远洋·LAVIE项目2011年11月15日2012年发展计划沟通会目录1项目整体情况2销售及回款问题3结转问题4成本问题5现金流情况一、项目整体情况1.1项目整体开发策略1.2开发周期、销售周期1.3静态动态盈利指标1.1　项目整体开发策略n远洋?LAVIE项目的战略定位是：土地价值最大化、公司价值最大化并借项目的高品质提升远洋地产品牌。n合理控制开发节奏、追求高收益水准下的高投资回报。本别墅用地的土地成本较低，地块在中央别墅区最好，有条件做成北京的顶端项目。为发挥别墅用地的稀缺性，提高收益率，开发节奏按经济测算比较方案优选中长周期。n高质素用地高档开发，以项目的高品质高收益为企业成长性提供支持。通过对远洋地产产品线和品牌的提升，拉动中档项目开发销售，使其能通过高周转速度为企业的成长性作出更大的贡献。n结合公司要求，为公司在2011年～2016年度提供持续稳定的销售收入和利润。n进入高端别墅市场，培养开发团队。n为公司管理、增持优质物业创造可能的条件。1.2　开发周期及销售周期■项目分期的基本原则1、根据近5年来别墅市场跟踪的特点分析，以及近2年来千万级别墅成交情况判断，5年年均去化40余套别墅属于市场合理水平。2、开发期数与项目的年度销售目标相匹配。做到在较长的开发周期内，每年都有新盘推出。3、项目营销分为5期，与项目5个组团的开发建设相匹配，并为各个组团的交付入住创造有利条件。4、灵活分期，每期数量适中，即满足别墅开发少而精的特点，又能做到以销定产，控制当年资金投入。5、分期顺序：由东至西开发。（1）项目总体采用由东往西的开发交付顺序，规避地坛医院影响，创造机场高速项目的有利条件。（2）一期选用项目资源、价值相对居中的组团D和C北先行销售（按08年原规划E组团产品不具备明显竞争优势）目的是为了保持项目的高端形象，并为项目其它组团的规划优化创造有利时机。1.2　开发周期及销售周期项目分期资源情况表区/期范围推出栋数可售面积m?可售额推出时间D区22栋、C北区23栋、会所1一期45392102529072011.10.1栋二期E南29栋、E北47栋59502883335172011.12.16三期C南15栋15240362163242013.10.8四期B南18栋、B北20栋34412473299762014.6.30五期A北22栋、A南20栋37449243818542015.3.21小计　19019970515145781.3　静态动态盈利指标n本次计划整体毛利率56.57%，收入净利率25.96%，内部收益率33.68%，12%的折现率下NPV为163,021万元。本次计划序号指标名称备注预测值1内部收益率（%）25.18%　　2NPV（万元）124,121　折现率12％项目整体3投资回收期（月）72　4资金峰值（万元）-170,556　　1毛利率（%）47.75%　　2收入净利率（%）23.45%　　销售物业3内部收益率（%）25.18%　　4NPV(万元）124,121　折现率12％二、销售和回款问题2.1周边市场竞争环境2.2销售资源计划2.3存量资源销售情况2.4新增资源销售计划2.5回款计划2.1.1市场情况分析宏观政策影响政策影响——自2010年以来，国家各部委多次出台房地产调控政策，其中四大框架性文件影响巨大：◆2010年1月，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）◆2010年4月，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）◆2010年9月，七部委联合出台多项措施（“新国五条”）◆2011年1月，《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“国八条”）以上政策的推出，逐步形成了一套包含融资、土地、开发、销售、税收等多个调控工具的政策框架。而随后出台的诸多地方性细化措施，更在总体上呈现出了趋严、趋紧的政策走向，对市场产生了极大影响。金融手段——除政策影响外，央行六次上调了存款准备金率，两次加息，通过紧缩的货币政策来控制市场中的流动性。92.1.1市场情况分析北京别墅市场供应情况对比2011年1-10月份12北京别墅市场分析102011年别墅市场表现相对低迷，存8量明显增加、但成交量受到抑制。20116年上半年别墅市场月均销售126套，而对比2010年上半年月销售258套，同比4下降51.16%。22011年在售项目多集中于郊区，中0低端别墅成为成交主力。在刚过去的10北京别墅市场成交情况对比月份，中央别墅区的誉天下项目以成交12129套居首，但其成交均价仅在2200010元左右。82011年北京别墅成交均价高开低走，近期别墅项目优惠打折力度加大，成6交均价环比小幅回落。预计受限购政策4及资金压力等因素影响，别墅市场仍将2以价格优惠吸引客户成交。