused的标签，集中了城市的标志性建onthecity'slandmarkbuildings,筑，是城市商业价值最大化的具tomaximizethevalueofurban体体现，是城市经济发展的动力commercialembodiment,isthe引擎，是城市发展的方向。drivingforceofurbaneconomicdevelopmentengine,isthedirectionofurbandevelopment.。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22案例一：东京的六本木新城。日本东京城市的升级，由东京闹区内的六本木区域掀起。代表性项目是六本木新城。?日本东京城市的升级，由东京闹区内的六本木区域掀起。?代表性之做是六本木新城（六本木ヒルズ）的建成运营。?注：六本木新城又称六本木之丘，由森大楼公司（森ビル）主导开发，是日本规模最大的都市再开发计划之一。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23案例二：上海的新天地。上海城市的升级，由上海市中心开启。代表性项目是新天地的建设运营。?上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。?上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。?Copyrig