上海房地产市场月度简报2012年9月上海房地产市场月度报告2012年9月上海房地产市场月度简报2012年9月2012年10月11日目录上海房地产市场月度简报2012年9月第一部分市场要闻一、政策法规1、上海放宽共有产权房标准上海市住房保障和房屋管理局采纳市民群众的合理化建议，放宽了2人申请家庭的供应标准，即2人申请家庭，可以购买一套两居室住房，其他供应标准不变。该政策已于10月初公布，并在按照2012年准入标准申请共有产权保障住房的供应工作中实施。这样调整2人申请家庭的供应标准，既可以合理满足2人申请家庭的购房需求，也可以进一步完善保障性住房供应政策。2、《上海市房产面积测算规范》9月起执行9月1日起，上海市住房保障和房屋管理局近日公布的《上海市房产面积测算规范》开始施行。《规范》实施后，通过送露台、入户花园等面积这类“非透明”降价方式促销将在市场上行不通。随着新规的实施，以“绝版房型”为宣传点的促销方式很有可能在这个“金九银十”的舞台上登场。由于二手房产证面积认定不受《规范》影响，二手市场购房者对此的关注度目前并不高。3、上海开展住房限售政策等执行情况检查9月6日按照《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》要求，组织开展住房限售政策等执行情况检查有关事项，一各区县房管部门要抽查一定比例的在售商品上海房地产市场月度简报2012年9月住房项目，重点是本区域范围内成交价格较高、价格上涨较快、外地人士购房占比异常以及存在其他成交异常情况的商品住房项目；二对本区域内2012年以来取得新建商品住房预售许可证或已办理现房销售备案的商品住房项目开展全面检查；三对本区域商场、办公楼公寓式酒店等非居住商品房项目的分割销售、售后包租等情况进行摸底排查，掌握本区域存在分散经营、统一包租的各类非居住商品房现状，及时发现矛盾纠纷，做好预案。4、上海市房管局出台新规加强房屋征收行为管理《上海市房管局出台新规加强房屋征收行为管理》明确，初次从事房屋征收与补偿工作的人员，应当参加市房管局组织的房屋征收法律知识和业务知识的培训考核，取得《房屋征收岗位水平证书》的人员，由其所在的房屋征收事务所向区（县）住房保障房屋管理局申领《上海市房屋征收工作证》。在开展工作时，应佩戴《房屋征收工作证》。房屋征收事务所应当在房屋征收部门的委托范围内开展房屋征收与补偿服务工作，按照委托合同的约定收取劳务费，不得以营利为目的。二、企业动态1、世联地产启动养老地产业务在谋转型与多元化的房地产行业背景下，作为国内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，世联地产也正在向集成地产服务商转型。9月18日，世联地产高调宣布将全面启动养老地产顾问业务，并发布了《养老——中国式地产化解决方案》。这被视为世联转型集成地产服务商的重要一步。而在此举背后，是国内房地产开发结构的转变。在住宅限购的背景下，商业地产、旅游地产、养老地产正成为开发商的新宠。合富观点：随着商业、旅游地产开发的逐渐过热，养老地产也慢慢被众多开发商所看好，而作为综合型地产服务机构，对于这块新的“蛋糕”也要考虑提前布局，才不会在接上海房地产市场月度简报2012年9月下来的开发结构调整中受制于人。2、万科9月拿地金额创新高相比今年上半年的“矜持”，进入下半年，尤其7月以来，万科进入集中拿地期。公司8月共新增8个项目，获权益建面139.6万平方米，需支付权益地价36.1亿元，平均楼面地价2586元/㎡。9月，万科在拿地方面更上一层楼，在广州、杭州、青岛、昆明等地共新增9个项目，数量创下年内新高，获权益建面166.2万㎡，需支付权益地价43.89亿元，平均楼面地价为2641元/㎡。合富观点：尽管楼市销售“金九”成色不足，但土地市场却是另一番景象。近期国内土地市场持续升温，北京、上海等多个城市掀起一轮供地高潮，房企拿地积极性也明显增加。就近两个月万科的拿地情况来看，新增项目多位于一二线城市，且拿地成本仍相对较低。3、首创置业欲进军上海市场与上海房地产市场几次擦身而过，观察许久的北京首都创业集团有限公司（下称“首创”）终于还是按捺不住。“上海是中国的桥头堡，这种城市内一旦有好的资源，将是不可再生和稀缺性的。”首创集团总经理刘晓光表示，“首创未来有进上海的计划。”首创旗下的上海首腾投资发展有限公司已经低调成立。根据工商资料，该企业注册资本100万元，公司类型为合资性质的有限责任公司，成立于今年8月7日。其经营范围为投资管理咨询、企业管理咨询、文化艺术交流策划咨询以及投资管理等。4、九龙仓主席吴光正成龙湖第二大股东香港联交所最新披露的一份资料显示，9月12日，吴光正私人增持314万股龙湖地产（00960.HK），涉资约3600万港元。此番增持令吴光正对龙湖的持股比例，由此前的4.98%增至5.04%，成为继龙湖地产创始人吴亚军之后的第二大股东。