北辰新河三角洲——地王和商务引领下的地段资源综合体。地段居住体地段综合体地段资源居住体地段资源综合体?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1北辰新河三角洲——2010年首开11万住宅区域示意图地段居住体地段综合体地段资源居住体地段资源综合体?北辰新河三角洲开发D3和E5区域，总共约20万平方米，多为非临江物业。2010年11月优先推出D3区域，?D3地块货量共1454套。1、2、4、5、6、7、8号楼分批推出，11月入市体量11平米。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2北辰新河三角洲地段居住体地段综合体地段资源居住体地段资源综合体舒适型2-4房，面积覆盖段大。121-125、133-135三房为主，部分87-98两房及171-194四房及345平米的五房。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3北辰新河三角洲地段居住体地段综合体地段资源居住体地段资源综合体?户型设计带360度观景窗，全明卫设计，大型入户花园。户户飘窗，在景观、通风、采光方面最大化；?户型结构偏重舒适、享受，功能分区合理。户型面积套数配比两房86-8929724%三房99-120/130/160-18984669%五房325-329807%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4北辰三角洲VS本案VS项目对比：强势江景，地王效应，超大体量综合体，超大影响力和号召力；知名开发商，实力雄厚；但目前配套尚待发展；本案2-3年内配套略优于对方；在项目规模、规划上无法匹敌对方！在市场影响力和号召力上，本案还稍逊色一点。高效运用保利的品牌优势、项目自身的人文资源优势及现阶段大环境配套去跟该案进行局部的竞争。推售：2010年11月优先推出D3区域，共1454套。1—8号楼分批推出，121-125、133-135三房为主，部分87-98两房及171-194四房及345平米的五房。11月入市体量11平米。从总平上看，该区域超高产品非一线江景资源，与本案相比在江景上有较大的区别，这也关系到本案后期的推售。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5中心区域市场分析从项目看：本案核心竞争对手是北辰，其次是明城国际中心、泊富国际广场、汇金国际；从推出产品看，竞争度强的北辰，其次是凯乐国际城、中建国际、汇金国际复合体类型项目名称项目竞争度产品推售竞争度地段居住体化机厂★★★★万博汇★★★★汇金国际★★★★★★地段综合体水泵厂★★★明城国际中心★★★★★泊富国际广场★★★★★地段资源居住中建国际★★★★★体凯乐国际城★★★★★本案————地段资源综合体北辰新河三角洲★★★★★★★★★?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6中原对中心区域客户的理解省外和地市客户促成了中原进场后月均去化30套奥林匹克花园平层乾台！看重项目的地段和教育配套的中心区客户和地市建鸿达华都生意客户，让中原进场后价格由5700攀升至6500，成交量月均10多套攀升至30套！市中心区域的客户，缔造长沙楼市传奇，售创长沙嘉盛国际楼价破万记录。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7实现华都高速高价的客户群?主要是雨花区和地市客户，他们看重项目的地段和教育配套，同样以生意人为主，多次置业！客户偏好：项目位置，周边教育、医疗配套，户型。吸引客户的首先是项目得天独厚的位置，周边配套以及城市中心地段稀缺的大户型板楼也是影响其是否购买的重要因素。置业次数：成交客户多半为多次置业，二次及二次置业以上占94%，置业经验丰富，相对理性，第三次置业的占41%，三次以上占29%;客户来源：主要来源于雨花区和省内其他地州市（邵阳、衡阳、常德等），地市高端客户的挖掘对项目成交有重大影响；客户职业：成交客户以私营业主为主，占46%，中高层管理者占24%?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8顶级平层豪宅奥园乾台的买单客户?主要是地市和省外客户比例限制提升，看重地段与环境的自住客户客户偏好：客户主要为项目所处的地段、项目环境、园林、升值潜力及楼牌品质买单，成交中有部分客户对于8大智能系统表现出浓厚兴趣置业目的：客户以改善型居住及自住兼投资为主，自住客户占50%，投资客占到一定比重----21%，自住兼投资客户有19%，投资客户主要看中总价相对较低的乾台单位。省外客户投资颇多。