项目四至及动态：目前地块已三通一平，项目西邻湘江路，东书院路、南临正在改造的南湖路，项目以南正紧锣密鼓的进行南湖新城拆迁改造，目前区域整体档次不高。北面临南湖港巷三通一平西面为湘江路东面临双向6中段，并远眺车道路宽38米橘子洲，一线的现代气息主江景尽在咫尺干道书院路南面临正在改修扩建的南湖路?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1地段价值：南湖新城核心，规划中南湖新城滨江商务区；南湖新城核心区域、滨江商务区区域发展价值：南湖新城作为长沙主城区核心功能外溢的第一承载者，未来城市核心区域。项目地段价值：处于南湖新城的核心，是未来滨江商务中心，具备极高的居住和商务价值。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2景观资源价值：眺望麓山，近揽湘江，直临橘子洲头，湘江风光带，坐享湘江最好资源段项目处于湘江第一排，近揽湘江水，无敌江景资源；隔湘江，眺望岳麓，地标建筑郁郁麓山试比高；直临橘子洲头，项目位置正对橘子洲头，天下第一城市内洲，伟人雕塑尽收眼底；湘江风光带：长沙最大的城市休闲绿带，由十余个休闲健身广场、绿化带以及历史文化景观组成，集防洪、观光、旅游、休闲、健身等功能于一体。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3历史人文优势：悠悠历史，人文积淀，浓厚湖湘文化精神和古老长沙余韵。杜甫江阁作为北端视觉焦点，保障视线视廊，形成其与古城、新开发建筑、湘江、橘子洲、岳麓山的对话；碧湘宫故址，立碑于湘江风光带中，诉说着“城中烟树绿漫漫，几方楼台树影间”的意境文津渡（朱张渡）、一师范地段，利用街道、游园、广场、轴线、节点、标志等手段，串联起湘江风光带、商业街、一师范标志建筑及妙高峰的地域历史脉落电灯公司旧址、四羊方樽广场等遗址在风光带中诉说着长沙悠远的历史文化与近代发展的话题。规划在南湖广场中，保留一段火车铁轨，并设置蒸气机火车头的小品，昭示着历史滚滚车轮在此碾过。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4交通价值：主干道书院路与南湖路交汇，西邻湘江路中段，交通极其便捷；同时，临近侯家塘、五一路、东塘三大商圈，交通四通八达，未来溢价值更高。10分钟与核心区无缝对接；主干道书院路与南湖路交汇，交通便捷随时对接侯家塘、五一路、东塘三大商圈倚主干道书院路与南湖路交汇，位于中央区域的紧密对接长沙主城区核心地段，成功梯度过度新优势位置，交通意义重大；政升级区域，具备良好的功能价值提升和整体价，值落地。1、139、101、160、108、130、140、901等近20趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带；五一商为业主提供“出圈则繁华、入则宁静”的生活，真正观山、观水、本案侯家塘商圈观橘子洲。还能给业主良好的投东塘商圈资升值空间。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5项目规划价值：集商务办公、公寓、商业、超高层住宅为一体的城市地标综合体，多维价值聚合体，并与项目优良地段、成熟配套形成良性互动，聚集效应极佳。公寓：45—80平米，弧形规划，270度绝版江景资源，投资+自住功能绝佳；住宅住宅：125—558平米超高层住宅，（含少量写字楼复式）公寓写字楼：为本案最大亮点，200米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有。商商业：一线临江商业，借势沿江风光帯，可业打造沿江风光帯风情商业街，兼小区配套价值和区域商业价值。酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6昭示价值：长沙滨水城市新地标，湘江天际线?本案直临湘江大道、书院路两条长沙南北主干道，具较强昭示价值根据南湖新城沿江天际线规划，本案是楼建成后将成为该区域，也是长沙湘江沿线主城区的新地标；200M50M30-50M60-100M100-200M80M西湖路劳动白沙路南港路南湖路都江路南郊公路园?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|74大核心价值品牌地段景观规划价值+价值+价值+价值央企地产第一品牌城市核心区—南湖新城一线江景，风光带，近超高层地标多维城市，布局湖湘8项目核心滨江商务区，南湖揽麓山橘子洲，坐享湘综合体，开辟长沙江新城城市升级第一梯队江最好江景资源段。景新高度！?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8项目价值体系品牌价值：保利集团，央企地产第一品牌，12年入湘，八大布局，项目积淀集品深厚，有良好的品牌、资源、人文、地段于一身牌价值。