龙湖地产半年报显示，截至6月30日，吴亚军持有龙湖地产75.6%股权。上海房地产市场月度简报2012年9月三、市场动态1、上海楼市库存量已达1066㎡为赶上中秋国庆超长假期，及“假日楼市”房展，近期新房供应大幅放量，让上海本已居高不下的新房库存进一步增加。数据显示，截至9月底，申城新建商品住宅可售面积1066㎡，创下2008年初以来的最高纪录。9月全市商品住宅推盘量为127万㎡，供应总面积在3万㎡以上的多达22个，占比超4成，库存压力加大。2、保利联合体45亿摘徐汇滨江地块2012年10月10日，上海保利建锦房地产有限公司，信保（天津）股权投资基金管理有限公司以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，楼板价27055元/㎡，溢价率42.86%，成为今年上海新的总价地王。该地块为近两年来黄浦江沿岸推出的首幅含住宅性质的地块，同时也是徐汇区近3年来出让的第二大地块，仅次于绿地集团2009年竞得的斜土街道107街坊龙华路1960号地块(绿地海珀旭晖)。3、滨江凯旋门境外客抄底上海新鸿基公寓最高价格超过26万元/㎡的新鸿基上海滨江凯旋门项目，在8月8日、9月7日和9月10日三天的成交均价跌破了上述楼盘在网上房地产备案的9.31万元/平方米的最低参考价；今年8月8日成交价仅76423元/㎡。滨江凯旋门能在3月23日至今的5个多月时间卖出50套，并非全部靠降价。其中有相当一部分购房资金来源于外币贷款。在滨江凯旋门上海房地产市场月度简报2012年9月的十余套预售房源中，有25%被境外抵押。而根据现行对境外银行的金融监管政策，外资银行只能向境外客提供购房贷款。4、上海十一房展楼盘优惠不足购房者观望为主10月6日下午，为期4天的“假日楼市-2012上海房地产秋季展示会”在上海展览中心、浦东上海展览馆正式落幕。本次十一房展整体人气与五一房展持平。不过，由于本次展会期间参展楼盘多数优惠不足，购房者主要以参观询问为主，并未急于出手。一些参展房企也表示楼盘实际成交不如从前。合富观点：今年二季度，开发商已通过以价换量回笼部分资金，压力有所减小。因此，期待开发商接下来继续像一季度那样大面积大幅度的给予折扣优惠是不可能的。”上海房地产市场月度简报2012年9月第二部分各级市场分析、土地市场分析1、土地市场月度走势分析?9月上海共出让88幅用地，共372.72万㎡，环比上涨10.45%。其中工业214.35万㎡。?9月上海迎来一轮推地热潮，为近两年以来新高，成交面积同比上涨74.79%，共成交369.4万㎡，成交金额亦是水涨船高，为114.15亿元，?土地市场供需两方面的集中释放是近期成交逐步火热的原因。其中部分房企在资金压力缓和及可售房源消化的背景下，对于优质地块的土地储备意愿明显提升。2、当月区域土地市场供求分析?全市共有10个区县有土地出让。金山区出让量达到101.45万㎡，仅一幅8.08万㎡居住用地，其余均为工业用地；嘉定出让量达到60.71万㎡，经营性用地达36.19万㎡；青浦赵巷特色居住区出让1幅纯住宅用地，面积达12.37万㎡。?成交方面，松江土地成交85.40万㎡，全部为工业用地；浦东新区土地成交69.58万㎡，其中融创绿城旗下绿顺房地产、九龙仓旗下龙润房地产再次联合8.34亿元摘得浦东新区唐镇5街坊180/1丘住宅地块，楼板价11544元/㎡，溢价率0.3%，相比之前获得的两幅地块，唐镇5街坊180/1丘地块容积率更低，更为优质，但成交楼板价较2009年已大幅下降近40%；嘉定共成交2幅用地，共达17.35万㎡，奉贤区成交3幅上海房地产市场月度简报2012年9月住宅用地，面积为17.53万㎡，且均有低密优质住宅用地出现。?政府加大土地供应的助推作用和部分开发商回笼了一定资金，重新拿地“补仓”愿望较强，导致近期土地市场升温的现象。目前是楼市调控的关键期，房企拿地要慎之又慎，高地价将很可能引发更大力度的调控措施出台。2、当月经营类土地市场供求分析?供应方面，9月上海共推出33幅经营性用地，出让面积共计158.37?㎡，其中推出住宅用地62.48?㎡，商办用地30.59?㎡，保障房用地73.66?㎡。?9月上海共成交25幅经营性用地，成交面积共计101.02万㎡，为年内首次单月成交面积超过100万㎡，环比大增147.55%，但同比减少64.36%。其中住宅用地成交面积38.5万㎡，商办用地成交面积30.96万㎡，保障房用地成交面积31.56万㎡。?成交金额方面，9月上海经营性用地土地出让金96.99亿元，环比增长90.04%，创今年新高。但相比去年出让金却有较大幅度下滑，同比减少25.66%。其中住宅用地成交金额34.89亿元，商办用地成交金额53.30亿元，保障房用地成交金额7.46亿元。上海房地产市场月度简报2012