中原地产发布：2012年4月东莞房地产二级市场住宅研究报告中原地产发布：2012年4月东莞房地产二级市场住宅研究报告月度关键词：营销高潮、降低购房门槛、精装逆势抬头。楼市总结：2012年4月全市共20个新增供应项目，总供应面积为41.46万㎡，环比减少18.08%，非住宅的商铺、写字楼、车库本月供应依然缺乏，显示开发商的重点聚焦在住宅的出货上面。商品房供应排名前五位分别是：南城、寮步、道滘、松山湖、万江，其中南城区域在全新楼盘中央财津，加推楼盘天利中央花园、万科·金域华府、中信森林湖·兰溪谷的带领之下排名第一，供应量达到19.45万㎡。2012年4月，东莞商品房成交面积40.87万㎡，环比减少18.52%，同比减少30.05%，成交金额37.45亿元，环比减少17.05%，同比减少22.17%。由此可见，虽然4月东莞刚需购房得到释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，同时开发商也都延后到月底开盘，致使整体成交逊色于3月，应该在意料之中，不过4月最后的几天楼市却红红火火，大部分在28-30日开盘的项目都取得很足的人气与销量，相信随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞住宅价格将呈现一幅分化的格局，部分去年底到今年初，经历两轮降价逐渐调整到位的楼盘，例如城区南城、万江的楼盘，在未来降价的空间几近于无；而部分前期价格坚挺，同时出货缓慢的楼盘或将迎来一轮“补跌”的行情，才能可望打破销售停滞的尴尬，当中尤其以城区的大户型产品居多；镇区楼盘供应总量偏少，接下来仍然延续低价入市的策略。中原地产发布：2012年4月东莞房地产二级市场住宅研究报告2012年4月，东莞普通住宅价格为7541元/㎡，环比上升5.78%，虽然东莞楼市不少楼盘持续采取措施“以价换量”，但是在恒大雅苑、保利·红珊瑚等精装修的标杆大盘入市畅销的情况下，本月普通住宅均价出现一定的虚高，实现上打折促销仍然是市场主旋律。4月份东莞普通住宅成交32.09万㎡，环比下降19.94%，共3402套，普通住宅中位房价为6588元/㎡，环比上升4.17%，深究其中的原因，不难发现4月份东莞楼市价格松动的楼盘不断蔓延，但是相对镇区项目的零星加推，城区项目更为主动出击，纷纷借助刚需购房入市的时机，加大推售力度，致使全市录得有成交的楼盘当中，城区楼盘的成交比重明显上升，使得价格基数水涨船高，实际具体到各个楼盘，价格仍然是处在下探的进程当中。4月普通住宅（洋房+公寓）成交中，小户型公寓依然匮乏，而两房、三房的刚需户型，在保利·红珊瑚、卓越·蔚蓝城邦、万科·金域松湖集中签约的拉升下，俨然成为成交的主力军，达到64.93%。一、东莞四月份商品房供应有所收缩，楼盘通过频繁少量加推为主。2012年4月东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年4月全市共20个新增供应项目，总供应面积为41.46万㎡，环比减少18.08%，同比减少20.89%，其中住宅供应面积38.36万㎡，同比减少22.71%；此外，非住宅的商铺、写字楼、车库本月供应依然缺乏，显示开发商的重点聚焦与住宅的出货上面，频繁少量加推吸纳刚需购房。4月份南城商品房供应占全市的几乎半壁江山。中原地产发布：2012年4月东莞房地产二级市场住宅研究报告据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2012年4月10个区域有商品房供应，排名前五位分别是：南城、寮步、道滘、松山湖、万江，其中南城区域在全新楼盘中央财津，加推楼盘天利中央花园、万科·金域华府、中信森林湖·兰溪谷的带领之下排名第一，供应量达到19.45万㎡，占全市整体46.92%；此外，寮步、道滘分别在星城国际花园二期·央景台、富盈WO城全新上市的情况下，也是楼市交投活跃的区域。两房、三房推售热度不减，占总货量的55.37%。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，4月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应量占比重维持高位，两房、三房合计占供应整体的55.37%，主要是由保利·红珊瑚、中央财津、富盈WO城、星城国际花园二期·央景台所贡献。此外，南城楼盘中央·财津“姗姗来迟”，也供应大量一房产品；此外，合拼户型的供应保持平衡，主要是针对首次改善职业需求。二、东莞洋房库存高位徘徊，洋房出货压力最大，公寓次之、别墅最小。