地段价含值酒店：主城区、商核心功能外溢中的第一承业、办公和住宅载者——为南湖新城，本案一体处于南湖新城核心，规划中南湖新城滨江商务区；景观价值：眺望麓山，近揽湘江，直临橘子洲头，湘江风光带，坐享湘价值江最好资源段全资源系、多维度、超高层历史人文优势：悠悠历史，人文积淀，浓厚湖湘文化精神和古老长沙余韵。体系交通配套价城市地标价值聚合体值：城市核心区域，五分钟自在生活，10分钟与核心区无缝对接；项目规划价值：集商务办公、公寓、商业、超高层住宅为一体的城市地标综合体，多维价值聚合体，并与项目优良地段、成熟配套形成良性互动，聚集效应极佳。项目昭示价值：城市南北主干道，200米地标建筑群，长沙滨水城市新地南湖新城区域的领导者！标，湘江天际线?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9洞察回顾——本案是南湖新城本案是长沙城市全面升级的领导者！过程中的第一批引领者！南湖新城—长沙城市升级的第一批承载者！本案是长沙城市全面升级的长沙全面升级时代到来！【号角手】?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10【基于中原城市洞察的项目形象】大城崛起的号角手————一个伟大时代与一座伟大建筑?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11纳全球视野重定义长沙———一个伟大时代与一座伟大建筑?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12【基于中原城市洞察的项目价值】城市核心无限可能————全资源全价值系城市聚合体?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13【基于中原城市洞察的项目价值】共赏世界精彩———全资源全价值系城市聚合体?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14基于项目价值和项目形象的案名建议每一个城市都有他的天际线！?城市天际线具有直觉直观的人文特点、审美特点、标识特点和造型特点，是城市发展进程中，一个非常时代化的理念！香港上海?本案是长沙城市全面升级过程中的引领者！为长沙城市湘江沿线的天际线，代言一座城市的崛起，升级一座城市的未来！纽约上海东京?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15保利·天际广场基于项目价值和项目形象的案名建议：?本案是湘江沿线的地标建筑，以领导之态统领湘江两岸；?本案是长沙大成崛起的号角手，以领袖之姿屹立湘江东岸；保利·御岸?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17基于项目价值和项目形象的案名建议：保利·天玺湾?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18基于目标本报告核心解决，三大问题——Q1：如何形成项目占位，传递核心价值，唤醒城市和历史；Q2：如何在“变”市下，精细化项目运营和推售；Q3：如何在整体思考下，保证项目执行力?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19coReactiontents中原是最具应变力的公司n?Novelviewpointsofcentaline|中原对楼市变局研判|中原对中心区域市场及客户的理解|中原对超高层及综合体项目研判与借鉴|中原对项目精细化运营与推售?中原对楼市变局研判中原对楼市变局研判：国务院连续出台多项措施，高压遏制房价过快上涨局面颁布时间政策标题政策概况政策影响关于首次购买普通住房有关明确了首次购房的概念，防止他人利2010年4月1日基本取消144㎡以下的普通住房的契税优惠契税政策的通知用政策来获得契税优惠湖南省2010年供地计划增2010年的供地计划比前5年的年平均供地量增加了20％以2010年4月8日降低土地成本，控制房价持续上涨20％供应总量3180公顷上，将三类用地供应比例提到总量的74％加快保障性安居工程建设，解决中等加快保障房建设遏制房价过2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300偏下收入家庭的住房困难；加强房地2010年4月13日快上涨万套，各类棚户区改造住房280万套。产市场调控工作，遏制部分城市房价过快上涨对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的实行更严格差别化住房信贷制住房价格过快上涨，抑制投机性购2010年4月14日家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基政策房准利率的1.