客户来源：乾台成交客户以长沙本人为主，占44%，同时省外客户占了40%，这与过年返乡过年有很大关系，比例也较大；地州市客户以长沙周边地州市为主。（省外及地州市客户均为现在当地工作、生活的客户，而非藉贯）；客户职业：客户从事的行业比较广泛，以实业私企老板及房地产开发商老板为主，分别占20%和14%，其次商业投资、贸易、钢材、建材等也有一定比例。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9支撑嘉盛国际破“万”的客户?主要来源项目周边的市中心区域，投资客为主，大多是自住生意人VIPvip客户职业卡客户区域57504640%6045%42%40%455034%35%35%来源区域：主要来自商业商务氛围浓厚4030%4030%25%3525%3025的侯家塘及周边。其中侯家塘、东塘、301719%20%20%2015%13%10258810%15%1057%3劳动广场、黄土岭合计约65%。同时五2016166%26%5%12%1312%4%1%2%15129%118%10%10%00%86%一商圈约10%，外地约10%。1054%54%5%32%他500%00%0%者板其员员员员师业老员人人职人律职营0-5%通术/私人理理普技师由职管管教自公层层业业/位中高企专生单业业医从事行业：自主生意人、房地产/建沙地业企企区区区星区外区事近近近蓉福心麓边花/附附附近芙开天岳周雨府人数占比塘塘岭附沙政家东土场长筑、公务员、贸易、金融的行业客户广侯黄动劳较多，占项目整体的81%。特别是自主人数占比生意人较多，占到35%。vipVIP客户从事行业分析客户购房次数479070%客户职业：私营老板、企业管理人员、5040%794535%35%8060%4059%公务员和占比最大，占总量的80%。特30%70352950%25%603046别是私营老板，占到42%。2521%20%5040%34%201415%4030%159810%10%301067720%7%36%20524%25%15%05%10置业目的：93%以上是投资，特别是投2%10%01%1%1%0%0%107%资自己办公或转租办公的客户较多，且00%员他第一次第二次第三次及以上业业务业业筑人易其产业业工公售业业饮建意贸技险源加零生询餐/生/他们价格抗性较小。科保能造发卫咨乐产主游人数占比新券讯制批育、娱房自旅证通教介融电研中金邮科人数占比?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10中原对中心区域客户的理解?实现中心区域产品高量、高价的客户主要为两类：城市中心情结的中心区客户长沙情结的地市及湘籍客户?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11城市中心情结的中心区客户家已立，业大成；一朝天下商海，暮回长沙古城，他们具有浓厚长沙城市中心情结；南门口的夜宵湘江边的轮渡天心阁的城墙屈贾人文的积淀白沙清水的滋养他们是长沙最核心区域居住的追随者和引领者?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12长沙情结的地市客户14市洲，他们拥有自己的成就，但长沙是他们的单级向往，他们希望在长置业他们希望在长沙最核心的区域拥有价值居所在一省之上，拥有最奢华的都会荣耀，在省会核心，寻求品质和身份的价值支撑。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13长沙情结的湘籍客户在外奔波多年，代表了一代湖湘人的功成与名就；落叶归根，梦牵萦绕的潇湘故土；他们见识广博，品位卓著，追求地段的核心，追求资源的奢享，追求生活的品味。价格抗性极弱?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14?中原对超高层及综合体项目研判与借鉴香港天玺——组合式价值提升展示—3亿元打造的示范单位尊贵—独立尊座大堂及专梯耗资3亿元打造位于中环国际金两座楼，七个大堂，大单位的走融中心（IFC）1、2期，占地大的大堂，小单位的走小的大堂4万平尺示范单位及展览馆；，相互分开、相互区隔——你住样板房有3个，主要有日本风、80平方米的，跟我住200平方米英国风和意大利风。的走的大堂是不同的——充分体现身份等级。造势—不曾不再，营造稀缺产品—匠心设计间隔尺房至尺房俱用cullinan、梦露的晚装、全800122004备；球最贵的10万英镑的威士忌来比喻天玺，然后带出天玺的不前排海景单位横排式设计，令曾，不再，大力造势每个房间享有相同极少主力墙，可灵活更改；标准单位两房至四房双套设计造质Codeofthisreport|16?Copyright布阵Centaline——Group,2010。天玺——直击客户心理，