截止2012年4月30日，东莞全市商品房存量为617.79万㎡，环比小幅减少0.26%，其中住宅存量为456.98万㎡，环比增加0.70%，共39507套；洋房存量为380.84万㎡，环比增加0.91%，共37389套；公寓存量29.33万㎡，环比增加28.86%，共5702套；别墅存量76.14万㎡，环比减少0.37%，共2118套。3月底商品房库存总量虽然比上月有细微的减少，但是住宅库存依然在高位徘徊，细看到各个物业类型，洋房依然是出货压力最大的细分市场，公寓次之。中原地产发布：2012年4月东莞房地产二级市场住宅研究报告三、购房者期待下月更大优惠促销，四月刚需释放步伐有所放缓。2012年4月东莞市商品房成交总体情况：2012年4月，东莞商品房成交面积40.87万㎡，环比减少18.52%，同比减少30.05%，成交金额37.45亿元，环比减少17.05%，同比减少22.17%。由此可见，虽然4月东莞刚需购房得到释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，同时开发商也都延后集中到月底开盘，致使整体成交逊色于上月在意料之中，不过4月最后的几天楼市却红红火火，大部分在28-30日开盘的项目都取得很足的人气与销量，相信随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，楼市即将进入第一波供应的高峰，随着楼盘扎堆入市，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围，旗下多个楼盘联动促销，或者通过集团资源，东莞与深圳、惠州的楼盘联合展销等等。5月份，东莞楼市仍将延续“以价换量”的格局，开发商都想抓住刚需购房有条件逐步释放的良好势头，在上半年快速出货、赢得主动，毕竟后期进入下半年楼市应该还是维持稳中有降的态势，下半年的货量比上半年更加庞大，开发商年底回笼资金，完成业绩的压力较大在之前刚需被逐渐消耗的情况下，为了保证销量吸引新的刚需购房者入市，低于市场预期价格入市将变得越来越多，新开发商新盘的增多，市场最明显的变化是，开发商不再盲目追求溢价、追求利润，而是定价谨慎，追求出货，提高市场占有率。五一期间上市楼盘销售情况较好，真实反映市场刚需释放的行情。经过4月中旬以来的蓄客，东莞几十个楼盘选择在五一期间开盘，具体时间涵盖4月28中原地产发布：2012年4月东莞房地产二级市场住宅研究报告日-5月1日，以主推刚需户型的两房、三房为主，伴有少量公寓产品，根据东莞中原地产监控，各大楼盘普通取得50%以上的开盘销售率，其中部分低于市场预期入市的楼盘，销售率更是高达80%左右，这相比网签数据更能及时反映当时的成交行情。重点楼盘五一期间销售一览：（假期现场成交数据，不包含后续成交）品牌开发商大盘热销带动，一线区域成交比重继续冲高。2012年4月，东莞楼市保持较高的活跃度，其中楼盘营销如火如荼的一线区域，在各大品牌开发商的标杆楼盘带动下，成交比重继续冲高，达到60.44%；同时二线区域楼市，大部分楼盘以自然销售为主，成交比重没有太多变化，占到全市成交量的34.45%，与一线区域仍然较大；而三线区域由于楼市规模较小，楼盘的推售产品有限，继续在低位徘徊，4月成交比重下滑到5.11%。中原地产发布：2012年4月东莞房地产二级市场住宅研究报告一线区域市场吸纳周期有所上升。2012年4月，一线区域楼盘营销活动较多，以小步加推为主，但成交量较上月有所收缩，致使库存小幅走高，市场吸纳周期有所上升，截止4月底为11.5个月。二线区域推盘较少，市场吸纳周期轻微下调。2012年4月，二线区域市场整体平淡，只有很少的一部分楼盘继续加推，单个楼盘出货成交比较理想，致使整体库存高位轻微下调，截止4月底市场吸纳周期为12.9个月。三线区域库存抬头，市场吸纳周期继续走高。2012年4月，三线区域楼盘打折促销的力度明显逊色于其他区域，大部分以自然消化为主，库存仍然呈现反复增减的态势，截止4月底市场吸纳周期上升为11.5个月。中原地产发布：2012年4月东莞房地产二级市场住宅研究报告四、楼市即将进入今年第一波供应潮，对刚需客户的抢夺趋于白热化。东莞楼市供应充足，借房贷利率打折之机刚需争夺战弥漫。2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。最近的3月、4月，随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市即将进入第一波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围，而根据东莞各个项目的工程进度、营销铺排，下半年的形势更加不容乐观，供应放量带来对刚需客户的抢夺趋于白热化。五、除了精装修楼盘增多之外，推售产品素质为普通住宅均价虚高的主因。中原地产发布：2012