02.1.1市场情况分析市场预判?调控不放松，加大销售及签约难度——市场成交惨淡，温总理近期再度明确表示不会放松政策调控，加之近期关于地产市场的各类负面消息不断，更加重了客户的观望心理，将增加后期销售及签约难度及不确定性。?限购限贷政策阻挡部分意向客户购买——自2011年2月限购限贷政策执行以来，高端市场客户深受购买资格及资金限制，导致部分有购房意向的客户暂时无法成交。?市场传言明年可能提高豪宅税费——市场传言相关部门酝酿明年将针对大面积、高总价的物业产品提高税费，如传言成真，将会给高端物业成交带来一定影响。112.1.2竞品市场情况分析4000万以上别墅成交量统计时间别墅成交量4000万以上别墅成交量4000万以上别墅成交占比2008年1793110.61%2009年6132250.41%2010年3265952.9%2011年1798311.72%注：统计时间截止2011年11月14日?2011年1-10月份，北京别墅市场成交惨淡，4000万以上别墅仅成交31套，不及2010年全年成交量的1/3，下滑明显。?自2011年2月限购限贷政策执行以来，高端市场客户深受购买资格及资金限制，虽然各个项目都为客户制定了灵活的付款政策，但依然收效甚微。?近期政策不放松、房企资金流紧张等各类负面消息不断，更加重了客户的观望心理，将增加项目后期销售及签约难度。2.1.2竞品市场情况分析2011年竞品成交统计项目成交套数成交面积(㎡)成交均价（元）成交金额丽宫77393596854.41亿颐和原著11140388670512.17亿财富公馆46466326012.1亿远洋LAVIE43681834103.07亿注：统计时间截止2011年11月14日?2011年以来，因龙湖颐和原著可售房源有限外（仅剩一套3.6亿楼王户型），丽宫、财富公馆均签约寥寥。除受限购政策影响外，缺乏顶级产品也是高端市场成交乏力的一大原因。远洋LAVIE一期的推出，正好弥补了市场空白。?自LAVIE开盘以来，财富公馆及丽宫等项目均推出了促签政策，并且取得了一定效果。两个项目11月份均有成交。?财富公馆及丽宫的大面积、高总价产品与LAVIE的入门级产品形成一定竞争关系。由于财富公馆及丽宫后期尚有不少房源，势必分流部分客户，适时推出房源，能够有效减少客户流失。132.1.2竞品市场情况分析竞品现阶段存量产品对比对比项财富公馆丽宫远洋LAVIE推出套数62（南区）30（二期）59（二期）存量3318/（已取证）主力户型面1600-1700平米1060-1500平米900-1200平米（全面积）积主力花园面500-1000平米600-1000平米700-1000平米积配套3300米宽18洞河滨千亩以上生态绿化带百万平米园林、15万平米璟高尔夫主题公、12000平米法式财湖、1.44万平米圈层会所园、12000平米富会私人会所“温榆广场”商场、14000平米会所（已营业）2.2资源销售计划项目分期资源情况表区/期范围推出栋数可售面积m?可售额推出时间D区22栋、C北区23栋、会所1一期45392102529072011.10.1栋二期E南29栋、E北47栋59502883335172011.12.16三期C南15栋15240362163242013.10.8四期B南18栋、B北20栋34412473299762014.6.30五期A北22栋、A南20栋37449243818542015.3.21小计　19019970515145782.2资源销售计划年初制定推盘策略：2011年计划推盘两次，推售面积约9万平米，总推出金额约55亿元。面积可售额推盘推出推出范围（平（万分期推盘策略节奏时间栋数米）元）1、一期一次性打开，确保较全面的户型供应。2、D南树立形象标杆，C北总价偏低，与竞争项目一期10.1D区+C北4539210252907相比性价比高，可为首次开盘高去化率做出贡献。3、为确保20亿结转任务，一期待去化80%以上推出二期产品。1、二期产品利用地下行车、两层赠送面积的设计手法，大大提升了产品性价比。2、产品面积序列：面积700、900、1400（楼王），户型空间设计舒适，立面细节相对一期明显提升。二期12.16E区59502883335173、二期庭院面积相对一期减小，以溪流景观为主。3、以岛屿楼王树立标杆地位，E南及北侧16套700平米小户型先行销售，保证阶段推售全面的户型供应，相对一期资源价值合理提升。2.2资源销售计划项目总数2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售套数（套）190225337273120销售面积（平方199,70519,27941,61141,42735,47937,62624,283米）销售面积比例100%10%21%21%18%19%12%销售额（万元